Rynek kredytów hipotecznych w Polsce w trzecim kwartale 2025 roku wyraźnie przyspieszył, a perspektywa dla kredytobiorców dawno nie była tak korzystna.
Po miesiącach stagnacji widać zdecydowane ożywienie: spadają marże, maleje oprocentowanie, rośnie zdolność kredytowa gospodarstw domowych, a banki zdradzają oznaki łagodniejszego podejścia do analizy ryzyka. Efekt? Trzeci kwartał roku można nazwać najlepszym okresem dla kredytobiorców od dłuższego czasu.
RPP napędza rynek – stopy w dół, WIBOR w ślad za nimi
Jeszcze na początku 2025 roku sytuacja na rynku hipotek nie zapowiadała szybkiego zwrotu. Dopiero decyzje Rady Polityki Pieniężnej zmieniły obraz gry. Dwukrotne cięcia stopy referencyjnej – w lipcu i we wrześniu po 0,25 pkt proc. – dały bankom impuls do aktualizacji ofert. WIBOR 3M zrównał się niemal z główną stopą NBP, co oznacza, że koszt pieniądza w krótkim terminie jest wyjątkowo niski.
Choć wciąż pozostaje pewna niepewność co do harmonogramu kolejnych obniżek, to ogólny kierunek polityki pieniężnej wydaje się przesądzony. Rynek już teraz dyskontuje scenariusz dalszego łagodzenia kosztu kredytu.
Tańsze kredyty – marże i oprocentowanie poniżej symbolicznych barier
Zmiany w ofertach banków najlepiej widać w rankingach przygotowywanych przez Bankier.pl. Analizowany profil klienta – para z dzieckiem, 25-letni kredyt z 20-procentowym wkładem własnym – pokazuje, jak bardzo banki złagodziły cenniki.
Średnie oprocentowanie kredytów z okresowo stałą stopą spadło z 6,35 proc. w czerwcu do 6,20 proc. we wrześniu. Co prawda tempo spadku nie było już tak imponujące jak na wiosnę, kiedy stawki zjechały o pół punktu procentowego, ale trend spadkowy został utrzymany.
Jeszcze wyraźniej poprawa widoczna jest w przypadku kredytów zmiennoprocentowych. Marże – po ponad dwóch latach – powróciły do poziomów z „jedynką” z przodu. Średnia marża we wrześniu wyniosła 1,92 proc., czyli o 0,07 pkt proc. mniej niż kwartał wcześniej. To efekt nasilającej się konkurencji: banki reagują na oferty rywali, a część instytucji agresywnie walczy o zwiększenie udziału w rynku.
Warto podkreślić, że rok temu obserwowaliśmy niekorzystne „rozjeżdżanie się” marż między hipotekami ze stałą i zmienną stopą. Banki windowały ceny kredytów o stałym oprocentowaniu, wykorzystując popularność tego rozwiązania w czasach wysokiej inflacji. Obecnie dystans między oboma wariantami praktycznie zanikł, a marże spadają równolegle.
Zdolność kredytowa rośnie liniowo
Najbardziej spektakularnym efektem zmian jest wzrost zdolności kredytowej. W marcu przeciętna rodzina z miesięcznym dochodem 15 tys. zł mogła liczyć na 980 tys. zł kredytu. We wrześniu ta sama rodzina mogła już otrzymać średnio 1,11 mln zł – wzrost o 130 tys. zł w pół roku.
Analiza danych pokazuje, że banki jeden po drugim przesuwają granice dostępnego finansowania. Jeszcze w styczniu sześć instytucji oferowało badanej rodzinie mniej niż milion złotych. We wrześniu tylko jedna utrzymywała się poniżej tej bariery. To wyraźny sygnał, że rynek hipotek jest w fazie liberalizacji, a konkurencja o klientów działa na korzyść gospodarstw domowych.
Dodatkowo, średnia wartość wskaźnika DSTI (udział raty w dochodzie) po raz pierwszy sięgnęła 49 proc. Choć wzrost ten jest niewielki, to ma znaczenie symboliczne: pokazuje, że banki są gotowe zaakceptować wyższe obciążenie budżetu domowego kredytem niż w poprzednich miesiącach. To kolejny dowód poluzowania kryteriów.
Stabilizacja w IV kwartale?
Choć dominują pozytywne informacje, warto pamiętać, że obecne tendencje wynikają głównie z otoczenia makroekonomicznego i decyzji polityki pieniężnej. Ostatnie tygodnie pokazują, że dynamika zmian w cennikach banków zaczyna hamować. Korekty w ofertach dotyczą już raczej pojedynczych punktów bazowych niż znaczących obniżek.
Oznacza to, że początek czwartego kwartału może być spokojniejszy niż kończący się właśnie okres. Kredytobiorcy nadal korzystają na niższych kosztach i rosnącej dostępności finansowania, ale tempo poprawy może wyraźnie zwolnić.
Wnioski: „perfect storm” wreszcie sprzyja klientom
Trzeci kwartał 2025 roku przejdzie do historii rynku hipotek jako moment, w którym wiele czynników jednocześnie ułożyło się po stronie kredytobiorców. Niższe stopy procentowe, spadające marże, poprawa zdolności kredytowej i większa elastyczność banków stworzyły unikalne warunki dla osób planujących zakup nieruchomości.
To, co przez długie miesiące wydawało się nieosiągalne, stało się faktem – konkurencja w sektorze bankowym działa pełną parą, a kredytobiorcy wreszcie mogą mówić o realnych korzyściach. Pytanie pozostaje tylko jedno: jak długo ta korzystna koniunktura się utrzyma i czy czwarty kwartał będzie jeszcze kontynuacją tej „złotej passy”, czy raczej początkiem stabilizacji.
