Drugi kwartał 2025 r. nie przyniósł większych zmian cenowych na rynku mieszkaniowym. Transakcyjne ceny mieszkań utrzymały się na zbliżonym poziomie wobec roku poprzedniego – z lekkimi spadkami w największych aglomeracjach i symbolicznymi wzrostami w części mniejszych miast wojewódzkich.
Stabilizacja cen nastąpiła w warunkach rekordowej podaży mieszkań deweloperskich, a jednocześnie rosnącego zainteresowania zakupami, które przyspieszyło po wznowieniu przez Narodowy Bank Polski cyklu obniżek stóp procentowych w maju. Decyzja Rady Polityki Pieniężnej była jednym z kluczowych czynników kształtujących oczekiwania na dalsze spadki kosztu pieniądza, co wprost przełożyło się na poprawę zdolności kredytowej gospodarstw domowych i powrót wielu klientów na rynek.
Stabilizacja cen – różne kierunki w zależności od segmentu i lokalizacji
Analiza danych za 2q25 pokazuje, że na rynku pierwotnym w największych aglomeracjach nastąpiły niewielkie spadki cen rok do roku. Wynikało to m.in. z wysokiej podaży nowych inwestycji, które wymuszały większą elastyczność deweloperów w polityce cenowej. Odmiennie wyglądała sytuacja w mniejszych stolicach wojewódzkich, gdzie popyt lokalny był stabilniejszy i notowano lekkie wzrosty cen.
Na rynku wtórnym w największych aglomeracjach dominowały niewielkie spadki, a w Warszawie – głębsza korekta, co wiązano z rekordowymi poziomami cen osiągniętymi w 2024 roku. W grupie dziewięciu mniejszych stolic wojewódzkich zanotowano natomiast wzrosty, co świadczy o dużym zróżnicowaniu sytuacji rynkowej w zależności od lokalizacji. W relacji do 1q25 ceny pozostały generalnie stabilne – wyjątkiem był wzrost o 3,5% na rynku wtórnym w mniejszych ośrodkach wojewódzkich.
Kredyty hipoteczne – popyt na finansowanie rośnie lawinowo
Ożywienie popytowe szczególnie wyraźnie widać w danych z sektora kredytowego. Związek Banków Polskich podał, że w 2q25 udzielono 55,5 tys. kredytów mieszkaniowych, co oznacza wzrost o 22% r/r i 15% kw./kw. Wartość udzielonych kredytów sięgnęła 24,6 mld zł, czyli aż o 29% więcej niż rok wcześniej. To wynik plasujący się wśród najwyższych w ostatnich latach – zbliżony do poziomów osiąganych jedynie w rekordowych kwartałach wspartych rządowym programem „Bezpieczny Kredyt 2%”.
Równolegle Biuro Informacji Kredytowej podało, że w sierpniu 2025 r. miesięczna wartość zapytań o kredyt mieszkaniowy wzrosła aż o 52,5% w skali roku. Wnioski złożyło 35,3 tys. potencjalnych kredytobiorców (+34% r/r), a średnia kwota kredytu wyniosła 467,9 tys. zł (+8,6% r/r). To wyraźny sygnał, że obniżki stóp procentowych i poprawa dochodów zwiększają skłonność do zaciągania zobowiązań i odbudowują popyt mieszkaniowy.
Rekordowa oferta deweloperów – ale z coraz większymi kosztami budowy
Monitoring JLL wskazuje, że na koniec 2q25 oferta deweloperska w sześciu największych aglomeracjach osiągnęła rekordowy poziom 61,6 tys. lokali – o 28% więcej niż rok wcześniej. Okres sprzedaży mieszkania wynosił przeciętnie około sześciu kwartałów (spadek z siedmiu kwartałów w 1q25), a udział gotowych mieszkań w ofercie wzrósł do 14%.
Jednocześnie dane księgowe deweloperów pokazują znaczący, 36-procentowy spadek przedpłat klientów, co odzwierciedlało słabszy popyt w poprzednich kwartałach. Widać również niewielki spadek liczby gotowych mieszkań, co wskazuje, że deweloperzy świadomie ograniczają nadmierną podaż. Z drugiej strony wolumen mieszkań w budowie wzrósł o 17% r/r, ponieważ wciąż realizowane są projekty rozpoczęte w latach 2023–2024. Wskaźnik rotacji zapasów skrócił się do 228 dni (z 272 na koniec 2024 roku), co dowodzi szybszej sprzedaży gotowych lokali.
Na horyzoncie pojawiają się jednak czynniki kosztowe. Wdrażanie nowych warunków technicznych, koszty tzw. Ustawy Schronowej oraz rosnące ceny działek budowlanych będą podbijać koszty realizacji nowych inwestycji. Dodatkowo samorządy mogą wprowadzać wyższe podatki od niesprzedanych lokali, co również będzie przenoszone na ceny.
Rynek wynajmu – stabilizacja i rosnąca rola PRS
W 2q25 rynek najmu mieszkań był zrównoważony – popyt lekko osłabł, a część mieszkań niewynajętych została wystawiona na sprzedaż. Trzeci kwartał, zgodnie z sezonowym wzorcem, przyniósł jednak ożywienie związane z początkiem roku akademickiego.
W dużych aglomeracjach coraz wyraźniej zaznacza się obecność sektora PRS (Private Rented Sector), który w długim okresie stanie się istotnym konkurentem dla tradycyjnego najmu. Potwierdzeniem tego trendu była transakcja sprzedaży portfela Resi4Rent, obejmującego 5,3 tys. mieszkań, niemieckiemu inwestorowi – Vantage Development, należącemu do TAG Immobilien. Wartość transakcji wyniosła 2,4 mld zł, co pokazuje skalę i atrakcyjność polskiego rynku PRS w oczach inwestorów zagranicznych.
Nowelizacje ustaw i kierunki polityki mieszkaniowej
5 sierpnia 2025 roku Prezydent podpisał ustawę nowelizującą przepisy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Zwiększono limity wydatków budżetu państwa na budownictwo socjalne i komunalne do 39,4 mld zł do 2030 roku, a także przedłużono i rozszerzono program społecznego budownictwa czynszowego, którego budżet wzrósł do 7 mld zł. Zmiany obejmują też rezygnację z odgórnego określania minimalnej liczby miejsc postojowych – decyzja w tej sprawie będzie należała do gmin.
Perspektywy – stabilizacja do końca 2025, ożywienie w 2026
W perspektywie do końca 2025 roku bazowym scenariuszem pozostaje stabilizacja cen mieszkań. Jednak już w pierwszej połowie 2026 roku możliwe jest ożywienie rynku i wzrosty cen rzędu kilku procent.
Po stronie popytu sprzyjać temu będą:
dalsze obniżki stóp procentowych i oczekiwania na ich kontynuację,
rosnące wynagrodzenia i zdolność kredytowa,
realizacja odłożonych decyzji zakupowych po rezygnacji z programu dopłat.
Po stronie podaży czynnikiem podbijającym ceny będą:
rosnące ceny gruntów związane z reformą planów ogólnych gmin i ryzykiem paraliżu decyzyjnego,
koszty nowych regulacji technicznych,
drogie usługi budowlane,
ewentualne podwyżki podatków od niesprzedanych lokali,
dodatkowe obciążenia wynikające z Ustawy Schronowej.
Czynniki ryzyka
Nie można wykluczyć scenariusza spadku cen mieszkań – silne szoki geopolityczne czy gospodarcze mogłyby istotnie osłabić popyt. Negatywnie na nastroje oddziałuje także dyskusja o podatku katastralnym, który – choć na razie w sferze zapowiedzi – jest postrzegany jako potencjalnie hamujący inwestycje w mieszkania.
Podsumowanie: Druga połowa 2025 roku będzie czasem względnej równowagi cenowej, wysokiej podaży mieszkań i rosnącego popytu napędzanego tańszym kredytem. Kluczowe zmiany mogą nadejść w 2026 roku, gdy skumulują się efekty dalszych obniżek stóp procentowych i jednocześnie ograniczonej podaży nowych projektów deweloperskich. To wówczas rynek może wejść w fazę umiarkowanego, kilku-procentowego wzrostu cen – choć ryzyko zewnętrznych wstrząsów i dodatkowych podatków wciąż pozostaje istotnym czynnikiem niepewności.
