Jeszcze rok temu bariera miliona złotych zdolności kredytowej dla przeciętnej rodziny była w zasięgu nielicznych. Dziś staje się rynkowym standardem. Grudzień 2025 r. przynosi kolejny wyraźny wzrost maksymalnych kwot, jakie banki są gotowe pożyczyć gospodarstwom domowym, a głównym motorem tej zmiany pozostają taniejące kredyty hipoteczne.
W efekcie przeciętna rodzina „dwa plus jeden” z dochodem 15 tys. zł netto miesięcznie może dziś liczyć średnio na około 1,15 mln zł finansowania – o ponad 150 tys. zł więcej niż przed rokiem.
Trend wzrostowy, który rozpoczął się wraz z cyklem obniżek stóp procentowych, nie tylko nie wyhamował, ale wręcz nabiera tempa. W grudniowych symulacjach żaden z analizowanych banków nie obniżył swojej oferty w zakresie zdolności kredytowej. Wręcz przeciwnie – niemal wszystkie instytucje podniosły maksymalne kwoty, często w sposób zauważalny. W większości przypadków miesięczny wzrost przekroczył 10 tys. zł, a w kilku bankach sięgnął nawet 30–40 tys. zł.
To wyraźny sygnał, że poprawa warunków finansowania realnie przekłada się na możliwości kredytobiorców. Niższe oprocentowanie oznacza bowiem niższą ratę przy tej samej kwocie zobowiązania, a to z kolei pozwala bankom „zmieścić” wyższy kredyt w akceptowalnych przez regulatorów i własne polityki ryzyka wskaźnikach obciążenia dochodu.
Maksymalna szacunkowa zdolność kredytowa dla profilowych klientów
Lp. | Bank | Maksymalna szacunkowa zdolność kredytowa | Szacunkowa rata równa | DSTI |
|---|---|---|---|---|
1 | ING Bank Śląski | 1 275 417 zł | 8 078 zł | 53,9% |
2 | VeloBank | 1 261 702 zł | 8 068 zł | 53,8% |
3 | PKO BP – klient stały | 1 220 350 zł | 7 744 zł | 51,6% |
4 | PKO BP | 1 208 900 zł | 7 745 zł | 51,6% |
5 | Bank Pekao | 1 199 800 zł | 7 592 zł | 50,6% |
6 | mBank – klient stały | 1 180 798 zł | 7 436 zł | 49,6% |
7 | mBank | 1 169 593 zł | 7 436 zł | 49,6% |
8 | Credit Agricole | 1 168 922 zł | 7 496 zł | 50,0% |
9 | Santander Bank – klient stały | 1 148 833 zł | 7 220 zł | 48,1% |
10 | Alior Bank | 1 144 839 zł | 7 374 zł | 49,2% |
11 | BNP Paribas Bank | 1 125 427 zł | 7 320 zł | 48,8% |
12 | BOŚ Bank | 1 092 013 zł | 7 271 zł | 48,5% |
13 | Citi Handlowy | 1 071 637 zł | 7 089 zł | 47,3% |
14 | Santander Bank | 1 063 242 zł | 6 779 zł | 45,2% |
15 | Bank Millennium | 1 022 000 zł | 6 479 zł | 43,2% |
(kredyt na 25 lat, okresowo stałe oprocentowanie, raty równe, LTV 80 proc., miesięczny dochód netto 15 tys. zł, rodzina „2+1”, Warszawa)
Źródło: Bankier.pl, dane zebrane na podstawie informacji od banków w dniach 8–11.12.2025.
Ile można dziś pożyczyć przy dochodzie 15 tys. zł?
Analiza obejmuje modelową rodzinę „2+1” mieszkającą w Warszawie. Oboje dorośli są w wieku około 30 lat, zatrudnieni na umowach o pracę na czas nieokreślony i osiągają łącznie 15 tys. zł netto miesięcznie (8 tys. zł kobieta, 7 tys. zł mężczyzna). Rodzina nie posiada innych zobowiązań kredytowych, ma pozytywną historię w BIK i korzysta ze świadczenia 800+. Przyjęto również, że klienci decydują się na dodatkowe produkty bankowe w zamian za lepsze warunki kredytu, co odpowiada realiom rynkowym.
W takich warunkach liderem grudniowego zestawienia został ING Bank Śląski, gdzie maksymalna szacunkowa zdolność kredytowa sięga 1,275 mln zł. To wynik o około 28 tys. zł wyższy niż miesiąc wcześniej. Niewiele ustępuje VeloBank, który oferuje finansowanie na poziomie 1,262 mln zł, również notując istotny wzrost miesiąc do miesiąca. Podium zamyka PKO Bank Polski w wariancie dla stałych klientów, z kwotą przekraczającą 1,22 mln zł.
W pierwszej dziesiątce znalazły się także m.in. Bank Pekao, mBank, Credit Agricole, Santander oraz Alior Bank. Nawet instytucje zamykające zestawienie, jak Bank Millennium, oferują dziś ponad 1,02 mln zł – kwotę, która jeszcze kilkanaście miesięcy temu była poza zasięgiem wielu gospodarstw domowych o podobnych dochodach.
Raty wciąż wysokie, ale łatwiejsze do udźwignięcia
Wyższa zdolność kredytowa nie oznacza oczywiście taniego kredytu w sensie absolutnym. Przy maksymalnym wykorzystaniu oferowanych kwot miesięczne raty nadal oscylują w przedziale od około 6,5 tys. zł do ponad 8 tys. zł. W relacji do dochodu oznacza to wskaźnik DSTI na poziomie 43–54 proc., a więc wartości wysokie, choć akceptowane przez banki w przypadku stabilnych i relatywnie zamożnych klientów.
Kluczowe jest jednak to, że jeszcze niedawno podobne raty „kupowały” wyraźnie niższe kwoty kredytu. Spadek oprocentowania sprawił, że ta sama zdolność dochodowa „pracuje” dziś znacznie efektywniej, co dla wielu rodzin może przesądzać o możliwości zakupu większego mieszkania lub lepszej lokalizacji.
Nie tylko stopy procentowe
Choć głównym czynnikiem stojącym za poprawą zdolności kredytowej są niższe stawki oprocentowania, nie można pomijać wpływu rosnących wynagrodzeń. Według danych GUS, w październiku 2025 r. płace w sektorze przedsiębiorstw były nominalnie o 6,6 proc. wyższe niż rok wcześniej. Nawet przy niezmienionych parametrach kredytu sam wzrost dochodów mógłby w skali roku podnieść zdolność kredytową o kilka procent.
Połączenie tych dwóch trendów – tańszego pieniądza i wyższych pensji – tworzy środowisko wyjątkowo sprzyjające kredytobiorcom. Jeśli nie dojdzie do nagłego odwrócenia polityki monetarnej lub pogorszenia sytuacji na rynku pracy, zdolność kredytowa polskich gospodarstw domowych może w kolejnych miesiącach nadal rosnąć.
Dla rynku mieszkaniowego oznacza to jedno: popyt, który w ostatnich kwartałach był tłumiony wysokimi kosztami finansowania, zyskuje coraz solidniejsze fundamenty. A to z kolei może stać się jednym z kluczowych czynników kształtujących ceny mieszkań w 2026 roku.
