Przedterminowa spłata hipoteki: wyzwanie w obliczu braku jednoznacznych wytycznych UE

Poznaj autora
Udostępnij

W kontekście europejskiego systemu prawnego, kwestia przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego i związanej z tym obniżki kosztów kredytu stanowi przedmiot zainteresowania nie tylko kredytobiorców, ale również instytucji finansowych oraz organów sądowniczych.

Ostatnie doniesienia z Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) rzucają nowe światło na tę problematykę, podkreślając brak jednoznacznych wytycznych na poziomie unijnym dotyczących kalkulacji obniżki całkowitego kosztu kredytu w przypadku jego przedterminowej spłaty.

Opinia Rzecznika Generalnego Trybunału Sprawiedliwości UE

W opublikowanej opinii, rzecznik generalny TSUE, Manuel Campos Sanchez-Bordona, zaznacza, że prawo Unii Europejskiej nie określa metody obliczania obniżki kosztu kredytu hipotecznego przy jego wcześniejszej spłacie. Problem ten znalazł odzwierciedlenie w toczącej się sprawie między konsumentką a Santander Bank Polska, która dotyczy zwrotu prowizji z tytułu udzielenia kredytu na zakup mieszkania. Zawarta umowa kredytowa, przewidziana na 360 miesięcy, została przedterminowo spłacona po 19 miesiącach od zawarcia, co stało się przyczyną sporu.

Konsumentka domaga się proporcjonalnego zwrotu części prowizji, argumentując, że przedterminowa spłata kredytu powinna skutkować zmniejszeniem kosztów kredytowych. Z kolei bank, broniąc swojego stanowiska, twierdzi, że prowizja była opłatą jednorazową i nie podlega proporcjonalnemu zwrotowi w takiej sytuacji. W razie przyznania racji konsumentce, bank sugeruje obliczenie kwoty do zwrotu nie na podstawie proporcji czasowej, ale z uwzględnieniem utraconych odsetek.

Pytania sądu i dyrektywa 2014/17/UE

Sąd rejonowy dla Warszawy-Woli, rozpatrujący sprawę, zwrócił się do TSUE z pytaniami dotyczącymi interpretacji unijnej dyrektywy w sprawie konsumenckich umów o kredyt związany z nieruchomościami mieszkalnymi. Zapytano, czy w świetle dyrektywy, konsumentowi należy się zwrot części prowizji w razie wcześniejszej spłaty kredytu i jak obliczyć należną mu część prowizji.

Rzecznik generalny TSUE podkreślił, że dyrektywa 2014/17/UE nie precyzuje metody kalkulacji obniżki całkowitego kosztu kredytu, co oznacza, że nie istnieje jednoznaczny sposób wyliczenia takiej obniżki. Jego zdaniem, decyzja w tej kwestii nie wynika ani z literalnej, systemowej, ani celowościowej wykładni dyrektywy, co stawia przed sądami krajowymi zadanie znalezienia odpowiednich argumentów przy rozstrzyganiu tego typu sporów.

Implikacje dla konsumentów i banków

Opinia rzecznika generalnego TSUE stanowi wstęp do oczekiwanego wyroku w tej sprawie. Chociaż opinie rzecznika często wyznaczają kierunek dla orzeczeń Trybunału, to ostateczne decyzje mogą różnić się od przedstawionych stanowisk. Dla konsumentów i instytucji finansowych oznacza to kontynuację niepewności co do sposobu obliczania obniżek kosztów kredytu przy przedterminowej spłacie, aż do momentu wydania ostatecznego orzeczenia.

Sprawa tocząca się przed TSUE oraz opinia rzecznika generalnego podkreślają potrzebę jasnych wytycznych dotyczących obliczania obniżki kosztów kredytu w przypadku przedterminowej spłaty. Brak jednoznacznych przepisów na poziomie unijnym stwarza pole do interpretacji i różnic w praktykach bankowych, co może wpływać na decyzje kredytobiorców o wcześniejszym uregulowaniu swoich zobowiązań. Rozstrzygnięcie tej kwestii przez TSUE będzie miało istotne znaczenie dla przyszłości finansowania nieruchomości w Unii Europejskiej.

Stanowisko Rzecznika Finansowego

Do Rzecznika Finansowego wpływają wnioski klientów banków, które konsekwentnie odmawiają proporcjonalnego zwrotu części pozaodsetkowych kosztów kredytów hipotecznych, w sytuacji ich wcześniejszej spłaty. Wobec powyższego oraz argumentacji banków, Rzecznik Finansowy przedstawia swoje stanowisko w przedmiotowej materii.

Punktem wyjścia dla oceny czy w danym przypadku klientowi banku przysługuje uprawnienie do obniżenia pozaodsetkowych kosztów kredytu hipotecznego, jest data zawarcia samej umowy kredytu. Graniczną datą jest dzień 22 lipca 2017 r. Jest to bowiem data wejścia w życie ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz. z 2017 r., poz. 819 ze zm., dalej: ustawa o kredycie hipotecznym).

Data wejścia w życie ustawy o kredycie hipotecznym ma w omawianym przypadku kluczowe znaczenie bowiem zgodnie z jej art. 85 ust. 2, do umów o kredyt hipoteczny oraz umów o kredyt konsumencki, zawartych przed dniem wejścia w życie ustawy, stosuje się przepisy dotychczasowe. W tym przypadku będzie to ustawa z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim (Dz. U. z 2011 r., nr 126, poz. 715 ze zm., dalej: ustawa o kredycie konsumenckim). Przepisy tej ustawy nie przewidywały uprawnienia dla kredytobiorcy kredytu hipotecznego do otrzymania proporcjonalnego zwrotu kosztów, przypadających za okres, o który skrócono obowiązywanie umowy, w związku z wcześniejszą spłatą. Co prawda ustawa o kredycie konsumenckim przewiduje uprawnienie do obniżenia kosztu kredytu przy wcześniejszej spłacie (art. 49 ust. 1) ale przepis ten nie ma zastosowania do umów zabezpieczonych hipoteką, co z kolei wynika z art. 4 ust. 2 pkt 1) ustawy o kredycie konsumenckim.

Uprawnienie do obniżenia kosztu kredytu hipotecznego ustawodawca przewidział dopiero w ustawie o kredycie hipotecznym, gdzie w artykule 39 ust. 1, wskazał, że w przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą.

W konsekwencji, jeżeli umowa kredytu hipotecznego została zawarta przed dniem 22 lipca 2017 r., w ocenie Rzecznika Finansowego, w przypadku wcześniejszej jego spłaty, kredytobiorcy, w oparciu o przepisy ustawy o kredycie konsumenckim, nie przysługuje uprawnienie do otrzymania proporcjonalnego zwrotu pozaodsetkowych kosztów za okres, o który skrócono czas jej obowiązywania.

Odmiennie należy oceniać sytuację kredytobiorców, którzy zawarli umowy kredytu hipotecznego od dnia 22 lipca 2017 r. Mimo obowiązywania od tego dnia art. 39 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym, z praktyki banków wynika, że w dalszym ciągu odmawiają one proporcjonalnego rozliczenia pozaodsetkowych kosztów w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego.

Z analizy wniosków, które wpływają do Rzecznika Finansowego o podjęcie czynności w sprawach nieuwzględnienia reklamacji klientów banków, na odmowę zwrotu części pozaodsetkowych kosztów kredytu hipotecznego z uwagi na jego wcześniejszą spłatę wynika, że banki dokonują rozróżnienia na:

  1. koszty, których wysokość została rozłożona w czasie (zależy od czasu obowiązywania umowy np. odsetki lub koszty ubezpieczeniowe);
  2. koszty, których wysokość jest stała, nierozłożona w czasie – niezależnie od długości obowiązywania umowy/ tzw. koszty jednorazowe.

Ponadto niektóre banki dokonują dalszego rozróżnienia prowizji czy opłat, które w pewnych okolicznościach mogą podlegać zwrotowi w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu. W ocenie banków, jeżeli prowizja czy opłata nie dotyczy okresu, o który skrócono okres kredytowania i związana jest z konkretną czynnością np. w całości zrealizowaną wraz z chwilą uruchomienia kredytu (jak badanie zdolności kredytowej konsumenta), to nie podlega zwrotowi.

Przyjęcie powyższych interpretacji bądź podobnych, w zależności od konkretnego banku, oznaczałoby umożliwienie łatwego obchodzenia przez kredytodawców art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym. Prowadziłoby to do sytuacji, w której zamiast pobierania odsetek, kredytodawcy mogliby konstruować umowy kredytowe w taki sposób, że tylko w niewielkim stopniu lub w ogóle nie pobieraliby odsetek. Natomiast wynagrodzenie banku ukryte by było pod postacią tzw. opłat przygotowawczych, administracyjnych, prowizji za udzielenie kredytu itp., przez co w przypadku przedterminowej spłaty kredytu, konsument nie mógłby żądać ich proporcjonalnego zwrotu.

Należy zwrócić uwagę na genezę wprowadzenia do polskiego porządku prawnego art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym. Przepis ten stanowi implementację do polskiego porządku prawnego art. 25 ust. 1 dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z dnia 4 lutego 2014 r. w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi i zmieniającą dyrektywy 2008/48/WE i 2013/36/UE oraz rozporządzenie (UE) nr 1093/2010 (Dz. Urz. UE L 60 z 28.02.2014, str. 34, Dz. Urz. UE L 246 z 23.09.2015, str. 11 oraz Dz. Urz. UE L 171 z 29.06.2016, str. 1 (dalej: dyrektywa nr 2014/17/UE). Zgodnie z przywołanym przepisem dyrektywy nr 2014/17/UE, Państwa członkowskie zapewniają, by konsument miał prawo do pełnego lub częściowego wywiązania się ze swoich zobowiązań na mocy umowy o kredyt przed wygaśnięciem tej umowy. W takich przypadkach konsument jest uprawniony do uzyskania obniżki całkowitego kosztu kredytu ponoszonego przez konsumenta, na którą składają się odsetki i koszty przypadające na pozostały okres obowiązywania umowy.

W celu zdefiniowania kluczowego pojęcia dla omawianej problematyki tj. całkowitego kosztu kredytu, niezbędnym jest uwzględnienie treści motywu (19) Preambuły do tej dyrektywy, który powołuje konieczność zapewnienia pewności prawa unijnego. W tym kontekście unijny ustawodawca wymaga, aby ramy prawne dla umów o kredyt związany z nieruchomościami mieszkalnymi były zgodne z innymi aktami prawnymi Unii i uzupełniały je, w szczególności w obszarach ochrony konsumenta i nadzoru ostrożnościowego. Niektóre podstawowe definicje, w tym definicja “konsumenta” i “trwałego nośnika” oraz najważniejsze pojęcia stosowane w standardowych informacjach określających finansowe cechy charakterystyczne kredytu, w tym “całkowita kwota do zapłaty przez konsumenta” i “stopa oprocentowania kredytu”, powinny być zgodne z definicjami zawartymi w dyrektywie 2008/48/WE, aby ta sama terminologia odnosiła się do tych samych faktów, niezależnie od tego, czy kredyt jest kredytem konsumenckim, czy kredytem związanym z nieruchomością mieszkalną. Państwa członkowskie powinny zatem zapewnić w ramach transpozycji dyrektywy spójność w zakresie stosowania i interpretacji tych podstawowych definicji i najważniejszych pojęć.

Zgodnie zatem z art. 3 lit. g dyrektywy nr 2008/48/WE (dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady nr 2008/48/WE z dnia 23 kwietnia 2008 r. w sprawie umów o kredyt konsumencki oraz uchylającej dyrektywę Rady 87/102/EWG, dalej: dyrektywa nr 2008/48/WE), przez pojęcie całkowitego kosztu kredytu ponoszonego przez konsumenta należy rozumieć wszystkie koszty, łącznie z odsetkami, prowizjami, podatkami oraz wszelkimi innymi opłatami, które konsument jest zobowiązany ponieść w związku z umową o kredyt, które to koszty znane są kredytodawcy, z wyjątkiem kosztów notarialnych. Rzecznik Finansowy wyjaśnia, że uwzględniane są tu także koszty usług dodatkowych związanych z umową o kredyt, w szczególności składki z tytułu ubezpieczenia, jeżeli dodatkowo zawarcie umowy dotyczącej takiej usługi, jest niezbędne do uzyskania kredytu lub do uzyskania go na oferowanych warunkach.

Pojęcie całkowitego kosztu kredytu zostało następnie przewidziane między innymi w art. 16 ust. 1 dyrektywy nr 2008/48/WE, gdzie wskazano, że konsument ma prawo w każdym czasie spłacić w całości lub w części swoje zobowiązania wynikające z umowy o kredyt. W takich przypadkach jest on uprawniony do uzyskania obniżki całkowitego kosztu kredytu, na którą składają się odsetki i koszty przypadające na pozostały okres obowiązywania umowy.

Omawiane pojęcie całkowitego kosztu kredytu, w rozumieniu art. 16 ust. 1 dyrektywy nr 2008/48/WE, ostatecznie wyjaśnił Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 11 września 2019 r. (nr C-383/18). W wyroku tym TSUE wskazał, że artykuł 16 ust. 1 dyrektywy 2008/48/WE należy interpretować w ten sposób, że prawo konsumenta do obniżki całkowitego kosztu kredytu w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu obejmuje wszystkie koszty, które zostały nałożone na konsumenta, bez rozróżnienia ze względu na okres obowiązywania samej umowy. Trybunał wyjaśnił, że skuteczność prawa konsumenta do obniżki całkowitego kosztu kredytu byłaby osłabiona, gdyby obniżenie kredytu mogło ograniczyć się do uwzględnienia jedynie kosztów przedstawionych przez kredytodawcę jako zależne od okresu obowiązywania umowy, ponieważ – jak wskazał rzecznik generalny w pkt 54 opinii – wysokość i podział kosztów są określane jednostronnie przez bank, a rozliczenie kosztów może obejmować pewną marżę zysku. Ponadto, jak podkreśla sąd odsyłający, ograniczenie możliwości obniżenia całkowitego kosztu kredytu jedynie do kosztów wyraźnie związanych z okresem obowiązywania umowy, pociągałoby za sobą ryzyko, że konsument zostanie obciążony wyższymi jednorazowymi płatnościami w chwili zawarcia umowy o kredyt, ponieważ kredytodawca mógłby próbować ograniczyć do minimum koszty zależne od okresu obowiązywania umowy. Ponadto, jak podkreślił rzecznik generalny w pkt 53 i 55 opinii, zakres swobody działania, jakim dysponują instytucje kredytowe w swoich rozliczeniach i organizacji wewnętrznej, w praktyce bardzo utrudnia określenie przez konsumenta lub sąd kosztów obiektywnie związanych z okresem obowiązywania umowy.

Wobec powyższego, zdaniem Rzecznika Finansowego, stanowisko TSUE odnoszące się do art. 16 ust. 1 dyrektywy 2008/48/WE, zgodnie z przywołaną zasadą pewności prawa unijnego, winno odnosić się również do art. 25 ust. 1 dyrektywy nr 2014/17/UE. W przypadku bowiem umowy kredytu związanej z nieruchomością mieszkalną, brak jest również podstaw dla rozróżnienia na koszty zależne od okresu obowiązywania umowy i koszty niezależne od długości obowiązywania umowy tj. tzw. koszty jednorazowe. Dyrektywa nr 2014/17/UE, podobnie jak dyrektywa nr 2008/48/WE, nie zawiera w omawianym zakresie odstępstw, które uzasadniałyby taki podział.

Przenosząc zatem  powyższe rozważania na grunt ustawodawstwa polskiego, które implementuje obie omawiane dyrektywy, Rzecznik Finansowy zwraca uwagę, że definicja całkowitego kosztu kredytu hipotecznego zawarta w art. 4 pkt 5 ustawy o kredycie hipotecznym, zgodnie z którą wszelkie koszty, które konsument jest zobowiązany ponieść w związku z umową o kredyt hipoteczny, w szczególności: a) odsetki, opłaty, prowizje, podatki i marże, jeżeli są znane kredytodawcy, b) koszty usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń, w przypadku gdy ich poniesienie jest niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego lub do uzyskania go na oferowanych warunkach – z wyjątkiem kosztów opłat notarialnych i opłat sądowych ponoszonych przez konsumenta, powinna być stosowana zgodnie z definicją całkowitego kosztu kredytu konsumenckiego, zawartą w art. 5 pkt 6 ustawy o kredycie konsumenckim, zgodnie z którą są to: wszelkie koszty, które konsument jest zobowiązany ponieść w związku z umową o kredyt, w szczególności: a) odsetki, opłaty, prowizje, podatki i marże jeżeli są znane kredytodawcy oraz b) koszty usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń, w przypadku gdy ich poniesienie jest niezbędne do uzyskania kredytu lub do uzyskania go na oferowanych warunkach, – z wyjątkiem kosztów opłat notarialnych ponoszonych przez konsumenta.

Podobnie jak w przypadku obu dyrektyw, ustawa o kredycie hipotecznym i ustawa o kredycie konsumenckim w omawianym zakresie nie zawierają rzeczywistych różnic uzasadniających ich odmienne stosowanie przy obniżeniu kosztów umów kredytu w przypadku ich wcześniejszej spłaty, w tym w szczególności wyodrębnienia kosztów zależnych i niezależnych od długości obowiązywania umowy. Brzmienie definicji całkowitego kosztu kredytu z art. 4 pkt 5 ustawy o kredycie hipotecznym nie wyłącza przedmiotowo możliwości obniżenia żadnego z rodzajów kosztów.

Podsumowując, w ocenie Rzecznika Finansowego art. 39 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym, implementujący art. 25 ust. 1 dyrektywy nr 2014/17/UE, należy rozumieć w ten sposób, że w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego, kredytobiorca jest uprawniony do obniżenia wszystkich możliwych kosztów kredytu, niezależnie od ich charakteru, z tym wyjątkiem, że redukcja ta ma charakter proporcjonalny w tym sensie, że odnosi się do okresu od dnia faktycznej spłaty kredytu do dnia ostatecznej spłaty określonej w umowie.

Jeśli zatem bank nie uwzględnia roszczeń o proporcjonalny zwrot pozaodsetkowych kosztów kredytu hipotecznego w związku z jego wcześniejszą spłatą, może to stanowić przesłankę do wniesienia reklamacji. W razie braku jej uwzględnienia – można zwrócić się do Rzecznika Finansowego.

Rzecznik Finansowy przeanalizuje sprawę pod kątem prawnym, udzieli porady, przeprowadzi także postępowanie interwencyjne w stosunku do banku, jeśli stwierdzi, że zaniedbał on swoje czynności wynikające z przepisów prawa. 

źródło: Rzecznik Finansowy

Zapisz się na newsletter!

Bądź na bieżąco z naszymi newsami & ofertami

Thank you for subscribing to the newsletter.

Oops. Something went wrong. Please try again later.

Powiązane posty