Zakup nieruchomości to nie tylko ogromne wyzwanie finansowe, ale również prawne. Aby upewnić się, że transakcja jest bezpieczna, kluczowe jest dokładne zapoznanie się z księgą wieczystą danej nieruchomości.
Księga wieczysta (KW) to fundamentalny dokument, który potwierdza stan prawny nieruchomości, dostarczając szczegółowych informacji o właścicielach, powierzchni, przeznaczeniu oraz ewentualnych obciążeniach. Poniżej omówimy, dlaczego księga wieczysta jest tak ważna i jakie informacje można w niej znaleźć.
Co to jest księga wieczysta?
Księga wieczysta to rejestr publiczny, który opisuje stan prawny nieruchomości. Ma bardzo przejrzystą strukturę i jest podzielona na cztery podstawowe działy. Każdy z nich zawiera istotne informacje, które powinno się sprawdzić przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Tylko w ten sposób można mieć pewność, że transakcja będzie dla nas bezpieczna i unikniemy ewentualnych problemów prawnych w przyszłości.
Dział I: Podstawowe informacje o nieruchomości
W dziale I księgi wieczystej znajdują się podstawowe dane dotyczące nieruchomości, takie jak jej adres, powierzchnia, liczba kondygnacji i pomieszczeń. Te informacje są niezwykle istotne, ponieważ sprzedający często podają zawyżony metraż nieruchomości, doliczając do powierzchni użytkowej np. piwnicę czy strych. Z tego powodu warto zweryfikować powierzchnię zapisaną w księdze wieczystej, gdyż to właśnie ona jest wiążąca. W przypadku niezgodności metrażu możemy mieć do czynienia z próbą zawyżenia wartości nieruchomości, co wpłynie na końcową cenę transakcji.
Dział II: Informacje o właścicielach
Dział II zawiera dane dotyczące właścicieli nieruchomości. Jest to szczególnie ważne, gdyż nieruchomość może mieć kilku współwłaścicieli. Często zdarza się, że ogłoszenie o sprzedaży wystawia tylko jeden z właścicieli, a po bliższym zbadaniu okazuje się, że jest ich więcej. W takim przypadku wszyscy właściciele muszą wyrazić zgodę na sprzedaż. Sprawdzenie tego działu pozwala uniknąć sytuacji, w której jeden z właścicieli występuje jako pełnomocnik bez zgody pozostałych.
Warto także zwrócić uwagę na wzmianki o zmianie właściciela. W dużych miastach, takich jak Warszawa, aktualizacja księgi wieczystej po zmianie własności może trwać nawet 12 miesięcy. W tym czasie w księdze wieczystej pojawia się jedynie wzmianka o wniosku dotyczącym dokonanej czynności, co oznacza, że nieruchomość została zbyta lub obciążona, ale zmiana nie została jeszcze ujawniona w księdze. Taka wzmianka wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, co oznacza, że nowy nabywca powinien być szczególnie ostrożny.
Dział III: Prawa i roszczenia
Dział III księgi wieczystej jest jednym z najważniejszych, gdyż zawiera informacje o prawach i roszczeniach dotyczących nieruchomości. Mogą to być zapisy o dożywociu, służebności gruntowej lub osobistej oraz informacje o ewentualnej egzekucji komorniczej. Służebność gruntowa może dotyczyć na przykład drogi przebiegającej przez naszą działkę, z której mogą korzystać inni. Służebność osobista natomiast może informować, że ktoś ma prawo dożywotniego zamieszkiwania w naszym lokalu.
Najbardziej problematyczne mogą być jednak zapisy dotyczące dożywocia, które wiążą się nie tylko z prawem osoby trzeciej do zamieszkiwania, ale również z obowiązkiem opieki nad nią. Lokale mogą także być przedmiotem egzekucji komorniczej, a wszystkie takie informacje znajdują się właśnie w dziale III. Sprawdzenie tego działu pozwala uniknąć sytuacji, w której kupujemy nieruchomość obciążoną trudnymi do przewidzenia obowiązkami.
Dział IV: Hipoteki
Dział IV księgi wieczystej to miejsce, gdzie zapisane są wszelkie obciążenia hipoteczne dotyczące nieruchomości. Hipoteka to zabezpieczenie kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości. Obecność hipoteki nie jest rzadkością i nie powinna nas odstraszać, jednak ważne jest, aby dokładnie sprawdzić, na jaką kwotę nieruchomość jest obciążona. Może się bowiem okazać, że kwota ta przewyższa cenę, którą zamierzamy zapłacić za nieruchomość.
Należy pamiętać, że kredyt hipoteczny nie przechodzi na nowego właściciela nieruchomości, ale nowy właściciel staje się tzw. dłużnikiem rzeczowym. Oznacza to, że jeśli poprzedni właściciel nie spłaci kredytu, bank ma prawo dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości, której staliśmy się właścicielem. Przy zakupie nieruchomości obciążonej hipoteką konieczne jest uzyskanie aktualnego zaświadczenia z banku o saldzie kredytu do spłaty. Zakup nieruchomości powinien obejmować spłatę kredytu, a pozostała część kwoty trafia do sprzedającego, co pozwala na zakup nieruchomości bez obciążeń.
Gdzie znaleźć księgę wieczystą?
Obecnie księgi wieczyste są dostępne online w elektronicznym rejestrze prowadzonym przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Można je sprawdzić na stronie przegladarka-ekw.ms.gov.pl, znając numer księgi wieczystej. Jeśli nie znamy numeru KW, można skorzystać z płatnych usług, które wyszukują numer księgi na podstawie adresu nieruchomości.
Podsumowanie
Sprawdzenie księgi wieczystej przed zakupem nieruchomości jest niezbędnym krokiem, który zapewnia bezpieczeństwo transakcji. Księga wieczysta dostarcza kluczowych informacji o stanie prawnym nieruchomości, które mogą mieć bezpośredni wpływ na decyzję o jej zakupie. Dzięki niej możemy uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek, takich jak nieujawnione roszczenia, obciążenia hipoteczne czy współwłaściciele nieruchomości. Dlatego zawsze warto poświęcić czas na dokładne zapoznanie się z księgą wieczystą, aby mieć pewność, że nasza inwestycja jest bezpieczna i zgodna z prawem.
