W 2024 roku rynek mieszkań z drugiej ręki w Polsce zmierzył się z wyraźnym osłabieniem popytu. Zjawisko to było wynikiem zarówno wysokich cen nieruchomości, jak i ograniczonej dostępności kredytów mieszkaniowych po zawieszeniu programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Eksperci portalu GetHome.pl przeprowadzili szczegółową analizę, aby zrozumieć, jak te czynniki wpłynęły na preferencje nabywców i które mieszkania cieszą się obecnie największym zainteresowaniem. Zebrane dane stanowią cenną wskazówkę dla osób, które planują zakup nieruchomości na rynku wtórnym.
Wpływ programu „Bezpieczny Kredyt 2%” na ceny mieszkań
Program „Bezpieczny Kredyt 2%” miał znaczący wpływ na rynek nieruchomości w Polsce, zwłaszcza na ceny mieszkań z drugiej ręki. W niektórych miastach, takich jak Warszawa i Kraków, ceny używanych mieszkań od dawna przewyższały te z rynku pierwotnego w przeliczeniu na metr kwadratowy. W innych metropoliach, takich jak Łódź czy Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, łatwiej było znaleźć tańsze oferty na rynku wtórnym, co przyciągało wielu nabywców, szczególnie tych korzystających z programu „Bezpieczny Kredyt 2%”.
Według danych Banku Gospodarstwa Krajowego, w ramach programu „Bezpieczny Kredyt 2%” udzielono aż 41,1 tys. kredytów, z których niemal 46% posłużyło do zakupu mieszkań na rynku wtórnym. W szczytowym momencie, we wrześniu 2023 roku, na rynku wtórnym zapanowało prawdziwe szaleństwo zakupowe, a ceny gwałtownie wzrosły. Zdarzały się sytuacje, w których sprzedający wycofywali się z umów przedwstępnych, zmuszając potencjalnych nabywców do zmiany planów. Często kończyło się to poszukiwaniem innego mieszkania, niestety zazwyczaj o mniejszym metrażu. Niektórzy kupujący byli zmuszeni do rezygnacji z kredytu, gdy okazywało się, że wybrane mieszkanie nie jest już dostępne.
Chociaż program „Bezpieczny Kredyt 2%” zakończył się w styczniu 2024 roku, wpływ tego programu na rynek był odczuwalny jeszcze przez kilka miesięcy. Sprzedaż mieszkań z drugiej ręki wyraźnie spadła, ale ceny nadal rosły. Dopiero w maju sprzedający zaczęli nieco obniżać swoje oczekiwania, co doprowadziło do stabilizacji cen w lipcu. Niemniej jednak, w ciągu ostatnich 12 miesięcy ceny mieszkań na rynku wtórnym w największych polskich miastach wzrosły dramatycznie.
Dynamika wzrostu cen mieszkań w największych miastach
Największy wzrost cen na rynku wtórnym odnotowano w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie średnia cena metra kwadratowego używanych mieszkań wzrosła aż o 33%. Na drugim miejscu znalazł się Kraków, gdzie ceny wzrosły o 26%, a na trzecim Wrocław z 19-procentowym wzrostem. W Łodzi, Poznaniu i Warszawie ceny wzrosły o 15-17%. Najmniejszy wzrost odnotowano w Trójmieście, gdzie ceny zwiększyły się o 11%.
Warto podkreślić, że mimo wysokich podwyżek cen w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii i Łodzi, miasta te wciąż pozostają jednymi z najtańszych pod względem cen mieszkań na rynku wtórnym. Jest to w dużej mierze związane z dużym udziałem mieszkań w PRL-owskich blokach i starych kamienicach, które nadal dominują w ofercie. Jednak coraz większy udział mieszkań wybudowanych po 1989 roku również przyczynia się do wzrostu średniej ceny metra kwadratowego.
Preferencje dotyczące metrażu mieszkań
Wzrost cen mieszkań spowodował, że kupujący coraz częściej muszą godzić się na mniejszy metraż, aby zmieścić się w swoich budżetach. W Warszawie, gdzie ceny są najwyższe, średnia cena metra kwadratowego pod koniec lipca 2023 roku wynosiła niespełna 15,6 tys. zł. W praktyce oznacza to, że za 780 tys. zł można było kupić 50-metrowe mieszkanie. Obecnie, za tę samą kwotę, można nabyć mieszkanie o powierzchni niespełna 43 m², czyli o 7 m² mniejsze. W Krakowie, gdzie ceny również znacząco wzrosły, zakup 50-metrowego mieszkania wiąże się z wydatkiem o około 183 tys. zł wyższym niż rok temu. We Wrocławiu taka różnica wynosi 114 tys. zł. W efekcie wielu nabywców decyduje się na mniejsze mieszkania, często rezygnując z jednego pokoju.
Najpopularniejsze typy mieszkań na rynku wtórnym
Niezależnie od rosnących cen, mieszkania dwupokojowe wciąż cieszą się największym zainteresowaniem na rynku wtórnym. Jak wynika z danych GetHome.pl, ponad 40% nabywców decyduje się na zakup takich lokali. Mieszkania dwupokojowe są szczególnie popularne wśród młodych par oraz singli, którzy traktują je jako swoje pierwsze mieszkanie. Zakup kawalerki, mimo że ceny za metr kwadratowy są w ich przypadku bardzo wysokie, również zyskał na popularności, zwłaszcza wśród inwestorów planujących ich wynajem.
Zmiany na rynku mieszkaniowym spowodowały również wzrost sprzedaży kawalerek oraz spadek zainteresowania mieszkaniami trzypokojowymi. To zjawisko jest wyraźnym sygnałem pogorszenia siły nabywczej kupujących. Warto jednak zwrócić uwagę, że w drugiej połowie 2023 roku wzrósł odsetek sprzedawanych mieszkań czteropokojowych i większych. Najprawdopodobniej jest to efekt programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, który umożliwił większej liczbie rodzin zakup większego lokum.
Różnice regionalne w preferencjach nabywców
Poszczególne miasta i regiony Polski różnią się pod względem preferencji nabywców mieszkań na rynku wtórnym. W większości metropolii największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwupokojowe. W Warszawie, Krakowie, Trójmieście i Łodzi ich udział w sprzedaży wzrósł w 2024 roku, np. w Łodzi z 48% do 50%. Wrocław jest jednak wyjątkiem, gdzie udział mieszkań dwupokojowych w sprzedaży spadł z 39% do 37%.
Ciekawym przypadkiem jest Wrocław, gdzie w pierwszym półroczu 2024 roku wzrósł odsetek sprzedanych mieszkań czteropokojowych. W Krakowie i Łodzi natomiast odnotowano najwyższy wzrost udziału kawalerek w sprzedaży. W Łodzi mieszkania czteropokojowe i większe stanowią najmniejszy udział w sprzedaży spośród wszystkich analizowanych miast. Z kolei we Wrocławiu i Trójmieście sprzedaż mieszkań czteropokojowych przewyższyła sprzedaż kawalerek.
Perspektywy na przyszłość
Osoby planujące zakup większego mieszkania powinny wziąć pod uwagę przyszłe zmiany na rynku. W 2025 roku w ofercie banków może pojawić się preferencyjny kredyt w ramach rządowego programu „Kredyt mieszkaniowy #naStart”, który ma być szczególnie atrakcyjny dla rodzin z co najmniej trójką dzieci. Można się spodziewać, że wprowadzenie tego programu zwiększy popyt na większe mieszkania oraz domy, co może wpłynąć na dalsze zmiany w preferencjach nabywców na rynku wtórnym.
Podsumowując, rynek wtórny w Polsce w 2024 roku jest kształtowany przez wysokie ceny mieszkań oraz ograniczoną dostępność kredytów. Mimo tych wyzwań, mieszkania dwupokojowe pozostają najpopularniejszym wyborem wśród nabywców, choć coraz częściej decydują się oni na mniejszy metraż. Wzrost popularności kawalerek i mieszkań czteropokojowych wskazuje na zróżnicowane potrzeby i możliwości finansowe kupujących. Przyszłe programy rządowe mogą dodatkowo wpłynąć na preferencje nabywców, wprowadzając nowe dynamiki na rynek wtórny w Polsce.
