Rynek nieruchomości w Polsce w I kwartale 2025 – między spadającymi cenami a oczekiwaniem na obniżkę stóp procentowych
Pierwsze miesiące 2025 roku przyniosły długo oczekiwane ochłodzenie na rynku nieruchomości. Jak wynika z najnowszego raportu Barometr Metrohouse i Credipass, w pierwszym kwartale bieżącego roku ceny mieszkań na rynku wtórnym spadły we wszystkich analizowanych miastach. Jednak mimo widocznego zainteresowania ze strony potencjalnych nabywców, sprzedaż mieszkań nie wzrosła znacząco. Dlaczego? Kluczową barierą nadal pozostaje wysoki koszt kredytów hipotecznych i niepewność dotycząca decyzji Rady Polityki Pieniężnej w sprawie stóp procentowych.
Ceny spadają, ale kupujących nadal brakuje
Z danych Metrohouse wynika, że przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym spadły w każdym z pięciu badanych miast. Najmniejsza zmiana dotyczyła Warszawy, gdzie średnia cena metra kwadratowego utrzymała się poniżej 16 tys. zł – na poziomie zbliżonym do końca 2024 roku. W stolicy, mimo wysokich cen, sytuacja pozostała stabilna. Jednak już w Łodzi rynek wygląda zupełnie inaczej. Tam nadpodaż mieszkań – zarówno z rynku pierwotnego (ponad 10 tys. dostępnych lokali), jak i wtórnego – doprowadziła do spadków cen transakcyjnych aż o 9% w skali kwartału. Co więcej, ceny w Łodzi są teraz o ponad 3% niższe niż na początku zeszłego roku.
Z kolei we Wrocławiu, mimo ogólnej tendencji spadkowej, odnotowano najwyższy roczny wzrost cen spośród wszystkich badanych miast – 6,7%. To pokazuje, że sytuacja rynkowa jest zróżnicowana regionalnie, a lokalne uwarunkowania mają duży wpływ na ceny.
Średnia wartość mieszkania w Warszawie przekracza obecnie 840 tys. zł. Dla porównania, w Łodzi – najtańszym z analizowanych miast – przeciętna cena lokalu to zaledwie połowa tej kwoty. Eksperci zwracają uwagę, że rośnie znaczenie negocjacji. Sprzedający, widząc wydłużający się czas ekspozycji ofert, coraz częściej sami decydują się na obniżenie ceny już na etapie ogłoszenia, by przyciągnąć uwagę kupujących.
Kredyty wciąż za drogie, klienci czekają
Choć zainteresowanie mieszkaniami rośnie, wielu potencjalnych nabywców nie decyduje się jeszcze na zakup. Powód? Brak zdolności kredytowej oraz wysokie raty kredytów hipotecznych. Jak zauważa Marcin Jańczuk z Metrohouse, mimo większej liczby zapytań o oferty, wielu klientów nadal nie może sobie pozwolić na sfinansowanie zakupu – nawet przy obecnych, niższych cenach.
Sytuację pogarsza brak nowych programów rządowych wspierających zakup nieruchomości. Obiecywane dopłaty do rat wciąż nie weszły w życie, co sprawia, że wielu klientów wstrzymuje się z decyzją i czeka na konkretny ruch ze strony władz.
Nadzieją dla rynku może być jednak zmiana tonu ze strony Rady Polityki Pieniężnej. Coraz więcej ekspertów prognozuje, że już w maju może dojść do pierwszego od dłuższego czasu cięcia stóp procentowych. To oznaczałoby realne obniżenie kosztów kredytów, a tym samym – zwiększenie dostępności finansowania zakupu nieruchomości.
WIBOR już spada, rynek reaguje
Choć formalna decyzja RPP jeszcze nie zapadła, rynek finansowy już teraz zaczyna reagować. Wskaźniki WIBOR 3M i 6M, które są podstawą do wyliczania oprocentowania kredytów hipotecznych ze zmienną stopą, zaczęły spadać. To dobra wiadomość dla obecnych kredytobiorców – już przy najbliższej aktualizacji harmonogramu spłat mogą oni odczuć zmniejszenie rat.
– To nie tylko ulga dla domowych budżetów, ale także impuls, który może pozytywnie wpłynąć na decyzje zakupowe w najbliższych miesiącach – ocenia Andrzej Łukaszewski z Credipass. Eksperci podkreślają, że jeśli trend ten się utrzyma, może dojść do wyraźnego ożywienia rynku jeszcze przed wakacjami.
Rynek w fazie przejściowej
Obecna sytuacja pokazuje, że rynek mieszkaniowy znajduje się w fazie przejściowej. Z jednej strony rośnie presja na spadki cen, szczególnie w miastach z dużą podażą nowych mieszkań. Z drugiej strony – wielu klientów nadal nie ma zdolności kredytowej, a bez niej nie mogą dokonać zakupu.
Wszystko wskazuje na to, że ożywienie nastąpi, gdy pojawi się realna ulga w kosztach kredytu – czy to w wyniku obniżki stóp procentowych, czy uruchomienia nowego programu rządowego. Do tego czasu wielu nabywców pozostaje w trybie oczekiwania – gotowych do zakupu, ale powstrzymywanych przez jedną decyzję, której wciąż brakuje.
