Ministerstwo Finansów (MF) oraz Narodowy Bank Polski (NBP) wyraziły krytykę wobec nowego programu rządowego “Kredyt na start”, wskazując na potencjalne negatywne skutki jego wprowadzenia dla rynku nieruchomości.
Silny wzrost popytu i ryzyko wzrostu cen
Ministerstwo Finansów w swojej opinii do pierwszej wersji projektu zwróciło uwagę, że dopłaty w ramach programu mogą stanowić silny czynnik propopytowy na rynku nieruchomości. MF oceniło, że może to doprowadzić do niewspółmiernego do fundamentów wzrostu cen i kosztów materiałów budowlanych w krótkim okresie.
„Wskazania wymaga, iż zaproponowane w omawianym projekcie ustawy rozwiązania stanowią silny czynnik propopytowy na rynku nieruchomości. Wraz z poprawiającą się sytuacją makroekonomiczną (stabilnym wzrostem płac, niskim bezrobociem, malejącą inflacją, spodziewanymi obniżkami stóp procentowych NBP) można spodziewać się stopniowej odbudowy popytu na mieszkania bez takiej skali dopłat do rat kredytów” – podaje MF.
Oczekiwania MF i potencjalne skutki
Ministerstwo zauważa, że popyt na kredyt mieszkaniowy, mierzony liczbą wniosków (dane BIK), jest naturalnie niższy niż w drugim półroczu 2023 roku, ale nadal wyraźnie wyższy (o 30-40%) niż w pierwszym półroczu 2023 roku. „Proponowane działania mogą doprowadzić do niewspółmiernego do fundamentów gospodarki wzrostu cen na rynku mieszkaniowym i kosztów materiałów budowlanych w krótkim okresie – przed odpowiednim dostosowaniem podaży mieszkań” – dodaje MF.
Resort finansów wskazuje, że przyspieszony wzrost cen mieszkań może skłonić gospodarstwa domowe, które nie kwalifikują się do programu, do szybszego zakupu mieszkania w celu ochrony zgromadzonych oszczędności przed rosnącymi cenami nieruchomości.
Krytyka NBP i wpływ na politykę pieniężną
NBP również wyraził obawy dotyczące wpływu programu na rynek mieszkaniowy i politykę pieniężną. Według banku centralnego, „Kredyt na start” może ingerować w kanał transmisji polityki pieniężnej. „Według projektowanych przepisów ustawy o ‘kredycie mieszkaniowym na start’, do wyliczania rat części nowych kredytów mieszkaniowych byłoby wykorzystywane oprocentowanie okresowo stałe, którego poziom – ze względu na projektowane dopłaty – byłby niższy od średniego rynkowego oprocentowania kredytów na nieruchomości mieszkaniowe” – napisał NBP.
NBP zauważa, że działania zmierzające do zwiększenia dostępności mieszkań są pożądane, jednak program „Kredyt na start” oddziałuje głównie na stronę popytową. „Wspieranie głównie strony popytowej na rynku nieruchomości może oddziaływać w kierunku dalszego wzrostu cen nieruchomości, ograniczając w ten sposób ich dostępność dla znacznej części społeczeństwa niekorzystającej z dopłat” – podaje NBP.
Wpływ na różne segmenty rynku
Ministerstwo Finansów zwraca uwagę, że program może mieć większy wpływ na ceny mieszkań o większych metrażach i w mniejszych ośrodkach, ze względu na preferencje dla gospodarstw domowych z dziećmi. „Ograniczenia dochodowe w proponowanym programie w skrajnych przypadkach wydają się nieuzasadnienie wysokie” – ocenia MF. Przykładowo, graniczny poziom dochodów netto dla pięcioosobowego gospodarstwa domowego z trójką dzieci w Warszawie to ponad 35 tys. zł netto.
Potrzeba dostosowania polityki mieszkaniowej
NBP i MF wskazują, że aby zwiększyć dostępność mieszkań, działania państwa powinny bardziej koncentrować się na pobudzaniu podaży nieruchomości, w tym na wynajem, dostępnych na przystępnych warunkach. NBP sugeruje, że warto rozważyć modernizację techniczną i energooszczędną istniejących zasobów mieszkań komunalnych, co może być tańsze niż budowa nowych budynków komunalnych od podstaw.
Zrównoważony rozkład popytu
Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) również zwróciło uwagę na potrzebę zapewnienia przewidywalności i zrównoważonego w czasie poziomu akcji kredytowej. „Projekt ustawy o ‘kredycie na start’ zakłada wprowadzenie nowych rozwiązań zapewniających zrównoważony w czasie rozkład popytu na mieszkania, które będą finansowane preferencyjnym kredytem z rządową dopłatą do rat” – napisał resort rozwoju.
MRiT podkreśla, że nowy instrument wsparcia w nabyciu prawa własności lokalu mieszkalnego ma być bardziej atrakcyjny dla osób o niższych dochodach i większych rodzin, a mniej wykorzystywany przez osoby z wysokimi zarobkami, co powinno zmniejszyć presję na rynek mieszkaniowy i wzrost cen.
Podsumowując, zarówno MF, jak i NBP wskazują na potencjalne ryzyka związane z wprowadzeniem programu „Kredyt na start”, sugerując, że może on prowadzić do wzrostu cen nieruchomości i materiałów budowlanych oraz ingerować w politykę pieniężną NBP. Proponowane rozwiązania koncentrują się głównie na stronie popytowej rynku nieruchomości, co może ograniczyć ich dostępność dla znacznej części społeczeństwa. Zaleca się więc, aby państwo bardziej koncentrowało się na pobudzaniu podaży nieruchomości, w tym na wynajem, oraz modernizacji istniejących zasobów mieszkaniowych.
