Od czwartku, 15 sierpnia 2024 roku, w życie wchodzą nowe przepisy dotyczące odległości budynków od granicy działki, które w istotny sposób zmieniają dotychczasowe zasady planowania przestrzennego.
Nowelizacja rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wprowadza możliwość budowy budynków z oknami lub drzwiami znacznie bliżej granicy sąsiednich nieruchomości, niż było to do tej pory możliwe. Zmiany te mogą mieć szczególne znaczenie dla właścicieli działek o nietypowych kształtach oraz inwestorów, którzy dotychczas napotykali trudności związane z restrykcyjnymi przepisami.
Nowelizacja z 9 maja 2024 roku
Wprowadzone zmiany są efektem nowelizacji rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 9 maja 2024 roku, które dostosowuje przepisy do praktycznych potrzeb inwestorów i projektantów. Nowelizacja ta zmienia m.in. paragraf 12 rozporządzenia, który precyzował odległości między budynkami. Zmiana dotyczy głównie sytuacji, w których ściany budynków są skierowane w stronę granicy działki. Zgodnie z nowymi przepisami, każdą płaszczyznę powstałą na skutek załamania lub uskoku ściany należy traktować jako odrębną ścianę. Dotychczasowa praktyka niektórych urzędów polegała na utożsamianiu pojęcia elewacji z pojęciem ściany, co prowadziło do błędnych interpretacji i niejednokrotnie utrudniało proces inwestycyjny.
Zmiany w paragrafie 12 – nowe możliwości
Jednym z kluczowych elementów nowelizacji jest dodanie do paragrafu 12 nowego ustępu 1a, który umożliwia budowę budynków ze ścianą usytuowaną inaczej niż równolegle do granicy działki, pod warunkiem że lokalizacja zewnętrznej krawędzi okna lub drzwi będzie determinować konieczność zachowania minimalnej odległości 4 metrów. W praktyce oznacza to, że odległość ta będzie mierzona od najdalej wysuniętego elementu ramy okna lub drzwi, co pozwoli na większą elastyczność w projektowaniu budynków.
Praktyczne konsekwencje zmian
Nowe przepisy są szczególnie korzystne dla inwestorów i projektantów pracujących na działkach o nieregularnym kształcie. Dotychczasowe regulacje często wymuszały oddalanie całych ścian budynków od granicy działki, nawet jeśli tylko ich fragmenty znajdowały się w dopuszczalnej odległości. Przykładowo, jeśli część ściany z oknami była cofnięta względem reszty ściany i spełniała wymóg odległości 4 metrów od granicy działki, ale inna część tej samej ściany znajdowała się bliżej granicy (np. na odległość 3 metrów), to inwestor mógł napotkać problemy z uzyskaniem pozwolenia na budowę. W świetle nowych przepisów, taki sposób mierzenia odległości przestaje być obligatoryjny, co pozwoli na bardziej elastyczne podejście do lokalizacji budynków.
Wypowiedzi ekspertów
Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, w rozmowie z portalem Prawo.pl, zauważył, że nowe przepisy rozwiążą wiele problemów projektantów, którzy dotychczas mieli trudności z ustalaniem odległości budynków na działkach o nietypowych kształtach, zwłaszcza gdy budynek nie był sytuowany równolegle do granicy działki. „Dotychczasowy stan prawny często prowadził do absurdalnych sytuacji, w których inwestorzy byli zmuszani do znacznego cofania całych ścian budynków, mimo że tylko ich fragmenty znajdowały się w mniejszej odległości od granicy działki” – tłumaczy Jarzyński.
Dr Agnieszka Grabowska-Toś z Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś również zwróciła uwagę na praktyczne znaczenie nowych przepisów. „Do tej pory, jeśli część ściany z oknami była cofnięta względem reszty ściany i spełniała wymóg minimalnej odległości 4 metrów, ale inna część tej samej ściany była bliżej granicy działki, inwestor mógł napotkać problemy z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Nowe przepisy eliminują ten problem, co oznacza, że budynki będą mogły być lokalizowane bliżej granicy działki sąsiedniej” – wyjaśnia ekspertka.
Kontekst zmian – przepisy o patodeweloperce
Nowe regulacje dotyczące budowy budynków bliżej granicy działki wpisują się w szerszy kontekst zmian prawnych, które mają na celu poprawę ładu przestrzennego i komfortu życia mieszkańców. Warto przypomnieć, że zaledwie dwa tygodnie temu, 1 sierpnia 2024 roku, weszły w życie przepisy dotyczące tzw. patodeweloperki, które nakładają nowe, bardziej rygorystyczne wymogi dotyczące odległości między budynkami wielorodzinnymi. Zgodnie z tymi przepisami, bloki mieszkalne o wysokości powyżej czterech kondygnacji muszą być sytuowane w odległości minimum 5 metrów od granicy działki, co stanowi zaostrzenie dotychczasowych norm, które pozwalały na lokalizowanie takich budynków w odległości 3 metrów (dla ścian z oknami) i 4 metrów (dla ślepych ścian). Celem tych przepisów jest zwiększenie odległości między budynkami deweloperskimi i zapobieganie nadmiernemu zagęszczeniu zabudowy, co ma poprawić jakość życia mieszkańców.
Znaczenie nowych przepisów dla inwestorów
Nowe przepisy z 15 sierpnia 2024 roku z pewnością wpłyną na sposób planowania i realizacji inwestycji budowlanych. Elastyczniejsze podejście do mierzenia odległości od granicy działki umożliwi bardziej efektywne wykorzystanie przestrzeni, zwłaszcza w przypadku działek o nieregularnym kształcie, co może wpłynąć na obniżenie kosztów inwestycji oraz przyspieszenie procesu uzyskiwania pozwoleń na budowę. Zmiany te mogą także zachęcić inwestorów do podejmowania nowych projektów, które dotychczas były nieopłacalne z powodu restrykcyjnych wymogów dotyczących odległości budynków od granicy działki.
Podsumowanie
Wprowadzone 15 sierpnia 2024 roku zmiany w przepisach dotyczących odległości budynków od granicy działki otwierają nowe możliwości dla inwestorów i projektantów. Dzięki nim możliwe będzie bardziej elastyczne i efektywne planowanie przestrzenne, co z kolei może przyczynić się do lepszego wykorzystania dostępnej przestrzeni i poprawy jakości realizowanych inwestycji. Nowelizacja rozporządzenia Ministra Infrastruktury to krok w stronę dostosowania prawa budowlanego do realiów współczesnej urbanistyki, gdzie elastyczność i racjonalność przepisów stają się kluczowymi elementami skutecznego zarządzania przestrzenią.
