Polski rynek mieszkaniowy w drugiej połowie 2025 roku znalazł się w punkcie przejściowym pomiędzy okresem stagnacji a stopniowym ożywieniem popytu
Jak wynika z raportu „Rynek Mieszkaniowy 4q25: Niższe stopy robią robotę” przygotowanego przez PKO Bank Polski, decydującym czynnikiem kształtującym sytuację rynkową stała się polityka pieniężna. Seria sześciu obniżek stóp procentowych, dokonanych od maja do grudnia 2025 roku i łącznie sięgających 175 punktów bazowych, wyraźnie poprawiła dostępność kredytu hipotecznego i przywróciła aktywność po stronie popytu.
Jednocześnie rynek pozostaje pod wpływem wysokiej podaży mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. To właśnie ta kombinacja – silniejszego popytu i dużej oferty – sprawiła, że w trzecim kwartale 2025 roku ceny transakcyjne mieszkań w ujęciu rocznym nie uległy istotnym zmianom. Lokalnie pojawiały się nawet niewielkie korekty cenowe w dół, co potwierdza, że rynek wciąż pozostaje wrażliwy na relację podaży i popytu.
Ceny: stabilizacja zamiast wzrostów
Dane za 3q25 pokazują wyraźne zróżnicowanie regionalne. Na rynku pierwotnym w największych aglomeracjach – z wyłączeniem Warszawy – odnotowano niewielki wzrost cen transakcyjnych, sięgający 1,6 proc. rok do roku. Stolica wyróżniała się na tle kraju spadkiem cen o 3,1 proc. r/r, co było w dużej mierze konsekwencją bardzo wysokiej bazy z 2024 roku, kiedy Warszawa doświadczała dynamicznych wzrostów cen. W mniejszych stolicach województw dominowała stabilizacja, bez wyraźnych impulsów wzrostowych lub spadkowych.
Na rynku wtórnym sytuacja była jeszcze bardziej stonowana. W największych aglomeracjach ceny praktycznie się nie zmieniły, notując symboliczny spadek o 0,6 proc. r/r. Wyjątkiem ponownie była Warszawa, gdzie ceny obniżyły się o 4,5 proc. r/r, co – poza efektem wysokiej bazy – wiązało się również ze słabą porównywalnością sprzedawanych lokali. Z kolei w grupie dziewięciu mniejszych miast wojewódzkich widoczne było wzmocnienie tendencji wzrostowych – ceny wzrosły tam średnio o 3,5 proc. r/r.
Kredyty wracają do gry
Jednym z najmocniejszych sygnałów poprawy koniunktury jest wyraźne ożywienie na rynku kredytowym. Aktywność kredytobiorców w trzecim kwartale 2025 roku była wyraźnie wyższa niż na początku roku. Według danych CBN liczba transakcji zakupu nieruchomości w 3q25 przewyższyła poziomy z pierwszego i drugiego kwartału, a w całym okresie 1–3q25 wzrosła rok do roku o blisko 20 proc. Oznacza to realny wzrost popytu mieszkaniowego, napędzanego poprawą dostępności finansowania.
Potwierdzają to także dane Związku Banków Polskich. W 3q25 banki udzieliły 64,8 tys. kredytów mieszkaniowych, co oznacza wzrost o 41 proc. r/r i 22 proc. kwartał do kwartału. Łączna wartość nowo udzielonych kredytów sięgnęła 29,8 mld zł, rosnąc o 51 proc. r/r. Pod względem wartości był to najlepszy kwartalny wynik od początku prowadzenia tej statystyki w 2007 roku.
Również dane BIK wskazują na utrzymujące się od maja 2025 roku rosnące zainteresowanie kredytem hipotecznym. W listopadzie 2025 roku wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe była wyższa o 50,3 proc. r/r, a liczba potencjalnych kredytobiorców wzrosła do 37,1 tys., czyli o 38 proc. r/r. Średnia kwota wnioskowanego kredytu osiągnęła 476,5 tys. zł, rosnąc o 9,2 proc. w skali roku.
Podaż: stabilna, ale coraz droższa
Po stronie podaży rynek pozostaje relatywnie stabilny, choć coraz wyraźniej widać czynniki kosztowe, które w średnim terminie mogą przełożyć się na wzrost cen. Według monitoringu JLL oferta deweloperska w sześciu największych aglomeracjach na koniec 3q25 wynosiła 60,2 tys. mieszkań. Choć w ujęciu rocznym oznacza to wzrost o 15,4 proc., w porównaniu z poprzednim kwartałem oferta zmniejszyła się o 2,3 proc. Jednocześnie skrócił się średni okres sprzedaży mieszkania – do około 5,6 kwartału, wobec 6,2 kwartału w 2q25. Wzrosła także liczba lokali gotowych, których udział w ofercie sięgnął 15 proc.
Dane księgowe dużych firm deweloperskich pokazują, że rynek stopniowo wychodzi z fazy stagnacji. Wyhamował spadek przedpłat klientów, a w porównaniu z 2q25 odnotowano ich wzrost, co zapowiada poprawę popytu po kilku słabszych kwartałach. Jednocześnie silnie wzrosła liczba gotowych mieszkań – efekt zamykania projektów rozpoczętych jeszcze przed spowolnieniem. Wolniejszy przyrost projektów w toku budowy sygnalizuje ostrożne dostosowywanie podaży do nowych realiów.
Wynajem i PRS: stabilizacja z długim horyzontem zmian
Rynek najmu w 3q25 pozostawał zrównoważony. Umiarkowany popyt i stabilna podaż ograniczały możliwość dalszego wzrostu czynszów, tym bardziej że rosnące koszty eksploatacji mieszkań pośrednio obniżają skłonność najemców do akceptowania wyższych stawek. W dużych aglomeracjach coraz większą rolę zaczyna odgrywać segment PRS, który w długim okresie może stać się realną konkurencją dla rozproszonego rynku najmu prywatnego.
Symbolicznym wydarzeniem dla tego segmentu była transakcja sprzedaży portfela Resi4Rent. Spółka Vantage Development, należąca do TAG Immobilien, nabyła od Griffin Capital Partners 5,3 tys. lokali za kwotę 2,4 mld zł. Transakcja ta potwierdza rosnące zainteresowanie zagranicznych inwestorów instytucjonalnych polskim rynkiem najmu.
Regulacje i koszty – cichy czynnik presji cenowej
Istotnym tłem dla rynku mieszkaniowego są zmiany regulacyjne. Pod koniec listopada 2025 roku podpisane zostały nowelizacje dotyczące planowania przestrzennego oraz ustawy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ułatwienia proceduralne dla gmin oraz uruchomienie Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami mogą w dłuższym okresie zwiększyć transparentność rynku, jednak równocześnie pojawiają się czynniki podnoszące koszty po stronie deweloperów.
Rosnące ceny działek budowlanych, możliwe ograniczenie ich podaży po wdrożeniu planów ogólnych według nowych zasad, wyższe koszty wynikające z nowych warunków technicznych, drogie usługi budowlane, potencjalny wzrost podatku od nieruchomości dla mieszkań niesprzedanych oraz koszty tzw. Ustawy Schronowej – wszystko to kumuluje presję kosztową, która w kolejnych kwartałach może znaleźć odzwierciedlenie w cenach mieszkań.
Perspektywy: umiarkowany wzrost zamiast bańki
W scenariuszu bazowym, przedstawionym w raporcie PKO BP, do końca pierwszego kwartału 2026 roku rynek powinien pozostać w fazie niewielkich zmian cen. W kolejnych kwartałach oczekiwane jest stopniowe wzmocnienie ożywienia popytu, co może przełożyć się na wzrost średnich cen transakcyjnych mieszkań o kilka procent. Sprzyjać temu będą zarówno dotychczasowe obniżki stóp procentowych, jak i możliwe dalsze luzowanie polityki pieniężnej w 2026 roku oraz rosnące dochody gospodarstw domowych.
Nie można jednak wykluczyć scenariuszy negatywnych. Silne szoki geopolityczne, załamanie koniunktury lub przeregulowanie rynku – w tym zapowiedzi wprowadzenia podatku katastralnego – mogłyby osłabić popyt, zwłaszcza inwestycyjny, i wywołać presję spadkową na ceny.
W długim horyzoncie, mimo spadku liczby ludności, rynek mieszkaniowy w Polsce ma przed sobą potencjał dalszego rozwoju. Coraz większe znaczenie będą miały potrzeby jakościowe: poprawa standardu zamieszkania, suburbanizacja, wymiana zdekapitalizowanego zasobu oraz potrzeby mieszkaniowe imigrantów. To właśnie te czynniki, a nie prosta demografia, mogą w nadchodzącej dekadzie decydować o kierunku, w jakim będzie zmierzał polski rynek mieszkaniowy.
