Deweloperzy sprzedali w marcu ponad 5100 mieszkań – o 40 proc. więcej niż rok wcześniej. Za tą liczbą kryje się splot obniżki stóp procentowych, niepokoju geopolitycznego i rozczarowania brakiem cenowych przecen. Analizujemy każdy z tych czynników.
Twarda liczba: 5100 sprzedanych mieszkań w marcu
Według wstępnych odczytów portalu Otodom, w marcu 2026 r. deweloperzy sprzedali łącznie 5100 mieszkań. To wzrost o 40 procent rok do roku w porównaniu z marcem 2025 r. – wynik, który jeszcze kilka miesięcy temu, gdy rynek tkwił w zastoju po wygaśnięciu programu dopłat, brzmiałby nieprawdopodobnie.
Warto pamiętać, że marcowy wynik nie wziął się znikąd. Już w styczniu i lutym 2026 r. zanotowano rekordowe poziomy rezerwacji. Rezerwacja to nie sprzedaż – klient wpłaca zaliczkę i blokuje lokal, ale umowa deweloperska podpisywana jest zwykle kilka tygodni później. Część marcowego wyniku była więc z góry zaprogramowana przez aktywność nabywców z początku roku.
Cztery czynniki wzrostu
Ceny: nie ma mowy o spektakularnych obniżkach
W czterech spośród siedmiu analizowanych rynków – w Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu i Poznaniu – średnie ceny ofertowe poszły w górę. W pozostałych trzech miastach nastąpiły nieznaczne korekty lub stabilizacja.
Wzrosty cen ofertowych
Stabilnie lub korekta
Potencjalni nabywcy, którzy liczyli na spektakularne obniżki cen mieszkań, nie doczekali się ich. Rosnące ceny nie powstrzymały popytu – kupujący dostosowali oczekiwania do realiów i mimo to podpisywali umowy.
Rezerwacje wyprzedzają transakcje – i sygnalizują niepokój
Wysoka liczba nowych rezerwacji w lutym i marcu to nie tylko sygnał zainteresowania, ale też – jak to sformułowano w raporcie Otodom – „wskaźnik narastającego po popytowej stronie rynku niepokoju”.
Część kupujących rezerwuje i kupuje mieszkania nie dlatego, że moment jest idealny, ale dlatego, że boją się, iż za chwilę będzie gorzej – drożej, trudniej o kredyt, mniejszy wybór. To zakupy motywowane lękiem przed przyszłością, nie optymizmem. Taka motywacja jest podatna na gwałtowne odwrócenie: jeśli niepokój opadnie lub pojawi się rządowy program pomocowy, popyt może równie szybko wyhamować.
Co to oznacza dla kupujących w kolejnych miesiącach?
Głębokiej korekty cenowej nie ma i nie zanosi się na nią w krótkim terminie. Ci, którzy wciąż czekają na przeceny, muszą zdecydować: dalej czekają – czy wchodzą na rynek teraz, na jego warunkach.
Podsumowanie
Marcowy wzrost sprzedaży mieszkań o 40 proc. rok do roku to imponująca liczba, ale za nią kryje się wiele jednoczesnych, nakładających się czynników: obniżka stóp procentowych, pozytywne prognozy makroekonomiczne, niepokój geopolityczny, rozczarowanie brakiem cenowych przecen, przekierowanie popytu z rynków zagranicznych, efekt końca kwartału i rekordowe rezerwacje z poprzednich miesięcy.
Żaden z tych czynników nie działa w izolacji i żaden nie gwarantuje, że ten poziom sprzedaży utrzyma się w kolejnych miesiącach. Rynek mieszkaniowy w Polsce w 2026 r. jest wyjątkowo wrażliwy na impulsy zewnętrzne – i ta cecha prawdopodobnie nam nie minie.
Dla kupujących konkluzja jest jedna: spektakularnych obniżek nie ma i nie zanosi się na nie. Ci, którzy na nie czekali, muszą zdecydować – czy dalej czekają, czy wchodzą na rynek teraz, na jego warunkach.
Źródło: analiza Otodom, opracowanie Union Advisors
