W Rządowym Centrum Legislacji opublikowano nową paczkę dokumentów związanych z przygotowywanym “Kredytem na start”.
Limity dochodów uprawniające do korzystania z dopłat mają być płynne – to najważniejsza nowość w projekcie ustawy. Sposób wyliczania progów ma uwzględniać kilka czynników – m.in. koszty kredytów oraz ceny transakcyjne nieruchomości. Koszt dla sektora finansów publicznych szacowany jest na 19,358 mld zł w ciągu 10 lat.
Nowy projekt ustawy
W piśmie datowanym na 11 lipca 2024 r. Minister Rozwoju i Technologii przekazał do rozpatrzenia Radzie Ministrów projekt ustawy o “Kredycie na start”. Projekt ten przewiduje wprowadzenie nowego instrumentu polityki mieszkaniowej pn. „kredyt mieszkaniowy #naStart” (UA4), który zastąpi dotychczas funkcjonujące programy: Bezpieczny kredyt 2% i Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Nowy program łączy w sobie finansowe wsparcie w formie dopłat rodzinnych z wyższą pomocą kierowaną do wieloosobowych gospodarstw domowych, szczególnie rodzin z dziećmi. Zachowana również zostanie możliwość udzielenia przez Bank Gospodarstwa Krajowego gwarancji spłaty części kredytu.
Jednocześnie zdecydowano się wyłączyć z projektu część dotyczącą planowanej bazy transakcji na rynku nieruchomości. Przepisy te wymagają dodatkowej oceny skutków regulacji dla ochrony danych osobowych, co może przedłużyć proces legislacyjny nawet o dwa miesiące. Dlatego też przepisy te wyłączono z przedkładanego projektu i zgłoszono jako osobną inicjatywę legislacyjną.
Nowe podejście do limitów dochodowych
Najważniejszą zmianą w nowej wersji ustawy są płynne limity dochodów uprawniające do korzystania z dopłat. Sposób wyliczania progów ma uwzględniać kilka czynników, w tym koszty kredytów oraz ceny transakcyjne nieruchomości.
Kwoty limitów dochodowych będą ustalane jako dwukrotność raty równej kredytu hipotecznego o okresie spłaty wynoszącym 25 lat i oprocentowaniu odpowiadającemu średniej arytmetycznej trzech kolejnych ogłoszonych wskaźników średniej kwartalnej stopy procentowej, powiększonej o 2,5 punktu procentowego, udzielonemu w kwocie równej iloczynowi średniej ceny za 1 m² lokali mieszkalnych nabytych z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego w pierwszym i drugim kwartale tego roku oraz liczby będącej sumą liczby 25 i iloczynu liczby 25 oraz liczby osób wchodzących w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy.
Szczegóły nowego mechanizmu
W praktyce oznacza to, że limity będą bardziej elastyczne i dostosowane do aktualnych warunków rynkowych. Punktem odniesienia ma być dochód wystarczający na uzyskanie komercyjnego kredytu na „przeciętne” mieszkanie, skutkujący ratą na poziomie 50% dochodów. Jeśli mieścimy się w tych limitach, otrzymujemy dopłaty w całości. W przypadku, gdy dochód gospodarstwa jest wyższy niż ustalona dla roku jego uzyskania kwota limitu dochodowego, wysokość dopłaty do raty kredytu mieszkaniowego zostaje pomniejszona o 50% kwoty tego przekroczenia (dla gospodarstw jednoosobowych) lub 25% kwoty tego przekroczenia (dla gospodarstw co najmniej dwuosobowych).
Zmiany i korekty
W nowej wersji projektu wprowadzono kilka istotnych korekt:
1. Schemat dopłat: Nadal przewiduje dopłaty do rat kapitałowo-odsetkowych, które będą tym większe, im liczniejsze jest gospodarstwo domowe. Dopłaty mają być wypłacane przez 10 pierwszych lat spłaty, a w tym czasie obowiązuje oprocentowanie stałe (na minimum 5-letnie okresy).
2. Podstawa wyliczania dopłat: Kredyt hipoteczny można zaciągnąć na dowolną kwotę, ale dofinansowanie ogranicza się do pewnej części inwestycji, w zależności od liczebności gospodarstwa domowego, lokalizacji nieruchomości i powierzchni lokalu.
3. Płynne limity dochodowe: Limity dochodowe będą aktualizowane corocznie, co zapewni ich elastyczność i dostosowanie do aktualnych warunków rynkowych. W przypadku przekroczenia limitu dochodowego, wysokość dopłaty zostanie pomniejszona o 50% (dla gospodarstw jednoosobowych) lub 25% (dla gospodarstw co najmniej dwuosobowych) kwoty przekroczenia.
Doprecyzowanie przepisów
W projekcie znalazł się także szereg drobniejszych zmian i poprawek:
1. Doprecyzowanie zapisów: Zmiany definicji dziecka (nieukończone 18 lat na dzień 1 stycznia roku składania wniosku), zakresu celu „wykończenie” nieruchomości czy sposobu obliczania dochodu gospodarstwa domowego (średnia dla roku poprzedzającego rok złożenia wniosku).
2. Poluzowanie wymagań: Zniesiono limit wieku (35 lat) dla singli z potwierdzoną niepełnosprawnością. Złagodzono wymogi dotyczące wcześniejszego posiadania nieruchomości – np. prawo do nieruchomości nabyte w drodze dziedziczenia lub darowizny przed 18. rokiem życia i zbyte na co najmniej 36 miesięcy przed złożeniem wniosku nie wyklucza z programu.
3. Nowe opcje: Wprowadzono maksymalną wysokość wkładu własnego na poziomie 50%, aby ograniczyć przypadki udzielania kredytów z dopłatami do rat, gdzie wsparcie finansowe jest maksymalizowane, podczas gdy sam kredyt finansuje stosunkowo niewielką część ceny nabywanego mieszkania.
Koszty i terminy
Ustawa ma wejść w życie 15 stycznia 2025 r., a program będzie obowiązywać do końca 2027 r. Koszt programu dla sektora finansów publicznych szacowany jest na 19,358 mld zł w ciągu 10 lat. Źródłem finansowania dopłat będzie budżet państwa poprzez Rządowy Fundusz Mieszkaniowy (RFM) w Banku Gospodarstwa Krajowego.
Nowe mechanizmy i zalety programu
Program „Kredyt na start” ma na celu przede wszystkim wsparcie rodzin wielodzietnych i gospodarstw domowych z dziećmi. Nowe mechanizmy mają na celu uczynienie programu bardziej elastycznym i dostosowanym do realiów rynkowych. Płynne limity dochodowe mają zapewnić, że wsparcie będzie adekwatne do aktualnych kosztów kredytów i cen nieruchomości.
Dodatkowo, w projekcie ustawy wprowadzono szereg zmian mających na celu ułatwienie dostępu do programu dla większej liczby beneficjentów. Zniesienie limitu wieku dla singli z potwierdzoną niepełnosprawnością oraz poluzowanie wymogów dotyczących wcześniejszego posiadania nieruchomości to kroki, które mają na celu zwiększenie dostępności programu.
Wyzwania i przyszłość programu
Pomimo wprowadzenia licznych ułatwień, program „Kredyt na start” nadal stoi przed wyzwaniami. Jednym z nich jest zapewnienie odpowiedniego finansowania oraz monitorowanie skutków regulacji, aby program nie prowadził do nadmiernego wzrostu cen nieruchomości i kosztów kredytów. Wprowadzenie płynnych limitów dochodowych jest krokiem w dobrą stronę, ale będzie wymagało stałego monitorowania i dostosowywania do zmieniających się warunków rynkowych.
Warto również zwrócić uwagę na potrzebę dalszych prac legislacyjnych, które mogą przynieść kolejne zmiany i poprawki do projektu ustawy. Kluczowe będzie również przeprowadzenie dodatkowej oceny skutków regulacji dla ochrony danych osobowych, co jest niezbędne dla zapewnienia zgodności programu z przepisami
