Jeszcze niedawno mieszkania sprzedawały się błyskawicznie, a kupujący zabiegali o lokal właściwie zaraz po jego pojawieniu się w ofercie. Dziś ten obraz się zmienia.
Jak podkreślają eksperci, rynek mieszkaniowy powraca do stanu z początku 2023 roku, zanim wprowadzono „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Tym razem jednak oprócz osłabionego popytu mamy do czynienia z dużo wyższymi cenami niż przed rokiem.
Ceny prawie w miejscu, ale nadal na wysokim pułapie
Po okresie dynamicznych wzrostów, w III kwartale 2024 r. rynek zaczął wykazywać objawy stabilizacji. Według indeksu urban.one, w październiku średnie ceny ofertowe w skali całej Polski przestały rosnąć, a na części rynków zaczęły nieznacznie spadać. Dotyczy to zwłaszcza największych miast takich jak Łódź, Poznań czy Wrocław. Jednocześnie, choć wzrost cen praktycznie się zatrzymał, ich aktualny poziom wciąż jest znacznie wyższy niż dwanaście miesięcy temu.
Rynek staje się coraz mniej dynamiczny. Czas sprzedaży mieszkań wydłuża się, sprzedający coraz częściej godzą się na negocjacje cen, a część kupujących czeka na lepsze czasy.
Popyt topnieje wraz z końcem boomu na „Bezpieczny kredyt 2 proc.”
W październiku udzielono 17,4 tys. kredytów mieszkaniowych, aż o 27,5 proc. mniej niż rok wcześniej, gdy z pełną mocą działał „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Liczba wniosków kredytowych również spada w ujęciu rocznym. Malejący popyt na finansowanie hipoteczne przekłada się bezpośrednio na mniejsze zainteresowanie kupnem mieszkań, zwłaszcza przy utrzymujących się wysokich cenach i nadal trudnej dostępności kredytów.
Eksperci wskazują, że popyt może zostać pobudzony dopiero przy zauważalnej korekcie cen. Spadek cen mógłby zachęcić kupujących do powrotu na rynek, zwłaszcza inwestorów rozważających zakup nieruchomości na wynajem.
Polityka „bez szaleństw” i brak nowych dopłat
Perspektywa wprowadzenia nowych, atrakcyjnych programów wsparcia mieszkaniowego wydaje się coraz bardziej mglista. Minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk potwierdził, że zapowiadany „Kredyt 0 proc.” nie wejdzie w życie. Oznacza to, że rynek nie może liczyć na nowe, spektakularne bodźce ze strony rządu. Prawdopodobnie będziemy świadkami stopniowej normalizacji warunków, bez gwałtownych interwencji politycznych, które potrafiły w przeszłości wywołać krótkoterminowe wzrosty popytu.
Po czasie, w którym rynek był sztucznie podbijany programami dopłat, możemy wreszcie zobaczyć powrót do normalności. O ile oczywiście kolejna kampania wyborcza nie przyniesie populistycznych pomysłów.
Podaż nie ustępuje: deweloperzy czekają z pozwoleniami
Choć popyt maleje, podaż nie skurczyła się drastycznie. Nadal pojawiają się nowe oferty, a czas potrzebny na znalezienie nabywcy ulega wydłużeniu. Deweloperzy nadal mogą dostosowywać wielkość i tempo nowych inwestycji, dysponując pokaźnym bankiem pozwoleń na budowę. W latach 2021-2023 uzyskano pozwolenia na budowę ponad 200 tys. mieszkań rocznie, a znaczna część z tych dokumentów wciąż nie została wykorzystana. Oznacza to, że inwestorzy mają spory „zapas” projektów do uruchomienia, gdy tylko sytuacja się poprawi lub ceny gruntów i materiałów staną się korzystniejsze.
W najbliższym czasie, szczególnie w okresie zimowym, można oczekiwać zmniejszenia liczby nowych budów, co będzie odpowiedzią na schłodzenie popytu. Deweloperzy poczekają, aż rynek się ustabilizuje.
Ceny gruntów wciąż w górę, choć wolniej
W przeciwieństwie do stabilizujących się cen mieszkań, ceny gruntów nadal idą w górę, choć zdecydowanie wolniej niż w poprzednich kwartałach. Deficyt atrakcyjnych działek w największych miastach sprawia, że dostępne tereny są coraz droższe. Deweloperzy, chcąc zabezpieczyć bank ziemi na przyszłość, muszą pogodzić się z wyższymi kosztami zakupu gruntów, co w dłuższej perspektywie może utrudnić obniżki cen mieszkań.
Problem braków gruntów w dobrej lokalizacji jest realny. Skutkuje to rozlewaniem się zabudowy na coraz dalsze peryferia miast, gdzie ceny są niższe, ale dojazd i infrastruktura pozostawiają wiele do życzenia.
Końcówka roku z umiarkowanym optymizmem
Ostatnie miesiące 2024 r. przynoszą umiarkowane nadzieje na zrównoważenie się rynku. Malejący popyt, stabilizacja cen, a w niektórych przypadkach pierwsze spadki, mogą ostatecznie doprowadzić do sytuacji, w której kupujący zyskają lepszą pozycję negocjacyjną.
Mimo to, wiele zależy od decyzji Rady Polityki Pieniężnej i ewentualnych zmian stóp procentowych w 2025 r. Niższe oprocentowanie kredytów mogłoby wesprzeć popyt i zamrożone dotąd decyzje zakupowe. Jeśli jednak obniżki stóp nie dojdą do skutku lub okażą się symboliczne, a ceny mieszkań nie spadną wyraźnie, rynek może jeszcze długo pozostać w fazie niepewnej stabilizacji, pomiędzy wysokimi kosztami a ograniczonym popytem.
W najbliższych tygodniach nie należy oczekiwać gwałtownych zwrotów akcji. Rynek mieszkaniowy – niczym zmęczony maratończyk – łapie oddech. Czy kolejny rok przyniesie świeży doping w postaci niższych stóp lub innej formy wsparcia? Na odpowiedź będziemy musieli poczekać, a do tego czasu kupujący i sprzedający muszą odnaleźć się w nowej, bardziej przewidywalnej, ale wciąż niełatwej rzeczywistości.
