Banki pożyczają coraz śmielej. Zdolność kredytowa rośnie szybciej niż ceny, a Polacy mogą kupować większe mieszkania

Najnowsze analizy Bankier.pl pokazują, że różnica sięga nawet dodatkowego pokoju.

W ciągu ostatnich miesięcy wielokrotnie obserwowaliśmy wyhamowanie cen mieszkań — szczególnie tych z rynku pierwotnego. Tym razem sprawdziłem, jak to wyhamowanie współgra z dynamicznym wzrostem zdolności kredytowej w największych polskich ośrodkach miejskich. Wyniki są bardzo konkretne: mimo że ceny wciąż pozostają wysokie, nowa zdolność kredytowa pozwala kupić większy lokal niemal w każdym mieście wojewódzkim.

Średnia zdolność przekracza 1,1 mln zł

Z listopadowego zestawienia przygotowanego przez Michała Kisiela wynika, że modelowa rodzina „2+1”, osiągająca łącznie 15 tys. zł dochodu netto, mogła liczyć średnio na 1,118 mln zł kredytu hipotecznego. To niewielki spadek względem października (–0,2 proc.), ale aż 15,7 proc. wzrostu w skali roku, co w praktyce przekłada się na ponad 150 tys. zł dodatkowej zdolności.

Różnice między bankami pozostały wyraźne: instytucja o najbardziej liberalnym podejściu była gotowa udzielić 1,247 mln zł, podczas gdy najbardziej ostrożny bank nie wychodził poza 967,2 tys. zł.

Warszawski standard? Dziś to już blisko 90 m²

Łącząc wyliczenia zdolności z aktualnymi stawkami ofertowymi Otodom Analytics, otrzymujemy wyraźny obraz zmiany. W Warszawie przeciętna rodzina mogła kupić mieszkanie deweloperskie o powierzchni 88,2 mkw., czyli o 11,9 mkw. więcej niż rok wcześniej. Jeszcze w 2024 r. taka różnica była nieosiągalna – dziś oznacza to po prostu dodatkowy pokój, większą przestrzeń do pracy albo wygodny salon.

Maksymalny dostępny metraż na rynku pierwotnym:

Na rynku wtórnym sytuacja wygląda podobnie, choć metraż jest naturalnie niższy z uwagi na wyższe ceny. Średnio możliwe było kupno 77,6 mkw., czyli o 11 mkw. więcej niż rok wcześniej. Dostępny zakres — w zależności od banku — rozciągał się od 67 do nawet 86,5 mkw.

Poza stolicą metraż robi jeszcze większe wrażenie

To, co w Warszawie uchodzi za progres, poza nią przybiera jeszcze bardziej spektakularną formę. Zdolność na poziomie 1,118 mln zł umożliwia zakup lokalu o powierzchni od 91 mkw. w Gdańsku do ponad 109 mkw. we Wrocławiu. W Trójmieście większego metrażu blokują wciąż rosnące ceny, ale już w innych miastach poprawa wynosi nawet 15 mkw.

Maksymalny dostępny metraż na rynku wtórnym:

To ostatnie miasto zasługuje na szczególną uwagę. W Poznaniu typowa zdolność kredytowa nie tylko pozwala kupić przestronne mieszkanie, ale w wielu przypadkach… wystarczyłaby na zakup niewielkiego domu jednorodzinnego. Wzrost rok do roku wyniósł tam ponad 16 mkw., co jest jednym z najlepszych wyników w Polsce.