Mimo spadających stóp procentowych, wielu kredytobiorców hipotecznych nie ma możliwości skorzystania z tej sytuacji. Ograniczone opcje i zmienione regulacje zamroziły ich raty na poziomach sprzed lat.
Na horyzoncie widać spadki stóp procentowych, a wskaźniki WIBOR powoli zniżkują. Teoretycznie – dobra wiadomość dla zadłużonych. W praktyce jednak wielu kredytobiorców hipotecznych, szczególnie tych, którzy zdecydowali się na kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem w szczytowym momencie podwyżek, nie ma dziś realnej możliwości obniżenia rat. Ich hipoteki pozostają na poziomie nawet 12%, bez szans na korektę w dół. Co więcej – dostępne opcje są nieliczne i mocno ograniczone.
Złudna stabilność stałej stopy
Według danych z końca 2024 roku, aż 87% nowo udzielonych kredytów hipotecznych miało okresowo stałe oprocentowanie – najwyższy odsetek w historii polskiego rynku. Gwałtowny wzrost popularności tej formuły wynikał z kilku czynników: rosnących stóp procentowych, ograniczeń zdolności kredytowej i promowania tej formy przez nadzór finansowy oraz rządowe programy, takie jak „Bezpieczny kredyt 2%”.
Jeszcze cztery lata wcześniej, w 2021 roku, rynek wyglądał zupełnie inaczej. Kredyty hipoteczne były oprocentowane na poziomie 2–3%, a limit lichwiarski wynosił 7,2%. Kredyt ze stałym oprocentowaniem był wówczas egzotyczną propozycją, dostępną jedynie w nielicznych bankach.
Wszystko zmieniło się jesienią 2021 r., gdy rozpoczęto serię podwyżek stóp. Z czasem coraz więcej klientów wybierało stałą stopę, szukając ochrony przed nieprzewidywalnym wzrostem rat. Punktem kulminacyjnym była jesień 2022 r., kiedy stałe oprocentowanie w jednym z banków sięgnęło aż 12,15%.
Stała rata = brak ruchu
Zaciągając kredyt na okresowo stałej stopie, klienci liczyli na bezpieczeństwo i przewidywalność rat. Niestety, teraz, gdy stopy spadają, okazuje się, że „zablokowanie” oprocentowania stało się pułapką. Możliwości obniżenia rat są bardzo ograniczone. Dlaczego?
Do połowy 2023 roku możliwe było refinansowanie kredytu i przejście na zmienne oprocentowanie. W teorii, klient mógł powiedzieć: „jeśli stopy spadną, zmienię formułę kredytu”. W praktyce, po zmianie przepisów przez KNF, banki zostały zobowiązane do blokady takich operacji w trakcie trwania okresowo stałej stopy. Obecnie nie da się już łatwo „uciec” z wysokiej raty – nawet refinansując kredyt w innym banku.
Trzy drogi, żadna łatwa
Dziś kredytobiorcy z kredytami o stałym oprocentowaniu mają jedynie trzy możliwości:
Poczekać do końca okresu stałego oprocentowania
Po pięciu latach bank zaproponuje nową stawkę na kolejny okres lub automatycznie przekształci kredyt na oprocentowanie zmienne. To jednak oznacza konieczność płacenia wysokiej raty jeszcze przez kilka lat.
Renegocjować oprocentowanie z własnym bankiem
Teoretycznie możliwe, ale rzadko praktykowane. Taka zmiana wiąże się z „wyzerowaniem” okresu stałej stopy – np. jeśli nowa stawka zostanie ustalona w 2025 roku, klient blokuje ją na kolejne pięć lat, do 2030 roku.
Refinansowanie w innym banku
Opcja dostępna, ale również tylko na okresowo stałą stopę. Dodatkowo, okres pięciu lat liczony jest od nowa. Nie ma możliwości przejścia na zmienną stopę, nawet u innego kredytodawcy.
Nadzieja w konkurencji?
Eksperci nie mają złudzeń – realna zmiana może nadejść tylko wtedy, gdy banki same zaczną szukać sposobów na przyciągnięcie klientów. Gdyby pojawił się gracz gotowy zaoferować atrakcyjne warunki refinansowania (np. z niższą marżą czy elastyczną strukturą oprocentowania), rynek mógłby się ożywić. Taki ruch wymaga jednak odwagi i gotowości do walki o klienta w sytuacji, gdy kredyty hipoteczne są uznawane przez sektor za mało rentowne i ryzykowne.
Czy takim graczem mógłby być np. Revolut albo mniejszy bank chcący zwiększyć udział w rynku? Czas pokaże. Na razie jednak sytuacja wygląda jak zamrożona: kredytobiorcy z wysokim oprocentowaniem nie mają jak skorzystać z poprawiających się warunków rynkowych.
Co dalej?
W najbliższych miesiącach, gdy stopy zaczną realnie spadać, frustracja klientów z kredytami z wysokim oprocentowaniem może narastać. Brak mechanizmu automatycznej korekty i ograniczenia regulacyjne sprawiają, że tzw. „bezpieczne kredyty” okazują się dziś nie tak bezpieczne, jak się wydawało. Pozostaje nadzieja, że konkurencja na rynku i presja klientów zmuszą banki do większej elastyczności.
Na razie jednak opcje są niewielkie. I chociaż protestów w stylu „frankowiczów” raczej nie będzie, to historia może się powtórzyć. Tym razem z udziałem tych, którzy „nabili się” na stałą stopę.
