W drugim kwartale 2024 roku zaobserwowano znaczące wyhamowanie popytu na nowe mieszkania. Deweloperzy natychmiast zareagowali na tę sytuację, zmniejszając podaż.
Niemniej, mimo tego, liczba mieszkań w ofercie deweloperów wzrosła. Niestety, są to głównie lokale droższe. Jak więc obecnie wygląda sytuacja na rynku sprzedaży nowych mieszkań?
Kredyt na#Start i jego wpływ na sprzedaż
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że mimo wyhamowania sprzedaży, można spodziewać się stabilizacji cen. Marek Wielgo z RynekPierwotny.pl komentuje, że deweloperzy, wprowadzając na rynek rekordową liczbę mieszkań w pierwszym kwartale tego roku, zdawali sobie sprawę, że po zakończeniu programu Bezpieczny Kredyt 2% popyt spadnie. Jednak nie przewidzieli, że liczba kredytów mieszkaniowych udzielanych przez banki na zasadach rynkowych również zmaleje. W maju Biuro Informacji Kredytowej odnotowało spadek liczby wniosków kredytowych, a czerwiec nie przyniósł znaczącej poprawy.
Zmniejszenie skali zakupów inwestycyjnych, mimo zapowiedzi nowego programu wsparcia kredytobiorców Kredyt mieszkaniowy na#Start, również wpłynęło na spadek sprzedaży. Pojawiły się wątpliwości co do wdrożenia programu, co dodatkowo zniechęciło potencjalnych nabywców. W rezultacie, drugi kwartał przyniósł 19% spadek sprzedaży nowych mieszkań w największych metropoliach kraju.
Regionalne zróżnicowanie sprzedaży
Analiza sprzedaży mieszkań w poszczególnych metropoliach pokazuje znaczne różnice. Największy spadek odnotowano w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (42%), Łodzi (35%), Warszawie (26%), Krakowie (13%) i Poznaniu (6%). Z kolei we Wrocławiu i Trójmieście sprzedaż wzrosła odpowiednio o 7% i 5%.
W tej sytuacji deweloperzy, aby uniknąć nagromadzenia niesprzedanych lokali, zmniejszyli podaż. W drugim kwartale wprowadzili na rynek siedmiu największych metropolii łącznie ponad 15,6 tys. mieszkań, co stanowi spadek o ponad jedną piątą w porównaniu do pierwszego kwartału. Największe ograniczenia podaży zaobserwowano w Poznaniu (46%), Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (45%) i Trójmieście (41%). Wyjątkiem są Wrocław (wzrost podaży o 41%) i Łódź (17%).
Ceny mieszkań: stabilizacja czy wzrost?
Obecna sytuacja na rynku mieszkań układa się korzystnie dla potencjalnych nabywców. Oferta mieszkań w większości metropolii minimalnie wzrosła, a na koniec czerwca wynosiła ponad 55,5 tys. ofert, co stanowi wzrost o 29% w porównaniu z grudniem ubiegłego roku. Wzrost oferty był szczególnie widoczny we Wrocławiu (54%) i Poznaniu (47%).
Marek Wielgo podkreśla, że deweloperzy rzadko podnoszą ceny mieszkań już dostępnych w ofercie, lecz wprowadzają nowe inwestycje, wśród których znajdują się mieszkania dla zamożnych klientów. Przykładem jest Warszawa, gdzie ceny nowych mieszkań wynoszą od 27 tys. do 50 tys. zł za metr kwadratowy. Wysokie ceny mieszkań w nowych inwestycjach wynikają również z rosnących kosztów budowy.
Perspektywy na przyszłość
Eksperci sugerują, że istnieje szansa na stabilizację średniej ceny metra kwadratowego mieszkań dzięki programowi Kredyt mieszkaniowy na#Start, który może zachęcić deweloperów do budowy mieszkań w segmencie popularnym, bardziej dostępnych cenowo. Obecnie, w największych metropoliach dostępne są mieszkania w cenie do 500 tys. zł, a ich liczba wzrosła o 7% w porównaniu z poprzednim kwartałem.
Warto zauważyć, że w niektórych miastach, takich jak Kraków i Warszawa, znalezienie mieszkań poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy staje się coraz trudniejsze. Niemniej jednak, w Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii dostępnych jest najwięcej takich lokali.
Sprzedaż nowych mieszkań. Oferta się powiększa, ale tylko w zakresie najdroższych lokali
Na koniec czerwca, osoby myślące o zakupie nowego mieszkania mogły wybierać spośród ponad 55,5 tys. ofert, co stanowi wzrost o 29% w porównaniu do grudnia ubiegłego roku. Szczególnie imponujący wzrost oferty odnotowano we Wrocławiu (aż o 54%) i w Poznaniu (o 47%). W Warszawie oferta wzrosła o 35%, a w Krakowie – o 22%.
Wzrost podaży nowych mieszkań nie jest jednak wystarczający, by zmusić deweloperów do masowych obniżek cen. Niemniej, w odpowiedzi na zaostrzającą się konkurencję, niektóre firmy oferują kilkuprocentowe rabaty lub gratisy, takie jak komórka lokatorska czy miejsce w garażu. Wprowadzono także systemy odroczonej płatności, które polegają na tym, że nabywca może wpłacić 80-90% ceny mieszkania dopiero przy jego odbiorze. Dla kredytobiorców oznacza to realną korzyść, gdyż nie muszą uruchamiać całej kwoty kredytu w momencie zakupu i płacić odsetek od całości.
Stabilizacja cen mieszkań. Nadzieja na przyszłość
W ostatnich dwóch miesiącach deweloperzy zaczęli wprowadzać na rynek więcej mieszkań w segmencie popularnym, co zatrzymało wzrost średniej ceny metra kwadratowego. W Krakowie i Trójmieście średnia cena utrzymała poziom z maja, zaś w Poznaniu spadła o 1%. Mimo to, sytuacja na rynkach mieszkaniowych jest dynamiczna, a średnia cena metra kwadratowego może wzrosnąć, jeśli na rynek trafi pula drogich mieszkań.
Przykładem jest Warszawa, Wrocław oraz miasta wchodzące w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie w czerwcu odnotowano 1% podwyżkę średniej ceny metra kwadratowego dostępnych mieszkań. W Łodzi ceny nowych mieszkań rosną nieprzerwanie od trzech miesięcy, a w czerwcu średnia cena wzrosła o 2%. Od początku roku średnia cena metra kwadratowego wzrosła w Łodzi o 8%, we Wrocławiu o 7%, a w Poznaniu o 6%.
Deweloperzy Skupiają Się na Zamożnych Klientach
Deweloperzy sporadycznie podnoszą ceny mieszkań, które już od jakiegoś czasu są w ich ofercie. Równocześnie wciąż rozpoczynają nowe inwestycje, wśród których znajdują się mieszkania adresowane do zamożnych klientów. Przykładem jest Warszawa, gdzie jeden z deweloperów wprowadził do sprzedaży dużą pulę mieszkań w cenie od 27 tys. do 50 tys. zł za metr kwadratowy. W dziewięciu innych nowych warszawskich inwestycjach ceny wahają się średnio od 11 tys. do 19 tys. zł za metr. Także we Wrocławiu i Łodzi pojawiły się stosunkowo drogie mieszkania, podczas gdy najtańsze szybko znikają z oferty.
Mieszkania poniżej 10 tys. zł za mkw.
Dobra wiadomość jest taka, że w drugim kwartale wyraźnie wzrosła oferta lokali w cenie do 500 tys. zł. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że na koniec czerwca w siedmiu metropoliach dostępnych było łącznie ponad 9,5 tys. takich mieszkań, co stanowi wzrost o 7% w porównaniu do poprzedniego kwartału. Najwięcej takich lokali oferują deweloperzy w miast
