Rynek kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu konsekwentnie podąża w dół. Grudzień przynosi kolejne obniżki – nie rewolucyjne, ale wystarczające, by po raz pierwszy od niemal trzech lat oprocentowanie takich kredytów zeszło poniżej psychologicznej bariery 6 proc.
Marże na poziomie poniżej 2 punktów procentowych stały się już rynkowym standardem, a głównym motorem zmian pozostają spadające wskaźniki WIBOR.
To symboliczny moment. Po raz pierwszy od lutego 2022 r. jeden z kluczowych wskaźników referencyjnych znalazł się poniżej 4 proc. – w grudniu tę granicę przebił WIBOR 6M, który odzwierciedla długoterminowe oczekiwania rynku. Niewiele wyżej znajduje się WIBOR 3M, który w porównaniu z początkiem listopada obniżył się o około 40 punktów bazowych. To wyraźny sygnał, że rynek coraz mocniej dyskontuje dalsze łagodzenie polityki pieniężnej.
Spadek stawek referencyjnych automatycznie przekłada się na koszt kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem, choć to tylko jedna strona równania. Drugą pozostaje marża banku – element bardziej odporny na szybkie zmiany. W grudniu większość instytucji pozostawiła ją bez korekt. Tylko jeden bank zdecydował się na symboliczne cięcie o 0,05 pkt proc. To wciąż za mało, by mówić o otwartej wojnie cenowej.
A argumentów za jej rozpoczęciem nie brakuje. Sprzedaż hipotek wygląda solidnie, banki w oficjalnych komunikatach zapowiadają ostrzejszą rywalizację, a na rynku szykują się nowi gracze – w tym UniCredit. Do tego stopniowo maleje obciążenie sektora kosztami sporów frankowych, które przez lata skutecznie studziły apetyt na agresywną walkę o klienta.
Profilowy klient i wspólne założenia
Jak co miesiąc, zestawienie ofert przygotowano w oparciu o jednolity profil kredytobiorców. To rodzina „dwa plus jeden” mieszkająca w Warszawie, kupująca 55-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego o wartości 740 tys. zł. Kredytobiorcy dysponują 20-procentowym wkładem własnym, co oznacza kredyt w wysokości 592 tys. zł na 25 lat przy wskaźniku LTV na poziomie 80 proc.
Para osiąga łącznie 15 tys. zł miesięcznego dochodu netto. 29-letnia kobieta pracuje na umowie o pracę na czas nieokreślony i zarabia 8 tys. zł, jej 32-letni partner – 7 tys. zł. Nie posiadają innych zobowiązań kredytowych, a ich historia w BIK jest bez zarzutu. Zakładamy także gotowość do skorzystania z dodatkowych produktów bankowych w zamian za lepsze warunki kredytu, czyli standardowy dziś cross-sell.
Symulacje przygotowano na podstawie ujednoliconych wskaźników WIBOR z 5 grudnia: WIBOR 6M – 3,97 proc., WIBOR 3M – 4,12 proc. oraz WIBOR 1M – 4,18 proc. W okresach zmian stóp procentowych różnice między poszczególnymi stawkami są naturalne – każda z nich odzwierciedla oczekiwania rynku w innym horyzoncie czasowym. W długim terminie kluczowe znaczenie ma jednak nie sam WIBOR, lecz marża banku oraz dodatkowe koszty: prowizje i obowiązkowe ubezpieczenia.
Raty wyraźnie niższe niż kilka miesięcy temu
Grudniowe zestawienie pokazuje wyraźną poprawę. Jeszcze w listopadzie w części banków rata profilowego kredytu przekraczała 4 tys. zł. Dziś – we wszystkich symulacjach – mieści się poniżej 3,9 tys. zł. To istotna zmiana, zwłaszcza gdy przypomnimy sobie realia z połowy roku. W lipcu analogiczne zobowiązanie w większości banków oprocentowane było na poziomie 7 proc. lub wyższym, a rata sięgała około 4,2 tys. zł.
W czołówce rankingu znalazły się mBank z ofertą dla klienta stałego, BOŚ Bank oraz Citi Handlowy. Oprocentowanie w najlepszych propozycjach zaczyna się dziś od około 5,8 proc., a marże w wielu bankach trwale zeszły poniżej 2 pkt proc. To poziomy, które jeszcze kilka miesięcy temu wydawały się odległą perspektywą.
Choć grudzień nie przyniósł gwałtownych obniżek marż, trend pozostaje jednoznaczny. Jeśli spadki WIBOR-u utrzymają się, presja konkurencyjna na banki będzie rosła. A wtedy pytanie nie będzie już brzmiało „czy”, lecz „kiedy” rozpocznie się prawdziwa wojna cenowa o klientów hipotecznych.
Źródło: na podstawie danych z bankier.pl
