Na rynku kredytów hipotecznych można dziś zaobserwować interesujące zjawisko. Coraz więcej banków decyduje się na aktywne działania mające na celu zatrzymanie klientów, którzy rozważają przeniesienie swojego zobowiązania do konkurencji.
Samo złożenie wniosku o dokumentację dotyczącą spłacanego kredytu, niezbędną do refinansowania w innej instytucji, często staje się impulsem do złożenia przez bank oferty poprawy warunków kredytu w ramach istniejącej umowy.
Takie podejście można określić mianem „refinansowania wewnętrznego”. Polega ono na tym, że bank – widząc ryzyko utraty klienta – proponuje mu nową marżę, niższe oprocentowanie lub korzystniejsze warunki dodatkowe, dzięki czemu kredytobiorca nie musi przechodzić całego żmudnego procesu przenoszenia kredytu. Dla klienta jest to rozwiązanie wygodne, oszczędzające czas i formalności, dla banku natomiast skuteczny sposób na ograniczenie odpływu kapitału.
Nie jest to mechanizm zupełnie nowy. Podobne działania można było obserwować na rynku depozytów, gdzie przy próbie wycofania większych środków banki często przedstawiały niestandardowe oferty lokat z wyższym oprocentowaniem. Teraz ta strategia coraz mocniej wkracza w obszar kredytów hipotecznych.
Czy wewnętrzne refinansowanie się opłaca?
Choć propozycja poprawy warunków w dotychczasowym banku może być kusząca, nie zawsze jest ona najbardziej konkurencyjna. Instytucje finansowe kalkulują, że wielu klientów zrezygnuje z czasochłonnego procesu przenosin i wybierze łatwiejszą drogę. Dlatego tak istotne jest porównanie dostępnych możliwości na rynku.
Aby refinansowanie zewnętrzne przyniosło realne korzyści, różnica w oprocentowaniu powinna sięgać co najmniej pół do jednego punktu procentowego. Samo oprocentowanie to jednak nie wszystko. Trzeba uwzględnić także prowizję za nowy kredyt, ewentualne koszty wcześniejszej spłaty, opłaty powiązane z dodatkowymi produktami – takimi jak konta osobiste, ubezpieczenia czy karty kredytowe – oraz warunki dalszej obsługi kredytu. Dopiero kompleksowa analiza pokazuje, czy zmiana faktycznie przyniesie oszczędności w długim okresie.
Kto zyskuje najwięcej?
Na refinansowaniu szczególnie skorzystać mogą dwie grupy kredytobiorców. Pierwszą z nich są osoby, które zaciągały zobowiązania w okresie rekordowych stóp procentowych, w latach 2021–2023. Wówczas oprocentowanie wielu kredytów hipotecznych sięgało nawet 8–9 procent, a dzisiejsze warunki rynkowe pozwalają znacząco obniżyć miesięczną ratę.
Drugą grupą są klienci, którzy w okresie pandemii wybrali kredyty z czasowo stałym oprocentowaniem. Dla wielu z nich właśnie nadchodzi moment, gdy pierwsze pięcioletnie okresy ochronne się kończą. To otwiera pole do renegocjacji – można przyjąć nową propozycję stałej stopy na kolejne lata, przejść na oprocentowanie zmienne lub przenieść kredyt do innej instytucji. Przy obecnych i spodziewanych obniżkach stóp procentowych wariant zmienny może być szczególnie korzystny, choć niesie ze sobą ryzyko wzrostu rat w razie odwrócenia trendu.
Nie bez znaczenia są także coraz atrakcyjniejsze oferty kredytów ze stałym oprocentowaniem. Na rynku można znaleźć propozycje z oprocentowaniem poniżej 6 procent, co w wielu przypadkach oznacza istotne oszczędności.
Rynek sprzyja kredytobiorcom
Ostatnie miesiące wyraźnie pokazują, że oprocentowanie kredytów hipotecznych spada. Średnie stawki dla kredytów z okresowo stałą stopą obniżyły się w tym roku już o około jeden punkt procentowy, a marże w kredytach ze zmiennym oprocentowaniem spadły poniżej 2 punktów procentowych. Trend ten wskazuje, że konkurencja pomiędzy bankami będzie się nasilać.
Widać wyraźnie, że instytucje finansowe coraz częściej działają wyprzedzająco. Zamiast biernie przyglądać się odpływowi klientów, wolą złożyć im atrakcyjniejszą propozycję, zanim kredyt faktycznie zostanie przeniesiony do konkurencji.
Wnioski
Refinansowanie hipoteczne staje się dziś nie tylko sposobem na obniżenie kosztów kredytu, ale również narzędziem banków do walki o lojalność klientów. Kredytobiorcy zyskują na tej sytuacji dodatkowe możliwości negocjacyjne, jednak ostateczna decyzja wymaga chłodnej kalkulacji i analizy pełnych kosztów. Wewnętrzne propozycje mogą być wygodne, ale to porównanie ofert rynkowych daje pewność, że wybrana opcja rzeczywiście jest najkorzystniejsza.
Rynek hipoteczny wszedł w fazę, w której to klient staje się stroną uprzywilejowaną – a banki, zamiast dyktować warunki, coraz częściej muszą reagować na jego ruchy i oczekiwania.
