Polski rynek mieszkaniowy stoi w obliczu znaczących zmian. Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) finalizuje kompleksowy pakiet rozwiązań, które mają zaspokoić rosnące potrzeby mieszkaniowe obywateli.
Propozycje te zostaną przedstawione w przyszłym tygodniu Komitetowi Ekonomicznemu Rady Ministrów (KERM). Wprowadzenie tych rozwiązań może oznaczać fundamentalną zmianę w podejściu do polityki mieszkaniowej w Polsce, a także stanowić odpowiedź na obecne wyzwania związane z dostępnością mieszkań.
Trzy filary nowej polityki mieszkaniowej
Nowa strategia MRiT opiera się na trzech kluczowych filarach, które mają stanowić fundamenty przyszłej polityki mieszkaniowej:
1. Rozwój budownictwa komunalnego i społecznego budownictwa czynszowego
Pierwszy filar zakłada intensyfikację rozwoju budownictwa komunalnego oraz społecznego budownictwa czynszowego. Ministerstwo planuje zwiększenie dostępności tanich mieszkań na wynajem, co ma na celu wsparcie osób o niższych dochodach oraz tych, którzy nie są w stanie nabyć własnej nieruchomości. Rząd zamierza przeznaczyć znaczne środki na rozwój tego segmentu, co powinno przyczynić się do zwiększenia podaży mieszkań dostępnych na wynajem w przystępnych cenach.
Rozwój budownictwa komunalnego ma również na celu przeciwdziałanie wykluczeniu społecznemu i zapewnienie godnych warunków mieszkaniowych dla wszystkich obywateli, niezależnie od ich sytuacji materialnej. Budownictwo społeczne będzie realizowane głównie poza największymi aglomeracjami, gdzie potrzeby mieszkaniowe są równie wysokie, ale działalność deweloperów jest ograniczona ze względu na niższe zyski z inwestycji.
2. Wsparcie gospodarstw domowych w kredytowaniu mieszkań
Drugi filar dotyczy bezpośredniego wsparcia finansowego dla gospodarstw domowych o przeciętnych dochodach, które chcą nabyć własne mieszkanie. W odpowiedzi na trudną sytuację na rynku kredytów hipotecznych, spowodowaną skrajnie wysokimi stopami procentowymi, MRiT opracowało program „kredyt naStart”. Program ten ma zastąpić istniejące rozwiązania, takie jak „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” oraz rodzinny kredyt mieszkaniowy, oferując nowe, bardziej dostosowane do obecnych realiów finansowych narzędzia wsparcia.
Kredyt naStart będzie polegał na udzielaniu kredytów hipotecznych z dopłatami do rat. Warunkiem uzyskania dopłat będzie spełnienie kryterium dochodowego, ustalonego na poziomie pierwszego progu podatkowego, czyli 120 tys. zł rocznego dochodu brutto. Dodatkowo, program uwzględnia modyfikacje kryterium dochodowego w zależności od liczby członków gospodarstwa domowego. Dopłaty będą różnicowane w zależności od liczby dzieci w rodzinie: osoby bezdzietne otrzymają dopłatę do oprocentowania w wysokości 1,5 proc., rodziny z jednym dzieckiem 1 proc., z dwojgiem dzieci 0,5 proc., a z trojgiem i więcej – 0 proc.
Program przewiduje, że kredyt naStart będzie udzielany na okres co najmniej 15 lat, ze stałą stopą oprocentowania ustaloną na pierwsze 60 miesięcy. To rozwiązanie ma na celu zmniejszenie ryzyka związanego z wahaniami stóp procentowych, co jest istotne dla rodzin planujących długoterminowe zobowiązania finansowe.
3. Zwiększenie podaży mieszkań poprzez zniesienie barier inwestycyjnych
Trzeci filar polityki mieszkaniowej koncentruje się na zniesieniu barier inwestycyjnych oraz uwolnieniu gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Ministerstwo planuje wprowadzenie zmian legislacyjnych, które ułatwią inwestorom realizację projektów mieszkaniowych. Kluczowym elementem jest tu uwolnienie większej ilości gruntów, co ma bezpośrednio wpłynąć na zwiększenie podaży mieszkań na rynku.
Równocześnie MRiT rozważa wprowadzenie podatku od pustostanów, czyli mieszkań, które pozostają niezamieszkane i niewykorzystane przez dłuższy czas. Takie rozwiązanie miałoby na celu stymulowanie właścicieli nieruchomości do ich aktywnego wykorzystywania, co mogłoby przyczynić się do zwiększenia dostępności mieszkań na rynku, a także stabilizacji ich cen.
Publiczna debata i kontrowersje wokół kredytu naStart
Nowa propozycja dotycząca kredytu naStart już teraz budzi kontrowersje i stała się przedmiotem szerokiej debaty publicznej. Przewodniczący Polski 2050, Szymon Hołownia, publicznie zadeklarował, że jego ugrupowanie nie poprze tego projektu. Krytycy programu obawiają się, że może on nie przynieść oczekiwanych rezultatów, a zamiast tego doprowadzić do dalszego wzrostu cen mieszkań.
Mimo tych obaw, Ministerstwo Rozwoju i Technologii kontynuuje prace nad ostatecznym kształtem ustawy. Wiceszef resortu funduszy, Jan Szyszko, przypomina, że celem polityki mieszkaniowej państwa jest przede wszystkim zwiększenie dostępności mieszkań, a najlepszym sposobem na osiągnięcie tego celu jest wsparcie po stronie podaży. Szyszko podkreśla, że konieczne jest zwiększenie liczby dostępnych mieszkań, zwłaszcza poza największymi aglomeracjami, gdzie deweloperzy niechętnie inwestują z powodu niższych potencjalnych zysków.
Nowelizacja ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa
W ramach prac nad nową polityką mieszkaniową, MRiT przygotowało również nowelizację ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Projekt ten, opublikowany w marcu w wykazie prac legislacyjnych rządu, ma na celu ułatwienie realizacji lokalnej polityki mieszkaniowej oraz przywrócenie społecznego charakteru inwestycji finansowanych z budżetu państwa.
W projekcie przewidziano wsparcie dla samorządów poprzez program budownictwa socjalnego i komunalnego (BSK), a także preferencyjne kredyty dla inwestorów społecznego budownictwa czynszowego (SBC). Te rozwiązania mają umożliwić znaczny wzrost skali inwestycji mieszkaniowych w najbliższych latach, co z kolei ma przyczynić się do zwiększenia dostępności mieszkań na rynku oraz stabilizacji ich cen.
Zastąpienie „Bezpiecznego Kredytu 2 proc.” i rodzinnego kredytu mieszkaniowego
Nowy program kredytu naStart ma na celu zastąpienie dotychczasowych rozwiązań, takich jak „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” oraz rodzinny kredyt mieszkaniowy. MRiT planuje wprowadzenie dopłat do rat kredytów, które będą uzależnione od dochodów kredytobiorców oraz liczby członków gospodarstwa domowego. Dzięki tym rozwiązaniom, rząd ma nadzieję zwiększyć dostępność kredytów hipotecznych dla rodzin o przeciętnych dochodach, co powinno przyczynić się do większej stabilności rynku mieszkaniowego.
Zgodnie z założeniami programu, spełnienie kryterium dochodowego opartego na pierwszym progu podatkowym (120 tys. zł brutto rocznie) będzie warunkiem uzyskania dopłat. Program uwzględnia także modyfikacje kryterium dochodowego wraz ze wzrostem liczby członków gospodarstwa domowego, co ma na celu dostosowanie wsparcia do realnych potrzeb rodzin. Kredyt naStart będzie udzielany na okres co najmniej 15 lat, a stała stopa oprocentowania ma obowiązywać przez pierwsze 60 miesięcy.
Wnioski i perspektywy
Propozycje Ministerstwa Rozwoju i Technologii to ambitna próba zmierzenia się z wyzwaniami na polskim rynku mieszkaniowym. Trzy filary nowej polityki mieszkaniowej – rozwój budownictwa komunalnego, wsparcie kredytowe dla rodzin oraz zwiększenie podaży mieszkań – mają na celu poprawę dostępności mieszkań i stabilizację ich cen. Chociaż nowe rozwiązania budzą kontrowersje, szczególnie w kontekście programu kredytu naStart, ich ostateczny kształt oraz efektywność będą zależeć od dalszych prac legislacyjnych oraz reakcji rynku.
Jeśli zaproponowane przez MRiT zmiany zostaną wdrożone, mogą one znacząco wpłynąć na rynek nieruchomości w Polsce, zwiększając dostępność mieszkań i umożliwiając większej liczbie rodzin realizację marzeń o własnym lokum. Jednak ich rzeczywisty wpływ będzie możliwy do oceny dopiero po kilku latach funkcjonowania nowych regulacji.
