Rozważając przyszłość rynku mieszkaniowego w Polsce, nie można pominąć prognoz dotyczących znaczących wzrostów cen mieszkań. Kluczowym czynnikiem wpływającym na te przewidywania jest nadchodzący rządowy program 'Mieszkanie na start’.
Jeśli w jego ramach nie zostaną wprowadzone limity cen za metr kwadratowy, możemy spodziewać się kolejnego silnego impulsu cenotwórczego na rynku. Obecnie, w oczekiwaniu na szczegółowe założenia programu, deweloperzy i prywatni właściciele wykazują tendencję do wstrzymywania się z wystawianiem nowych ofert, co dodatkowo może napędzać ceny w górę.
Analizując sytuację na rynku deweloperskim w ubiegłym roku, zauważamy znaczący spadek oferty o 19%, co przekłada się na około 10 tysięcy mniej dostępnych mieszkań. Ten fakt, w połączeniu z ograniczoną podażą, prawie z pewnością będzie skutkować dalszym wzrostem cen. Planowany przez rząd nowy program wsparcia na rynku nieruchomości, który ma wystartować w ciągu sześciu miesięcy z budżetem 500 mln zł na rok 2024, niewątpliwie wpłynie na rynek, ale jego pełny wpływ pozostaje jeszcze nieznany.
Program ten, podobnie jak wcześniejszy 'Bezpieczny kredyt 2 proc.’, oferuje ograniczoną pulę środków, co może zachęcać do szybkiego działania w celu skorzystania z oferty. Niemniej jednak, dopóki szczegóły programu nie zostaną ujawnione, trudno ocenić, czy będzie on bardziej korzystny niż jego poprzednik. Wydaje się, że kredytobiorców może być więcej, a program skierowany bardziej do rodzin z dziećmi i nabywców większych mieszkań, niż do singli lub potencjalnych nabywców pierwszych mieszkań.
Zeszłoroczne statystyki pokazały, że poziom akcji kredytowej był rekordowo niski, co uwypukliło zależność zakupu mieszkań od dostępności kredytów hipotecznych. W związku z tym, zwiększenie dostępności finansowania, zarówno przez system dopłat, jak i inne środki, jest kluczowe dla wzrostu sprzedaży. W roku 2023, dzięki 'Bezpiecznemu kredytowi 2 proc.’, odnotowano ponad 54 tys. transakcji na rynku deweloperskim w siedmiu największych miastach.
Wprowadzenie programu ’Bezpieczny kredyt 2 proc.’ miało natychmiastowy wpływ na rynek. Nastąpił skokowy wzrost rezerwacji na rynku pierwotnym i umów przedwstępnych na rynku wtórnym, a w następstwie tego, ceny mieszkań znacznie wzrosły. Na podstawie danych Otodom Analytics, największe wzrosty cen odnotowano w Gdańsku (26%), Krakowie i Poznaniu (22-23%), Warszawie i Wrocławiu (16-17%), oraz w Katowicach i Łodzi (10-11%). Dla przykładu, w Łodzi średnie ceny ofertowe wynoszą teraz ponad 9,6 tys. zł za metr kwadratowy, co dla 50-metrowego mieszkania oznacza wzrost o 56 tys. zł w porównaniu do ubiegłego roku.
Nowy program 'Mieszkanie na start’, który ma ruszyć od połowy 2024 roku, zakłada, że osoby i rodziny spełniające określone kryteria dochodowe będą mogły otrzymać kredyt z preferencyjnym oprocentowaniem. Oprocentowanie będzie zmieniać się w zależności od wielkości gospodarstwa domowego, zaczynając od 1,5% dla 1-2 osobowych gospodarstw, do 0% dla gospodarstw 5-osobowych.
Program przewiduje także dopłaty do spłat kredytów, które będą różnić się w zależności od liczby osób w gospodarstwie, z maksymalną dopłatą wynoszącą 600 tys. zł dla 5-osobowych gospodarstw. Dopłata będzie naliczana tylko od określonej wysokości kapitału, co oznacza, że kredytobiorca w dwuosobowym gospodarstwie, który zaciągnie kredyt na kwotę np. 450 tys. zł, otrzyma dopłatę obliczaną tak, jakby kredyt wynosił 400 tys. zł.
Program, który będzie realizowany przez 10 lat, ma znaczący budżet 500 mln zł na 2024 rok i jest oczekiwany jako kolejny ważny krok na drodze do wspierania Polaków w nabywaniu mieszkań. Jednakże, w obliczu obecnych tendencji rynkowych i prognozowanych wzrostów cen, pozostaje pytanie, czy zdolność kredytowa nabywców oraz wsparcie rządowe będą w stanie zrównoważyć rosnące koszty zakupu nieruchomości, szczególnie w kontekście nadal obecnej inflacji.
źródło:
