52,9% osób w wieku 25-34 lat mieszka z rodzicami – wynika z najnowszych danych Eurostatu. To najgorszy wynik w historii badania, co budzi poważne obawy o przyszłość mieszkaniową młodego pokolenia. Choć program „Bezpieczny Kredyt 2%” miał na celu wspomóc młodych Polaków w zakupie własnego mieszkania, jego efekty są jeszcze niewidoczne w statystykach.
Ponad połowa młodych Polaków mieszka z rodzicami
Na podstawie danych Eurostatu i GUS, szacuje się, że ponad 2,5 miliona dorosłych Polaków w wieku 25-34 lat mieszka z rodzicami. Co zaskakujące, większość z tych osób, bo ponad 80%, jest zatrudniona. Oznacza to, że problem nie tkwi jedynie w braku pracy, ale w bardziej złożonych kwestiach związanych z dostępem do mieszkań i kredytów hipotecznych.
Program „Bezpieczny Kredyt 2%” – czy spełnił swoją rolę?
W 2023 roku wprowadzono program „Bezpieczny Kredyt 2%”, który miał na celu ułatwienie młodym Polakom zakupu pierwszego mieszkania. Dzięki preferencyjnym warunkom, m.in. niższym wymaganiom dochodowym i braku konieczności wniesienia wkładu własnego, udało się udzielić około 100 tysięcy kredytów. Jednak, jak się okazuje, dane Eurostatu nie odzwierciedlają jeszcze wpływu tego programu na sytuację mieszkaniową młodych Polaków.
Program „Bezpieczny Kredyt 2%” pozwalał wnioskować o hipotekę z dopłatą osobom z mniejszym dochodem niż ten wymagany przy standardowym kredycie. Obniżono również koszty transakcyjne, a wkład własny do kredytu zastępowano gwarancją udzielaną przez BGK. Efekt był taki, że wnioski kredytowe składane tylko w drugim półroczu 2023 roku skutkowały udzieleniem około 100 tysięcy preferencyjnych kredytów. W tych kupionych nieruchomościach zamieszka najpewniej jeszcze więcej osób, ponieważ często nawet mieszkania kupowane przez singli są później dzielone z partnerami.
Dlaczego sytuacja mieszkaniowa wciąż jest tragiczna?
Dane dla Polski były zbierane w okresie od maja do lipca 2023 roku, co oznacza, że nie uwzględniają one jeszcze efektów „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Prawdziwe skutki programu będą widoczne dopiero w kolejnych latach. Nawet więcej – poznaliśmy statystyki praktycznie z ostatniego momentu sprzed pozytywnego wpływu, który „Bezpieczny Kredyt 2%” powinien mieć na sytuację mieszkaniową młodych osób. Jeśli nasze szacunki są poprawne, to po zaledwie sześciu miesiącach działania „Bezpiecznego Kredytu 2%” wciąż sporo, ale już mniej niż połowa osób w wieku 25-34 mieszka z rodzicami.
Tuż przed „Bezpiecznym Kredytem 2%” sytuacja mieszkaniowa była tragiczna
Wytłumaczenia można szukać w metodologii badania prowadzonego przez europejski urząd statystyczny. Okazuje się bowiem, że dane dla Polski zbierane były w okresie od maja do lipca 2023 roku. To znaczy, że nie widać jeszcze w tych danych wpływu „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Nawet więcej – poznaliśmy statystyki praktycznie z ostatniego momentu sprzed pozytywnego wpływu, który „Bezpieczny Kredyt 2%” powinien mieć na sytuację mieszkaniową młodych osób. Dopiero więc dane za rok kolejny mają szansę pokazać nam, jak dalece faktycznie rządowy program pozwolił dorosłym rodakom na wyprowadzkę z domu rodzinnego.
Jeśli nasze szacunki są poprawne, to po zaledwie sześciu miesiącach działania „Bezpiecznego Kredytu 2%” wciąż sporo, ale już mniej niż połowa osób w wieku 25-34 mieszka z rodzicami. Czy tak faktycznie będzie, zobaczymy jednak dopiero za rok, gdy poznamy kolejne dane. One wciąż mogą nie zawierać informacji o wyprowadzce części beneficjentów „Bezpiecznego Kredytu 2%” – szczególnie jeśli kupowali oni mieszkania w budowie.
Rynek nieruchomości przed pandemią i wojną
Warto zauważyć, że sytuacja mieszkaniowa młodych Polaków była znacznie lepsza przed pandemią i wojną w Ukrainie. W latach 2015-2019 trend był pozytywny, a sytuacja mieszkaniowa stopniowo się poprawiała. Jednak pandemia i związane z nią zawirowania, a także agresja Rosji na Ukrainę, wprowadziły potężną nierównowagę na rynku mieszkaniowym. Wzrost kosztów i niedopasowanie oferty do potrzeb kupujących spowodowały, że sytuacja wyraźnie się pogorszyła, szczególnie dla młodych ludzi, dla których droga do realizacji marzeń o własnym mieszkaniu wydłużyła się dramatycznie.
Kredyt #naStart – nadzieja czy iluzja?
Niestety, poznamy te dane najpewniej już po terminie, w którym ważyć się będą losy następcy „Bezpiecznego Kredytu 2%”, czyli kredytu mieszkaniowego #naStart. Jednym z jego głównych zadań (oprócz wsparcia rodzin wielodzietnych) miało być wyciągnięcie pomocnej dłoni do młodych Polaków, którzy chcieliby się usamodzielnić, ale np. w oczach banków są „niebankowalni”, czyli po prostu nie mają zdolności kredytowej. Dzięki preferencyjnym zasadom udzielania kredytów możliwe byłoby wyciągnięcie pomocnej dłoni do takich osób.
W praktyce możliwość zaciągnięcia tańszego kredytu oznaczałaby w ich przypadku zdobycie zdolności kredytowej pomimo osiągania dochodu, który nie pozwala marzyć o standardowej hipotece. Wisienką na torcie jest też możliwość ubiegania się o kredyt bez wkładu własnego lub z wkładem niższym niż ten standardowo wymagany przez banki. To w praktyce mogłoby skrócić drogę do własnego „M” o kilka lat. I choć oficjalnie wciąż prace nad tym programem trwają, to nie mamy gwarancji, że rozwiązanie to faktycznie wejdzie w życie.
Rynek nieruchomości a przyszłość młodych Polaków
Po zapowiedzi wprowadzenia nowego programu mieszkaniowego pojawiły się obawy, że nowe dopłaty do kredytów spowodują wzrost popytu na mieszkania i znowu doprowadzą do wyższych stawek za metr kwadratowy. Trudno się takim obawom dziwić po doświadczeniach z „Bezpiecznym Kredytem 2%”. Resort odpowiedzialny za politykę mieszkaniową odebrał jednak tę lekcję i tym razem przygotował rozwiązanie lepiej skalibrowane. Jego działanie powinno być znacznie bardziej subtelne niż to, którego doświadczyliśmy przy okazji „Bezpiecznego Kredytu 2%”. W efekcie w nowym programie możemy spodziewać się niższych przeciętnych kwot dopłat, limitów dotyczących maksymalnych dochodów beneficjentów czy limitów liczby udzielonych kredytów, a to najpewniej nie wszystko, bo prace nad tą propozycją wciąż trwają. Problem w tym, że mimo znacznie lepiej przemyślanego projektu ustawy nie ma pewności, jaki będzie dalszy los programu mieszkaniowego.
Jeśli rząd nie zrealizuje tej obietnicy wyborczej, to oznaczać to będzie brak ułatwień w zakupie mieszkania dla rodzin wielodzietnych oraz osób kupujących pierwsze mieszkanie. Mniejszy popyt na nieruchomości spowodować może, że deweloperzy ograniczą liczbę rozpoczynanych inwestycji. Rewolucji trudno się jednak spodziewać w sytuacji, w której wciąż odbudowywana jest oferta po szalonym 2023 roku. Do tego popyt na mieszkania wspierają realne wynagrodzenia, które rosną w tempie najwyższym od ponad dwóch dekad. Ponadto dostęp do kredytów już został ułatwiony wobec sytuacji sprzed roku czy dwóch, a kontynuacji tych zmian wciąż oczekujemy, gdy wcześniej czy później RPP wróci na ścieżkę obniżek stóp procentowych.
Co dalej?
Nie zmienia to faktu, że jeśli osoby „niebankowalne” nie będą mogły liczyć na tańszy kredyt, to popyt na mieszkania będzie mniejszy. Daje to więc szansę na to, że dynamika wzrostu cen mieszkań będzie o 1-2 pkt. proc. niższa, niż gdyby program tanich kredytów wdrożono. Brak dopłat do kredytów oznacza też większy popyt na najem, bo aktualni najemcy nie będą mogli tak łatwo zamienić dotychczasowych „czterech kątów” na własne „M”.
Ostatecznie fundusze inwestycyjne, budujące w Polsce portfele mieszkań na wynajem, będą miały trochę łatwiej, aby na nowo podjąć ekspansję w naszym kraju, bo więcej firm deweloperskich będzie skłonna do współpracy z tymi podmiotami. Aby tak się jednak stało, to fundusze muszą odzyskać dostęp do łatwego i taniego finansowania, a więc potrzebny jest jeszcze jeden element tej układanki – główne banki centralne muszą obniżyć stopy procentowe.
Podsumowanie
Sytuacja mieszkaniowa młodych Polaków jest trudna. Mimo wprowadzenia programów wspierających zakup mieszkań, ponad połowa osób w wieku 25-34 lat nadal mieszka z rodzicami. Ostateczne skutki rządowych programów będą widoczne dopiero w nadchodzących latach, a los nowego programu #naStart pozostaje niepewny. W obliczu tych wyzwań, młode pokolenie musi liczyć na bardziej skuteczne rozwiązania, które pomogą im osiągnąć niezależność mieszkaniową. W przeciwnym razie, problem „gniazdowników” będzie się pogłębiał, a marzenia o własnym mieszkaniu pozostaną dla wielu młodych Polaków nieosiągalne.
