Rynek nieruchomości w Polsce powrócił do stanu względnej normalności po burzliwym okresie ostatnich lat. Ceny mieszkań w większości miast stabilizują się, co przynosi ulgę zarówno kupującym, jak i sprzedającym.
Jednak raport przygotowany przez Expandera i Rentier.io ujawnia, że pod powierzchnią spokoju kryją się istotne zmiany, które mogą wpłynąć na przyszłość rynku mieszkaniowego w kraju.
Stabilizacja z wyjątkami: Analiza cen w 17 miastach
Brak zmian stóp procentowych przez Narodowy Bank Polski oraz niepewność związana z nowym programem dopłat do kredytów hipotecznych spowodowały, że popyt na mieszkania utrzymuje się na stabilnym poziomie. W większości z 17 badanych miast ceny mieszkań nie uległy znaczącym wahaniom. Niewielkie wzrosty i spadki cen wzajemnie się kompensują, tworząc obraz rynku w równowadze.
Jednakże w czterech miastach odnotowano znaczące zmiany cen, które mogą wskazywać na lokalne trendy wymagające bliższej uwagi. Są to Gdynia, Katowice, Toruń i Białystok.
Gdynia: Nowe inwestycje windują ceny
W Gdyni przeciętna (mediana) cena ofertowa mieszkań wzrosła w ciągu ostatnich trzech miesięcy aż o 10%, przekraczając barierę 13 000 zł za metr kwadratowy. Ten dynamiczny wzrost jest przede wszystkim wynikiem pojawienia się na rynku nowych, luksusowych inwestycji deweloperskich. Do najbardziej znaczących należą apartamenty przy ul. Św. Piotra 4 oraz ul. Tadeusza Wendy, które oferują wysoki standard wykończenia i atrakcyjne lokalizacje blisko morza.
Wpływ tych inwestycji na średnie ceny w mieście jest znaczący. Gdynia zaczyna cenowo doganiać Gdańsk, który tradycyjnie uchodził za najdroższe miasto w Trójmieście. Nie jest to jednak pierwszy raz, gdy ceny w Gdyni zbliżają się do tych z Gdańska. Podobny trend obserwowano w drugiej połowie 2023 roku, po czym na początku 2024 roku ceny w Gdańsku ponownie oddaliły się od tych w Gdyni. Możliwe, że obecna sytuacja jest chwilowa i wkrótce różnice cenowe między tymi miastami znów się zwiększą.
Katowice: Dynamiczny wzrost cen na Śląsku
Katowice to kolejne miasto, w którym odnotowano znaczący wzrost cen mieszkań. Przeciętna cena ofertowa wynosi tam obecnie 10 315 zł za metr kwadratowy, co stanowi wzrost o 12% w ciągu trzech miesięcy. Przyczyn tego wzrostu można doszukiwać się w rosnącym zainteresowaniu regionem ze strony inwestorów oraz w intensywnym rozwoju infrastruktury miejskiej. Katowice stają się coraz bardziej atrakcyjne zarówno dla biznesu, jak i dla osób poszukujących nowoczesnego miejsca do życia.
Toruń i Białystok: Spadki cen i ich przyczyny
W przeciwieństwie do Gdyni i Katowic, Toruń i Białystok doświadczyły znacznych spadków cen mieszkań. W Toruniu przeciętna cena ofertowa spadła o 8%, z 10 000 zł do 9 187 zł za metr kwadratowy. W Białymstoku spadek wyniósł blisko 7%. Eksperci sugerują, że może to być efekt nadpodaży mieszkań na rynku wtórnym lub zmniejszonego popytu w tych regionach. Możliwe również, że deweloperzy wprowadzili do sprzedaży tańsze inwestycje, co wpłynęło na obniżenie mediany cen.
Ciekawym przypadkiem jest także Częstochowa, gdzie po rekordowym wzroście cen w lipcu do poziomu 7 500 zł za metr kwadratowy, w sierpniu nastąpił spadek o blisko 8% do 6 913 zł za metr kwadratowy. Takie wahania mogą być sygnałem niepewności na lokalnym rynku lub wynikiem jednorazowych transakcji wpływających na statystyki.
Banki obniżają oprocentowanie stałe, ale zdolność kredytowa maleje
Dla osób planujących zakup nieruchomości z pomocą kredytu hipotecznego pojawiły się pozornie korzystne informacje. Banki w ostatnim czasie znacząco obniżyły stawki oprocentowania stałego. Średnia stawka dla kredytów z wysokim wkładem własnym (powyżej 20%) spadła od czerwca z 7,72% do 7,16%, czyli o 0,56 punktu procentowego. Dla kredytów z niskim wkładem własnym (10%) średnia stawka zmniejszyła się z 8,1% do 7,53%.
Niestety, spadek oprocentowania nie przełożył się na poprawę dostępności kredytów. Wręcz przeciwnie, w ostatnich trzech miesiącach większość banków obniżyła maksymalną dostępną kwotę kredytu dla rodzin z dwójką dzieci. Jest to efekt zaostrzenia polityki kredytowej oraz aktualizacji przyjmowanych przez banki kosztów życia.
Obniżenie zdolności kredytowej: Konsekwencje dla rodzin
Przykładowo, rodzina z dwójką dzieci i łącznym dochodem netto 8 000 zł miesięcznie może teraz liczyć na znacznie niższy kredyt niż jeszcze kilka miesięcy temu. Oto konkretne liczby:
•Velo Bank: dostępna kwota kredytu spadła o 99 000 zł,
•mBank: spadek o 89 000 zł,
•BNP Paribas: spadek o 72 000 zł,
•Bank Millennium: spadek o 55 000 zł.
Średnia dostępna kwota kredytu dla takiej rodziny zmniejszyła się z 312 000 zł do 280 000 zł. Warto zaznaczyć, że w przypadku rodzin z większą liczbą dzieci spadki mogą być jeszcze bardziej dotkliwe.
Przyczyny spadku zdolności kredytowej
Głównym powodem obniżenia zdolności kredytowej jest aktualizacja przez banki przyjmowanych kosztów życia. W obliczu rosnącej inflacji i wyższych cen dóbr konsumpcyjnych banki dostosowują swoje kalkulacje, zakładając wyższe wydatki na utrzymanie rodziny. Ma to na celu bardziej realistyczną ocenę możliwości spłaty kredytu przez klientów, ale jednocześnie ogranicza dostępność finansowania.
Oprocentowanie zmienne mniej atrakcyjne
Podczas gdy oprocentowanie stałe spada, stawki oprocentowania zmiennego nieznacznie wzrosły. Średnia dla kredytów z wysokim wkładem własnym wynosi obecnie 8,18%, a dla niskiego wkładu 8,41%. Różnica między oprocentowaniem zmiennym a stałym wynosi już około 1,45 punktu procentowego na korzyść stałego oprocentowania.
Oznacza to, że wybór oprocentowania zmiennego będzie opłacalny jedynie w przypadku przewidywanych w najbliższych latach znaczących obniżek stóp procentowych przez NBP. Dla większości kredytobiorców bezpieczniejszym wyborem może być teraz oprocentowanie stałe.
Bank Pekao: Pozytywny wyjątek
Wśród banków analizowanych w raporcie Expandera i Rentier.io jedynie Bank Pekao wykazał się zwiększeniem dostępnej kwoty kredytu dla klientów. W niektórych przypadkach zdolność kredytowa wzrosła tam nawet o ponad 100 000 zł. Jednak dla wspomnianej wcześniej rodziny z dwójką dzieci i dochodem 8 000 zł netto zmiana była minimalna.
Wpływ nowych regulacji i programów rządowych
Niepewność na rynku kredytów hipotecznych jest dodatkowo potęgowana przez oczekiwanie na wprowadzenie nowego programu dopłat do kredytów mieszkaniowych. Brak szczegółów dotyczących warunków i kryteriów kwalifikacji sprawia, że zarówno banki, jak i potencjalni kredytobiorcy wstrzymują się z decyzjami.
Ponadto, Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) zapowiedziała wprowadzenie nowych regulacji dotyczących oceny zdolności kredytowej, co może jeszcze bardziej zaostrzyć kryteria udzielania kredytów hipotecznych.
Prognozy na przyszłość
Eksperci z Expandera i Rentier.io przewidują, że obecna stabilizacja cen mieszkań może utrzymać się w najbliższych miesiącach. Jednak wiele zależy od decyzji NBP w sprawie stóp procentowych, sytuacji gospodarczej kraju oraz zmian w polityce kredytowej banków.
Dla osób planujących zakup nieruchomości kluczowe będzie śledzenie bieżących zmian na rynku oraz dokładna analiza ofert kredytowych. W obecnej sytuacji warto rozważyć skorzystanie z usług niezależnych doradców finansowych, którzy pomogą w wyborze najkorzystniejszego rozwiązania.
Podsumowanie
Rynek nieruchomości w Polsce znajduje się w fazie przejściowej. Stabilizacja cen mieszkań w większości miast jest pozytywnym sygnałem, jednak ograniczona dostępność kredytów hipotecznych dla rodzin może wpłynąć na przyszły popyt. Obniżki oprocentowania stałego w ofertach banków są korzystne, ale nie rekompensują zaostrzenia kryteriów zdolności kredytowej.
Potencjalni nabywcy powinni uważnie analizować sytuację na rynku, porównywać oferty różnych banków i być przygotowani na ewentualne trudności w uzyskaniu finansowania. W obliczu dynamicznie zmieniającej się sytuacji ekonomicznej i regulacyjnej kluczowe jest podejmowanie decyzji opartych na rzetelnych informacjach i profesjonalnym doradztwie.
