Ministerstwo Rozwoju i Technologii intensywnie pracuje nad nowymi przepisami, które mają na celu zwiększenie podaży gruntów pod budowę mieszkań, co w efekcie może obniżyć ceny nieruchomości.
Michał Leszczyński, prawnik w Polskim Związku Firm Deweloperskich, wyjaśnia, że obecne procedury inwestycyjne są zbyt długotrwałe i nieczytelne, co negatywnie wpływa na gospodarkę. „Wszyscy, w tym gospodarka, tracimy na tym, że ten proces jest obecnie długotrwały i nieczytelny” – mówi Leszczyński.
Kluczowe zmiany w przepisach
Jednym z głównych założeń nowych przepisów jest wyjęcie gruntów rolnych w miastach spod ochrony o kształtowaniu ustroju rolnego. Zmiana ta umożliwi łatwiejszą zamianę statusu gruntów z rolnego na budowlany, co ma na celu przyspieszenie procesów inwestycyjnych. Ponadto, prezes Krajowego Ośrodka Rolnictwa nie będzie miał już prawa pierwokupu miejskich gruntów rolnych, co znacząco usprawni proces pozyskiwania tych terenów przez deweloperów. Samorządy natomiast zyskają dostęp do gruntów Krajowego Zasobu Nieruchomości, co ma potencjalnie zwiększyć dostępność terenów pod budownictwo mieszkaniowe.
Oczekiwane efekty
Ministerstwo Rozwoju i Technologii przewiduje, że zwiększenie dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe i obniżenie kosztów ich pozyskiwania przez inwestorów przyczyni się do stabilizacji lub nawet spadku cen mieszkań. „Ze względu na spodziewane zwiększenie dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe oraz możliwe niższe koszty ich pozyskiwania przez inwestorów, w perspektywie należy spodziewać się stabilizacji lub spadku cen mieszkań” – wyjaśnia resort.
Głównymi beneficjentami tych zmian będą nabywcy mieszkań. Uwolnienie gruntów w centrach miast oraz na obszarach z istniejącą infrastrukturą ma także przeciwdziałać wykluczeniu komunikacyjnemu i niedostatkowi usług socjalnych na nowych osiedlach. Resort dodaje, że uwolnienie gruntów w centrach miast lub w obszarach nasyconych istniejącą już infrastrukturą pozwoli m.in. przeciwdziałać wykluczeniu komunikacyjnemu oraz niedostatkowi usług socjalnych na powstających osiedlach.
Luka mieszkaniowa w Polsce
Michał Leszczyński zwraca uwagę na utrzymującą się lukę mieszkaniową w Polsce, która wynika zarówno z deficytu gruntów, jak i przedłużających się procedur budowlanych. „Niezależnie od jednostkowych danych dotyczących wielkości tzw. banków ziemi, należy podkreślić, że od wielu lat utrzymuje się systemowy deficyt gruntów budowlanych w miejscach, w których niezbędna jest budowa nowych mieszkań, tj. w największych polskich miastach oraz ich bezpośrednim otoczeniu” – przekazał Leszczyński.
Leszczyński podkreśla, że dane rządowe o możliwości budowy mieszkań dla milionów ludzi są nadużyciem, gdyż uwzględniają teren całej Polski, w tym obszary wiejskie, które cieszą się mniejszym zainteresowaniem ze względu na brak szkół, przedszkoli czy zakładów pracy. „Dane rządowe o możliwości budowy mieszkań dla milionów ludzi są nadużyciem”, mówi Leszczyński, „gdyż uwzględniają teren całej Polski, czyli również obszary wiejskie, cieszące się mniejszym zainteresowaniem ze względu na brak szkół, przedszkoli czy zakładów pracy.”
Branża deweloperska a zmiany w przepisach
Branża deweloperska liczy na wprowadzenie nowych narzędzi usprawniających uruchamianie gruntów przez samorządy. Leszczyński wskazuje, że miasta powinny dysponować narzędziami pozwalającymi na szybkie uruchamianie gruntów inwestycyjnych w obszarach przygotowanych do tego celu, na przykład w pobliżu szkół i parków. „Mamy nadzieję na doprowadzenie do stanu, w którym miasta będą dysponowały narzędziami pozwalającymi na efektywne czasowo uruchamianie gruntów inwestycyjnych w obszarach do tego przygotowanych (w pobliżu szkół, parków) albo obszarach, na których skala inwestycji pozwala na zapewnienie części infrastruktury przez dewelopera, tak jak to się dzieje na warszawskim Mokotowie, gdzie inwestor buduje na własny koszt szkołę podstawową” – wyjaśnia.
Idealna ścieżka powinna umożliwiać porozumienie z miastem, w którym określone byłyby jasne obowiązki dewelopera w zamian za jasne warunki zabudowy działki. „Idealna ścieżka powinna być szybka oraz umożliwiać porozumienie z miastem, w którym byłby określony jasny zakres obowiązków dewelopera w zamian za jasne warunki zabudowy działki” – dodaje Leszczyński. „Wszyscy, w tym gospodarka, tracimy obecnie na tym, że proces inwestycyjny jest długotrwały, nieczytelny i nie prowadzi do optymalnego zagospodarowania, chociażby dzielnic wyposażonych w komunikację szynową, na którą polski podatnik przeznaczył miliardy złotych.”
Prace nad nowymi przepisami
Pytany o ocenę prac resortu nad zmianami przepisów dotyczącymi dodatkowych gruntów, Leszczyński zaznacza, że z oceną należy się wstrzymać do momentu opublikowania projektu ustawy. „Jako PZFD regularnie komunikujemy żelazną listę niezbędnych postulatów, ew. projekt ustawy będziemy oceniać przez jej pryzmat. Chodzi przykładowo o uwolnienie potencjału 'planu na wniosek inwestora’, czyli nowego narzędzia planistycznego nazwanego ZPI, który przy obecnym brzmieniu przepisów jest dysfunkcjonalny” – podsumował Leszczyński.
Zintegrowany Plan Inwestycyjny
ZPI to szczególny rodzaj planu miejscowego, uchwalanego przez radę gminy na wniosek inwestora po negocjacjach i zawarciu umowy urbanistycznej, określającej zasady realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron. Obecnie ZPI stanowi uzupełnienie Lex Deweloper, lecz od 2026 roku ma w całości zastąpić tę uchwałę. Wprowadzenie tych zmian ma na celu nie tylko przyspieszenie procesów inwestycyjnych, ale także poprawę efektywności zagospodarowania terenów miejskich, co jest kluczowe w kontekście wyzwań związanych z dekarbonizacją i poprawą efektywności energetycznej.
Wprowadzenie tych zmian ma na celu nie tylko przyspieszenie procesów inwestycyjnych, ale także poprawę efektywności zagospodarowania terenów miejskich, co jest kluczowe w kontekście wyzwań związanych z dekarbonizacją i poprawą efektywności energetycznej, oczekiwanymi przez Unię Europejską. Branża deweloperska liczy na szybkie i efektywne wdrożenie nowych przepisów, co przyczyni się do poprawy sytuacji na rynku mieszkaniowym i zmniejszenia luki mieszkaniowej w Polsce.
