W ostatnich trzech miesiącach minionego roku w większości największych polskich aglomeracji nastąpił spadek cen lokali z rynku wtórnego względem poprzedniego kwartału – informuje najnowszy raport Barometr Metrohouse i Credipass. Panujące realia wymuszają na sprzedających coraz częstsze negocjacje cenowe.
Najwyższą korektę spadkową kwartał do kwartału odnotowano w Gdańsku, gdzie wyniosła ona 6,3 proc. Spadki pojawiły się też w Warszawie (3,2 proc.), Krakowie (2,2 proc.) i we Wrocławiu (0,8 proc.). Natomiast w Łodzi ceny w ujęciu kwartalnym wzrosły o 1,6 proc.
W odmiennym kierunku zmierza rynek pierwotny, gdzie w Warszawie ceny spadły o 1,2 proc., a w Łodzi o 0,5 proc. Natomiast w Gdańsku wzrosły o 3,6 proc., w Krakowie o 0,8 proc., we Wrocławiu o 0,5 proc., a w Poznaniu o 0,2 proc.
Oczekiwania na decyzję NBP
Jak wyjaśniają autorzy raportu, końcówka roku nie przyniosła istotnych rozstrzygnięć w stosunku do wcześniejszych miesięcy. Branża wciąż czeka na pojawienie się czynników zwiększających popyt. Niewielki spadek średnich cen w transakcjach może pobudzać zainteresowanie kupnem, lecz kluczową kwestią pozostaje polityka monetarna banku centralnego i poziom stóp procentowych, który przełoży się na koszty obsługi kredytu.
– Jeszcze większa niepewność wiąże się z potencjalnym uruchomieniem programu dopłat do kredytów, jednak ze względu na brak szczegółowych doniesień nie sposób dziś szacować rynkowych konsekwencji takiego rozwiązania – podkreśla Marcin Jańczuk z Metrohouse.
W raporcie zwrócono ponadto uwagę na znaczne wahania na rynku kredytów hipotecznych, które odnotowano w ostatnim kwartale 2024 roku. – Startowaliśmy z ofertami na poziomie około 6,6–6,7 proc. oprocentowania okresowo stałego (przy 20-procentowym wkładzie własnym), a kończyliśmy nawet o pół punktu procentowego wyżej – zauważa Andrzej Łukaszewski z Credipass.
Dostrzegalna była też rosnąca rozbieżność w wyliczeniach zdolności kredytowej poszczególnych banków, sięgająca nawet 400 tys. zł dla identycznego gospodarstwa domowego. Tak duża rozpiętość zniechęcała wielu klientów do dalszych kroków, zwłaszcza jeśli w pierwszej kolejności trafiali do instytucji, która przedstawiała najmniej korzystne wyliczenia.
„Nerwowość sprzedających” na rynku wtórnym
Z analizy ekspertów portalu RynekPierwotny.pl wynika, że deweloperzy zachowują względną stabilizację cenową i nie widać tu większych korekt. Natomiast na rynku wtórnym w ostatnim kwartale ubiegłego roku obserwowano większe napięcie wśród sprzedających, którzy – nie znajdując nabywców – stawali się znacznie bardziej skłonni do negocjacji.
Tam, gdzie w poprzednim kwartale odnotowano wzrosty, obecnie pojawiły się spadki. Tylko w Łodzi widać było drobne podwyżki. – W Warszawie różnica w cenie rok do roku wciąż pozostaje wysoka, sięgając 22,7 proc., a w Krakowie wynosi 17,9 proc. W wielu miastach obserwujemy też wyraźne obniżenie ceny ofertowej już na początkowym etapie ekspozycji lokalu. Aby sprzedać mieszkanie, zwykle potrzebna jest dodatkowa korekta w dół. Kupujący oczekują negocjacji, o czym świadczą coraz większe różnice pomiędzy ceną ofertową a finalną – komentuje Marcin Jańczuk.
Indeks Popytu zaobserwował ożywienie w ostatnim kwartale 2024 roku, a w październiku pierwszy raz od dłuższego czasu przekroczył 100 pkt. Eksperci zwracają jednak uwagę, że nie musi to oznaczać powrotu optymizmu. Na taki wzrost mogły wpłynąć m.in. bogatsza oferta, lepsze warunki negocjacyjne czy promocje wybranych deweloperów.
Gdańsk wyprzedził stolicę
W raporcie przypomniano, że na początku ubiegłego kwartału pojawiły się prognozy dotyczące wyższej sprzedaży mieszkań od deweloperów, co rzeczywiście znalazło potwierdzenie. W sześciu największych miastach sprzedaż nowych lokali wzrosła o 8 proc. kwartał do kwartału, choć słabszy grudzień ograniczył skalę tego wyniku. Równocześnie sytuacja w poszczególnych ośrodkach była mocno zróżnicowana, zwłaszcza w przypadku Warszawy i Gdańska.
Jeszcze w III kwartale 2024 r. wszystkie odnotowane zmiany cenowe w ujęciu kwartalnym były dodatnie. Najmniejszy wzrost, sięgający 0,7 proc., pojawił się w Krakowie, podczas gdy we Wrocławiu mieszkania zdrożały aż o 4,6 proc. Końcówka roku przyniosła jednak wyraźne rozbieżności, szczególnie między stołecznym rynkiem a Gdańskiem.
– W Warszawie można dostrzec rozbudowę oferty lokali nieco tańszych od średniej, natomiast gdańscy deweloperzy proponują coraz częściej mieszkania z wyższej półki. W efekcie Gdańsk niemal dorównał cenowo Krakowowi i zwiększył dystans w stosunku do Wrocławia oraz Poznania – zauważa Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl.
Z najnowszych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl dla sześciu największych miast wynika, że pod koniec ubiegłego roku stolicę pod kątem udziału w sprzedaży najdroższych lokali (z ceną ponad 20 tys. zł za mkw.) wyprzedził właśnie Gdańsk. W tym nadmorskim mieście co czwarte znikające z oferty deweloperów mieszkanie osiągało taką stawkę, co uczyniło je nowym liderem w segmencie apartamentów premium.
