W dniu 15 maja 2025 roku odbył się 91. webinar organizowany przez Program Analityczno-Badawczy Warszawskiego Instytutu Bankowości (PAB WIB), poświęcony tematyce wcześniejszej spłaty kredytów hipotecznych oraz możliwości konstrukcji optymalnego modelu rekompensaty za przedpłatę.
Wydarzenie zgromadziło liczne grono ekspertów sektora bankowego, analityków i przedstawicieli środowiska naukowego. Główną część spotkania stanowiła prezentacja raportu autorstwa dr. Piotra Wybieralskiego z Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu, zatytułowanego „Optymalny model wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego w kontekście rekompensaty za przedpłatę”. Komentarz ekspercki ze strony sektora bankowego zapewnił Konrad Kompa – Dyrektor Departamentu Zarządzania Ryzykiem Bilansu w mBanku.
Zmienne i stałe oprocentowanie – wybory gospodarstw domowych w świetle ryzyka
W pierwszej części prezentacji dr Piotr Wybieralski skupił się na uwarunkowaniach decyzji kredytobiorców w zakresie wyboru formy oprocentowania kredytu hipotecznego. Zgodnie z przedstawionymi wynikami badań, dominującą rolę w procesie decyzyjnym odgrywa poziom początkowych rat, który w praktyce często przeważa nad oceną ryzyka stopy procentowej w długim okresie. Tendencję tę wzmacnia aktualna sytuacja ekonomiczna kredytobiorców oraz ich zdolność do absorpcji ryzyk finansowych.
Analiza struktury wyborów kredytobiorców wskazuje, że osoby o wyższych dochodach relatywnie częściej decydują się na kredyty o zmiennej stopie procentowej, ponieważ mają większe możliwości finansowe, by radzić sobie z potencjalnymi wzrostami rat. Z kolei gospodarstwa domowe o niższych dochodach skłaniają się ku kredytom stałoprocentowym, poszukując stabilności kosztów w dłuższym horyzoncie.
Równocześnie, po stronie podażowej, struktura pasywów banków oraz możliwość zabezpieczenia ryzyka stopy procentowej determinują dominującą formę oferty. W szczególności, przy krótkoterminowych zobowiązaniach banków, bardziej prawdopodobne jest oferowanie kredytów o zmiennej stopie. Autor raportu zaznaczył jednak, że w warunkach pełnego zabezpieczenia ryzyk – poprzez instrumenty pochodne – instytucje byłyby w stanie oferować produkty zarówno o stałym, jak i zmiennym oprocentowaniu w sposób równoważny.
W analizowanym okresie 2021–2024 w większości krajów europejskich – 13 z 15 objętych badaniem – dominowały kredyty o stałej stopie procentowej. Szczególnie silny wzrost udziału tego typu produktów odnotowano w Grecji, Rumunii oraz w Polsce. Przełomowym momentem dla naszego rynku okazał się rok 2022, w którym – zgodnie z oczekiwaniami Komisji Nadzoru Finansowego – doszło do znaczącej zmiany struktury sprzedaży kredytów hipotecznych, zarówno w zakresie nowych umów, jak i poprzez aneksowanie umów już zawartych. Obecnie dominującym modelem w Polsce jest kredyt z 5-letnim okresem obowiązywania stałej stopy procentowej. Zgodnie z oceną banków, wydłużenie tego okresu do 10 lat mogłoby stać się realne po wprowadzeniu regulacji umożliwiających skuteczne i przejrzyste pobieranie rekompensaty za wcześniejszą spłatę.
Przedpłata kredytu – determinanty i model zachowań kredytobiorców
W kolejnej części prezentacji dr Wybieralski omówił kluczowe determinanty skłaniające kredytobiorców do wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego. Wśród nich wyróżnił m.in.:
możliwość refinansowania kredytu przy spadku stóp procentowych,
oczekiwania wobec przyszłych poziomów stóp,
wzrost wartości nieruchomości,
zwiększenie ryzyka kredytowego,
zmiany sytuacji życiowej (przeprowadzka, zmiana wielkości gospodarstwa domowego, śmierć kredytobiorcy),
charakterystykę samego kredytu (kwota, pozostały okres spłaty, lokalizacja).
Na podstawie danych empirycznych autor zaprezentował tzw. „krzywą S” ilustrującą reakcję kredytobiorców na zmiany stóp procentowych. Krzywa ta przedstawia zależność pomiędzy różnicą oprocentowania możliwą do osiągnięcia w wyniku refinansowania a tempem przedpłat, wyrażonym za pomocą wskaźnika CPR (Conditional Prepayment Rate). Zgodnie z przedstawioną analizą, reakcja kredytobiorców ma charakter nieliniowy – w początkowym okresie spadków stóp tempo przedpłat gwałtownie rośnie, lecz z czasem się wypłaszcza, gdy większość potencjalnie zainteresowanych już dokonała refinansowania. Warto odnotować, że część przedpłat występuje także w sytuacji nieopłacalności finansowej – są one motywowane czynnikami behawioralnymi.
Ramy prawne a praktyka – problem martwego przepisu
Istotnym elementem raportu była analiza obowiązujących ram prawnych dotyczących wcześniejszej spłaty kredytów hipotecznych. Dyrektywa o kredycie hipotecznym w art. 25 ust. 6 umożliwia pobieranie przez kredytodawcę rekompensaty w przypadku kredytów o stałej stopie. Polska implementacja tych przepisów – art. 40 ust. 6 i 7 Ustawy o kredycie hipotecznym – wskazuje, że rekompensata nie może przekraczać kosztów ponoszonych przez bank bezpośrednio w związku z przedterminową spłatą.
W praktyce jednak przepis ten pozostaje martwy – brakuje narzędzi do jednoznacznego powiązania kosztów banku z konkretnym kredytem, a wyznaczenie wartości godziwej produktu jest procesem złożonym i niezrozumiałym dla konsumenta. W efekcie banki nie stosują systemu rekompensat, lecz uwzględniają ryzyko przedpłaty w marży każdego produktu, co wpływa negatywnie na wszystkich klientów – niezależnie od ich zamiaru wcześniejszej spłaty.
Dr Wybieralski zaproponował w tym kontekście zmianę legislacyjną: wprowadzenie wzoru opartego na różnicy stóp swap z dnia zawarcia i z dnia przedpłaty, przy czym zmiana nie mogłaby przekraczać 4 punktów procentowych. Taki model, stosowany w niektórych krajach UE, byłby zrozumiały, obiektywny i możliwy do wdrożenia.
Głos sektora bankowego – doświadczenia i postulaty mBanku
Doświadczeniami z rynku podzielił się Konrad Kompa z mBanku, wskazując na obserwowany wzrost tempa częściowych przedpłat, co wiąże się z wysokimi stawkami, po jakich zawierano umowy w latach 2022–2023. Z kolei całkowita spłata kredytu jest zjawiskiem rzadszym i występuje najczęściej w sytuacji dużej rozbieżności między stopą kontraktową a rynkową.
W opinii przedstawiciela mBanku, oprócz oprocentowania, istotnymi czynnikami są: tempo wzrostu wynagrodzeń, poziom inflacji oraz wskaźniki zaufania konsumenckiego, które wpływają na skłonność do przeznaczania nadwyżek finansowych na nadpłatę kredytu. Szczególnego znaczenia nabiera długość okresu obowiązywania stałej stopy – Kompa podkreślił, że 10-letni okres zapewniałby konsumentom pożądaną przewidywalność kosztów, a jednocześnie umożliwiałby bankom efektywniejsze zarządzanie ryzykiem bilansowym.
Z perspektywy instytucji finansowej, wcześniejsza spłata kredytu niesie istotne konsekwencje – bank traci aktywo przynoszące dochód, podczas gdy źródło jego finansowania nadal generuje koszty. Stąd konieczność istnienia sprawnych i transparentnych mechanizmów rekompensaty, które pozwalałyby na neutralizację tego ryzyka.
Kredyty zmiennoprocentowe – czy wrócą do łask?
Na zakończenie spotkania poruszono kwestię możliwego wzrostu zainteresowania kredytami zmiennoprocentowymi w świetle niedawnych i spodziewanych obniżek stóp procentowych przez NBP. Konrad Kompa odniósł się sceptycznie do tej możliwości, wskazując na odwrócenie krzywej dochodowości – obecnie 5-letnie stawki są niższe niż oprocentowanie zmienne, co czyni kredyty stałoprocentowe bardziej atrakcyjnymi. W jego opinii, dopóki nie dojdzie do normalizacji kształtu krzywej, przewaga produktów stałoprocentowych będzie się utrzymywać.
Pełne nagranie 91. webinaru PAB WIB dostępne jest na stronie: www.pabwib.pl
Raport badawczy do pobrania pod linkiem:
