Rynek nieruchomości w Polsce nie przestaje zaskakiwać. Najnowsze dane opublikowane przez Narodowy Bank Polski wskazują na istotne zmiany cen transakcyjnych mieszkań na rynku wtórnym w pierwszym kwartale 2025 roku.
W skali roku odnotowano wzrosty niemal we wszystkich dużych miastach, jednak w ujęciu kwartalnym widać wyraźne oznaki korekty.
Roczna dynamika: ceny w górę niemal wszędzie
W porównaniu z pierwszym kwartałem 2024 roku, największy wzrost przeciętnej ceny transakcyjnej odnotowano w Krakowie – aż o 10,6 proc.. Tam średnia cena metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym osiągnęła 15 099 zł.
Równie dynamicznie rosły ceny we Wrocławiu, gdzie metr kosztuje dziś przeciętnie 12 675 zł – o 9,3 proc. więcej niż rok wcześniej. W Gdyni zanotowano wzrost o 8,2 proc. do poziomu 11 544 zł, a w Warszawie o 8,1 proc., osiągając rekordowe 16 459 zł za mkw.
W nieco niższym tempie, ale nadal wyraźnie, rosły ceny w Poznaniu – o 6,1 proc. do poziomu 10 831 zł, oraz w Łodzi – o 4 proc. do 7799 zł. Jedynie Gdańsk wyróżnił się stabilizacją – tam ceny niemal nie drgnęły, rosnąc symbolicznie o 0,3 proc. do 12 279 zł za mkw.
Kwartalne spadki: nadchodzi korekta?
Choć dane roczne pokazują silny trend wzrostowy, analizując zmiany względem końcówki 2024 roku widać coś zupełnie innego. W sześciu z siedmiu największych miast ceny w pierwszym kwartale spadły.
Największą korektę zanotowano w Gdańsku, gdzie średnia cena za metr kwadratowy zmniejszyła się o 6,7 proc., z poziomu 13 158 zł do 12 279 zł. W Warszawie ceny spadły o 3 proc., a we Wrocławiu i Gdyni po 2,1 proc.. W Poznaniu odnotowano zniżkę o 1 proc., a w Krakowie – o 0,9 proc..
Wyjątkiem w zestawieniu była Łódź, gdzie ceny kwartalnie wzrosły o 2,7 proc., z 7592 zł do 7799 zł za mkw.
Eksperci: to luka systemowa
Dr Alina Muzioł-Węcławowicz wskazuje, że mamy do czynienia z „luką systemową” w polityce mieszkaniowej. Jej zdaniem, z jednej strony brakuje tanich mieszkań dla osób o niższych dochodach, z drugiej – rynek nadal jest rozgrzany przez inwestycje gotówkowe i ograniczoną podaż. Krótkoterminowe korekty nie oznaczają trwałego ochłodzenia rynku, ale raczej lokalne dostosowania cen po intensywnym wzroście w 2023 i 2024 roku.
Co dalej z cenami?
Z jednej strony wzrosty roczne sugerują, że rynek wtórny wciąż ma potencjał do dalszego podbijania cen, zwłaszcza w miastach o największym popycie i deficycie nowych inwestycji. Z drugiej jednak – kwartalne spadki mogą być sygnałem, że rynek osiągnął pewne granice akceptowalności cenowej dla kupujących.
Czy obserwujemy chwilowe „uspokojenie”, czy początek dłuższej korekty? Tego nie sposób jeszcze rozstrzygnąć. Pewne jest jedno – dla kupujących to czas szczególnej uwagi i dokładnych analiz.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym (Q1 2025)
– Warszawa: 16 459 zł/mkw
– Kraków: 15 099 zł/mkw
– Gdańsk: 12 279 zł/mkw
– Wrocław: 12 675 zł/mkw
– Gdynia: 11 544 zł/mkw
– Poznań: 10 831 zł/mkw
– Łódź: 7799 zł/mkw
Źródło: Narodowy Bank Polski
