W ostatnich latach deweloperzy w Polsce osiągnęli niespotykany dotąd poziom marż brutto, co wywołuje kontrowersje zarówno wśród kupujących, jak i regulatorów rynku.
Jak podała „Gazeta Wyborcza”, średnie marże deweloperów przekroczyły 30%, a w niektórych przypadkach zbliżają się nawet do 50%. W obliczu rosnących cen mieszkań, klienci domagają się tańszych opcji, a Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) zwróciła uwagę deweloperom, sugerując, że mają pole do obniżenia cen.
Historyczne marże i wzrost cen mieszkań
Wzrost cen mieszkań w Polsce odnotowany w ostatnich latach jest naprawdę imponujący. Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w drugim kwartale 2024 roku, w porównaniu do tego samego okresu rok wcześniej, ceny na rynku pierwotnym wzrosły o 20,4%. Szczególnie dynamiczny wzrost zaobserwowano w Krakowie, gdzie ceny mieszkań wzrosły o 31,8%, a także w Poznaniu (22,8%), Warszawie (21,6%) i Gdyni (21,1%).
Te rosnące ceny przekładają się bezpośrednio na wyższe marże deweloperów. Jeszcze w 2017 roku średnia marża brutto wynosiła 17,9%, a w 2022 roku po raz pierwszy przekroczyła próg 30%. W 2023 roku średnia marża osiągnęła 31,2%, jak wynika z danych zebranych przez Dom Maklerski Banku Pekao. Przykładem może być firma Ronson Development, która w pierwszym półroczu 2024 roku pochwaliła się marżą sięgającą aż 48%. Dla porównania, w 2020 roku marża tej firmy wynosiła 21%, a w 2023 roku wzrosła do 35,2%.
Co napędza wzrost marż?
Wysokie marże deweloperów można tłumaczyć wieloma czynnikami. Po pierwsze, rosnące ceny materiałów budowlanych i koszty pracy, które z jednej strony zwiększają koszty realizacji projektów, ale z drugiej strony są przenoszone na finalnych nabywców mieszkań. W efekcie deweloperzy zwiększają marże, aby utrzymać rentowność na wysokim poziomie.
Drugim istotnym czynnikiem jest rosnący popyt na mieszkania, napędzany przez programy rządowe takie jak „Bezpieczny Kredyt 2%”, który zachęca do zaciągania kredytów hipotecznych na korzystnych warunkach. Choć na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że program ten bezpośrednio wpłynął na wzrost marż, rzeczywistość jest bardziej złożona. Jak tłumaczy Patryk Kozierkiewicz, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, efekt programów rządowych będzie widoczny dopiero po dwóch latach od ich uruchomienia. Wynika to z faktu, że deweloperzy księgują zyski dopiero po przeniesieniu własności nieruchomości, co w przypadku mieszkań kupionych na wczesnym etapie inwestycji może nastąpić dopiero w 2025 roku.
Reakcje rynku i klientów
Rekordowe marże budzą zaniepokojenie nie tylko wśród klientów, ale także wśród instytucji regulujących rynek. KNF, obserwując dynamiczny wzrost marż, sugeruje, że deweloperzy mają przestrzeń do obniżenia cen, co mogłoby uczynić mieszkania bardziej dostępne dla szerszego grona nabywców. Z kolei klienci, widząc rosnące marże i ceny mieszkań, coraz głośniej domagają się tańszych opcji mieszkaniowych. Niektórzy eksperci zwracają uwagę, że tak wysokie marże mogą prowadzić do spekulacji na rynku nieruchomości oraz sztucznego podbijania cen.
Perspektywy
Chociaż obecna sytuacja wskazuje na rosnącą rentowność projektów deweloperskich, długoterminowe perspektywy są mniej jednoznaczne. Wysokie marże mogą skłonić nowych graczy do wejścia na rynek, co z kolei zwiększy konkurencję i może prowadzić do presji na obniżenie cen. Z drugiej strony, jeśli popyt na mieszkania będzie nadal rosnąć, a podaż nie nadąży za zapotrzebowaniem, deweloperzy mogą utrzymać swoje wysokie marże.
Również czynniki zewnętrzne, takie jak polityka monetarna, inflacja czy dostępność kredytów hipotecznych, będą miały kluczowe znaczenie dla kształtowania marż w przyszłości. Wzrost stóp procentowych mógłby obniżyć zdolność kredytową klientów, co z kolei mogłoby wpłynąć na popyt na mieszkania i zmusić deweloperów do rewizji swoich strategii cenowych.
Podsumowanie
Rosnące marże deweloperów, sięgające nawet 50%, budzą zarówno zainteresowanie, jak i niepokój. Chociaż wysoka rentowność projektów deweloperskich wskazuje na zdrową kondycję rynku nieruchomości, to jednocześnie stawia pytania o dostępność mieszkań dla przeciętnego klienta. Rosnące ceny materiałów budowlanych, koszty pracy oraz dynamiczny popyt, napędzany programami rządowymi, przyczyniają się do wysokich marż. Jednak presja ze strony klientów i regulatorów rynku może w przyszłości wymusić na deweloperach dostosowanie strategii, co mogłoby wpłynąć na obniżenie cen mieszkań.
Obecna sytuacja na rynku deweloperskim w Polsce jest złożona i wymaga ciągłej analizy oraz elastyczności w odpowiedzi na zmieniające się warunki ekonomiczne i regulacyjne. Czas pokaże, czy marże na poziomie „sky is the limit” staną się nową normą, czy też będą musiały ulec korekcie.
