W II kwartale 2024 roku rynek mieszkaniowy w Polsce wykazał znaczące osłabienie popytu na mieszkania. Według raportu Otodom i Polityki Insight, główną przyczyną tego zjawiska jest oczekiwanie nabywców na wprowadzenie rządowego programu dopłat, co skłoniło ich do wstrzymania decyzji zakupowych. Zamiast tego, Polacy coraz częściej wybierają domy jednorodzinne, których sprzedaż znacząco wzrosła.
Spadek popytu na mieszkania w Polsce
W II kwartale br. wyraźnie widoczne było wstrzymywanie się nabywców z decyzjami zakupowymi w oczekiwaniu na nowy program dopłat. W rezultacie popyt na mieszkania osłabł, a ceny lokali wzrosły nieznacznie o 1,8 proc. kw/kw. Natomiast zainteresowanie domami jednorodzinnymi wzrosło o jedną trzecią w porównaniu do roku poprzedniego, a ich ceny wzrosły o 10 proc. r/r – jak wynika z raportu Kwartalnik Mieszkaniowy Otodom i Polityki Insight.
Raport wskazuje również na wyhamowanie wzrostów cen mieszkań. Średnie stawki podniosły się o 1,8 proc. kw/kw, w porównaniu do 3,2 proc. kw/kw w I kwartale br. oraz ponad 5 proc. kw/kw w ostatnich trzech miesiącach 2023 roku. Co więcej, liczba aktywnych ofert sprzedaży mieszkań przekroczyła w całym kwartale poziom 300 tys. po raz pierwszy od dwóch lat. Dane Otodom Analytics pokazują, że sprzedaż na rynku pierwotnym spadła w czerwcu do poziomu nienotowanego od połowy 2022 roku.
Wpływ programu naStart na decyzje zakupowe
“Ogłoszenie ostatecznego kształtu i terminów programu kredyt mieszkaniowy naStart umożliwi zainteresowanym przeanalizowanie, czy będą mogli skorzystać z dopłat do kredytów i czy będzie to dla nich korzystne. Dopiero na tej podstawie podejmą decyzję, czy finalizować transakcję jeszcze w tym roku, poczekać na uruchomienie programu, czy w ogóle odłożyć zakup na później” – zaznaczył dr hab. Adam Czerniak, prof. SGH z Polityki Insight.
Osoby planujące zakup domu jednorodzinnego również mają obecnie do wyboru rekordowo szeroką ofertę. W II kwartale br. liczba takich nieruchomości na sprzedaż osiągnęła najwyższy poziom od trzech lat. Na koniec czerwca w głównych rynkach: Katowicach, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie, Wrocławiu i otaczających je miejscowościach, deweloperzy oferowali na sprzedaż ponad 6 tys. domów jednorodzinnych, co stanowi wzrost o 20 proc. w porównaniu do roku poprzedniego.
Polacy wybierają domy
W przeciwieństwie do planujących zakup mieszkania, potencjalni nabywcy domów nie zwlekają z realizacją swoich planów. Dane Otodom Analytics wskazują, że od maja do czerwca na siedmiu głównych rynkach sprzedano prawie 1,7 tys. domów deweloperskich. To o 5 proc. więcej niż w pierwszym kwartale roku i o jedną trzecią więcej niż w tym samym okresie ubiegłego roku.
“Coraz częściej decyzję o kupnie domu poprzedza nie tylko analiza walorów lokalizacji, ale również ocena skutków wyprowadzki poza miasto dla poszczególnych członków rodziny. W efekcie decyzje o zakupie domu pod miastem podejmują przeważnie rodziny z małymi dziećmi lub 50-latkowie, których dzieci prowadzą już własne gospodarstwa domowe” – podkreśliła Katarzyna Kuniewicz z Otodom Analytics.
Preferencje nabywców dotyczące lokalizacji domów jednorodzinnych
Domy położone na największych działkach i dalej od granic miasta drożeją wolniej. Jednocześnie tempo przyrostu aktywnych ofert w tych lokalizacjach jest szybsze niż bliżej głównych ośrodków. To sugeruje, że chociaż nabywcy chcą mieszkać w domach z ogrodami, preferują lokalizacje niezbyt daleko od miast.
Wyniki raportu Otodom „Szczęśliwy dom. Mieszkanie na osi czasu” pokazują, że ponad 70 proc. Polaków marzy o własnym domu. W II kwartale br. ceny segmentów podrożały o blisko 13 proc. r/r, nieruchomości jednorodzinne na małych działkach o 10 proc., a te na działkach powyżej 500 mkw. o ok. 9 proc. Są to największe podwyżki cen domów od dwóch lat.
Ceny domów jednorodzinnych w różnych miastach
Najwięcej za dom trzeba zapłacić w Warszawie i Krakowie – średnio 11,4 tys. zł/mkw. W Poznaniu cena wynosi 9,7 tys. zł/mkw, a najtańsze domy jednorodzinne dostępne są w Katowicach – ok. 6,9 tys. zł/mkw oraz w Łodzi – ok. 8,2 tys. zł/mkw.
Choć w większości miast ceny domów z drugiej ręki są niższe niż te od deweloperów, w Warszawie ich średnia cena jest wyższa o ok. 100 zł/mkw. W czerwcu prywatni właściciele w stolicy żądali średnio 11,5 tys. zł/mkw, co stanowi 8 proc. wzrostu r/r. Powyżej 10 tys. zł/mkw kosztowały domy na rynku wtórnym również w Krakowie, a niewiele mniej trzeba zapłacić we Wrocławiu i w Gdańsku.
“Zainteresowanie domami powinno w najbliższych kilku latach pozostawać na co najmniej obecnym poziomie. Wzrost cen za metr kwadratowy domu przy jednoczesnym stopniowym zmniejszaniu się powierzchni oferowanych przez firmy deweloperskie nieruchomości jest nieuchronny” – przewiduje Katarzyna Kuniewicz.
Rynek nieruchomości w Polsce przechodzi dynamiczne zmiany. Osłabienie popytu na mieszkania i rosnące zainteresowanie domami jednorodzinnymi wpływa na kształtowanie się cen oraz strategii deweloperów. W nadchodzących miesiącach kluczowe będą decyzje zakupowe Polaków oraz ewentualne zmiany legislacyjne, które mogą wpłynąć na dalszy rozwój rynku.
