Analitycy Pekao SA przewidują, że ceny mieszkań w Polsce będą rosły jeszcze do pierwszego kwartału 2025 roku, osiągając szczyt w trzecim kwartale 2024 roku. Dopiero od drugiego kwartału 2025 roku można spodziewać się spadków cen – wynika z najnowszego raportu o rynku nieruchomości.
Ten raport opiera się na szeroko zakrojonym modelu ekonometrycznym, który uwzględnia różnorodne czynniki wpływające na rynek nieruchomości.
Model prognozowania
Analitycy banku Pekao SA, aby zrozumieć wpływ koniunktury gospodarczej na ceny nieruchomości, stworzyli zaawansowany model ekonometryczny. Model ten opiera się na kwartalnych cenach transakcyjnych mieszkań z rynku pierwotnego, zebranych z 7 największych miast w Polsce. Ceny te pochodzą z danych NBP (Narodowego Banku Polskiego). W celu uzyskania jak najbardziej precyzyjnych prognoz, model uwzględnia zarówno czynniki popytowe, jak i podażowe.
Do czynników popytowych należą:
- Fundusz płac, który jest wynikiem poziomu wynagrodzeń i zatrudnienia.
- Realne stopy procentowe, które wpływają na koszty kredytów hipotecznych.
- Liczba zarejestrowanych obcokrajowców, co wskazuje na dodatkowy popyt na mieszkania.
Do czynników podażowych należą:
- Liczba wydawanych pozwoleń na budowę mieszkań, co wskazuje na przyszłą podaż mieszkań.
- Koszty produkcji, reprezentowane przez wskaźnik PPI (Producer Price Index).
Prognozy cen mieszkań
Według raportu, ceny mieszkań na rynku pierwotnym będą rosły do pierwszego kwartału 2025 roku, osiągając średni poziom 15,4 tys. zł za metr kwadratowy. Oznacza to wzrost o 14% w porównaniu do obecnych cen, które wynoszą 13,5 tys. zł za metr kwadratowy w pierwszym kwartale 2024 roku. Wzrost ten wynika głównie z poprawiającej się sytuacji gospodarczej i rosnącego popytu na mieszkania.
Spadki od 2025 roku?
Od drugiego kwartału 2025 roku ceny mieszkań powinny zacząć spadać. Przyczyną tego będzie wpływ wysokich realnych stóp procentowych, które ograniczają popyt na kredyty hipoteczne. Dodatkowo, rosnąca podaż mieszkań oraz zakończenie programu rządowego „Bezpieczny kredyt za 2 proc.” wpłyną na spadek cen. Pomimo tego, że ceny zaczną spadać, wciąż utrzymujący się wysoki popyt, napędzany poprawą koniunktury i szybkim wzrostem wynagrodzeń, będzie stanowił barierę dla głębszego spadku cen.
Dwuletnia prognoza
W perspektywie dwuletniej (2024-2025), analitycy przewidują wzrost cen mieszkań o 7%. Największy wzrost w ujęciu rok do roku ma nastąpić w trzecim kwartale 2024 roku, osiągając prawie 25%. W kolejnych kwartałach dynamika wzrostu cen będzie malała, a pod koniec 2025 roku ceny mogą nawet spaść poniżej obecnego poziomu.
Wpływ programu rządowego
Program „Bezpieczny kredyt za 2 proc.” miał istotny wpływ na wzrost cen nieruchomości w 2023 roku, przyczyniając się do wzrostu o około 5%. Program ten, polegający na subsydiowaniu kredytów hipotecznych, zwiększył dostępność finansowania dla wielu Polaków, co przełożyło się na wzrost popytu na mieszkania.
Niski poziom zadłużenia hipotecznego
Mimo rosnących cen nieruchomości, Polska wyróżnia się niskim poziomem zadłużenia hipotecznego w porównaniu do innych krajów Unii Europejskiej. W 2022 roku wartość portfela kredytów hipotecznych w relacji do łącznego dochodu rozporządzalnego gospodarstw domowych w Polsce nie przekraczała 30%, podczas gdy średnia unijna wynosiła powyżej 70%. Podobne wskaźniki odnoszące się do relacji wartości portfela kredytów do PKB również pokazują, że Polska ma relatywnie niski poziom zadłużenia hipotecznego.
Spadek zadłużenia hipotecznego
Relacja portfela kredytów hipotecznych do dochodu rozporządzalnego gospodarstw domowych w Polsce obniżyła się w latach 2015-2022 o 6 punktów procentowych. Ten spadek wynikał przede wszystkim z wysokiej dynamiki wzrostu dochodów w tym okresie, będącej pochodną szybkiego tempa wzrostu płac, oraz ze spadku wartości samego portfela kredytów w 2022 roku, spowodowanego silnym wzrostem stóp procentowych, co zwiększyło koszty kredytu i pogorszyło jego dostępność. Polska wyróżniała się pod tym względem na tle większości krajów unijnych, gdzie przeważały odwrotne trendy.
Potencjalny wpływ programu #NaStart
Uruchomienie rządowego programu #NaStart może wpłynąć na chwilowe zmniejszenie różnic między wzrostem cen w większych miastach a mniejszych ośrodkach. Program ten, ze względu na limity dochodowe warunkujące wsparcie oraz maksymalną wysokość dopłaty, pokrywa większą część wydatku mieszkaniowego w przypadku tańszego mieszkania, które łatwiej znaleźć poza granicami dużych ośrodków miejskich.
Frankowicze i rynek nieruchomości
Znaczna część tzw. frankowiczów, czyli osób posiadających kredyty hipoteczne denominowane we frankach szwajcarskich, jest już obecna na rynku nieruchomości. Do marca 2024 roku wolumen hipotek frankowych zmalał niemal trzykrotnie: z 46 mld PLN do zaledwie 18 mld PLN. Pozostałe 235 tys. kredytów, wartych 18 mld PLN, będzie miało ograniczony wpływ na kondycję rynku i poziom cen. Niemniej jednak, obecne wzrosty cen mieszkań mogą być częściowo związane z powrotem frankowiczów do aktywności na rynku nieruchomości.
Imigracja a rynek mieszkaniowy
Imigranci, którzy przebywają w Polsce od dłuższego czasu, generują dodatkowy popyt na mieszkania na wynajem. Obecnie można spodziewać się wyraźniejszego wpływu tego czynnika również na ceny zakupu mieszkań. Zakłada się, że przeważająca część obecnie pozostających w kraju 400 tys. imigrantów ze Wschodu osiedli się w Polsce na stałe i będzie szukać własnych lokali mieszkalnych.
Podsumowanie
Ceny mieszkań w Polsce będą rosły jeszcze do pierwszego kwartału 2025 roku, osiągając szczyt w trzecim kwartale 2024 roku. Następnie ceny powinny zacząć spadać, jednak wysoki popyt napędzany poprawą koniunktury gospodarczej i wzrostem wynagrodzeń będzie ograniczał skalę tych spadków. Długoterminowe trendy będą zależały od wielu czynników, w tym polityki rządowej, poziomu zadłużenia hipotecznego oraz sytuacji imigrantów na polskim rynku mieszkaniowym.
