Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych znalazł się w punkcie zwrotnym. Dane zebrane przez Otodom Analytics za okres od stycznia do listopada 2024 roku wskazują na znaczne zmiany, które odczują zarówno deweloperzy, jak i klienci poszukujący własnego M.
Sprzedaż mieszkań na siedmiu kluczowych rynkach — w Katowicach, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu — spadła w ujęciu rocznym o 26 procent. Spadek popytu, połączony z wyraźnym wzrostem podaży, sprawił, że na początku grudnia w ofercie deweloperów było już 56 tysięcy dostępnych lokali. To sytuacja nienotowana od czterech lat, która może znacząco wpłynąć na strategie firm deweloperskich oraz podejście klientów do zakupów nieruchomości w nadchodzącym roku.
Rynek w stanie równowagi czy zalążek nadpodaży?
Listopad przyniósł kolejne potwierdzenie trendu, który daje do myślenia zarówno ekspertom, jak i uczestnikom rynku. Bieżąca podaż ponownie przewyższyła popyt, tym razem o blisko 2 tysiące mieszkań. Co istotne, część lokali, które wcześniej figurowały jako sprzedane, wróciła do oferty, poszerzając dostępną pulę. Choć skala powrotów na rynek jest porównywalna do poprzednich miesięcy, to w zestawieniu z coraz niższym wolumenem sprzedaży tworzy to sytuację, w której deweloperzy dysponują rekordową ilością wolnych mieszkań.
„Fakt, że na największych rynkach mieszkaniowych w Polsce mamy obecnie do czynienia z najwyższą od czterech lat liczbą oferowanych mieszkań, rodzi pytania o dalszy kierunek zmian. Czy mówimy o chwilowym stanie równowagi, czy może o początku procesu, który doprowadzi do realnej nadpodaży?” – komentują analitycy Otodom Analytics.
Tempo wyprzedaży i stan rynku
Wbrew obawom, tempo wyprzedaży mieszkań wciąż utrzymuje się na poziomie stosunkowo bliskim tzw. rynku zrównoważonego. Na koniec listopada wskaźnik tempa wyprzedaży wskazywał 5,5 kwartału, a to wartość jedynie nieznacznie wyższa niż pożądane 4–5 kwartałów, uznawane za wskaźnik zdrowej równowagi między popytem a podażą. Skąd ta poprawa? Eksperci tłumaczą, że wynik ten jest efektem nie tylko relatywnie dobrej listopadowej sprzedaży, ale także korzystnej perspektywy dłuższego horyzontu czasowego. W ciągu ostatnich trzech miesięcy (wrzesień–listopad) na analizowanych rynkach sprzedano ponad 10 tysięcy lokali. Podobny rezultat ostatni raz obserwowano w kwietniu 2024 roku, gdy banki udzielały jeszcze ostatnich kredytów w ramach rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2 proc.
„Osiągnięcie podobnego skumulowanego wolumenu sprzedaży jak wiosną to sygnał, że rynek wciąż potrafi generować transakcje na względnie wysokim poziomie. Jednak wówczas działał silny bodziec w postaci preferencyjnych kredytów. Teraz kupujący muszą radzić sobie bez tego wsparcia, co może tłumaczyć ostrożniejsze podejście do finalizowania zakupu mieszkań” – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań w Otodom Analytics.
Zachwiany optymizm klientów
Okres powakacyjny tradycyjnie napędzał dynamikę sprzedaży, ale obecnie sytuacja zdaje się bardziej skomplikowana. Dane z ostatnich miesięcy pokazują, że nastroje na rynku mieszkaniowym stały się mieszanką ostrożnego optymizmu i rosnącej niepewności. Z jednej strony, konsumenci — zachęceni lekką stabilizacją cen i szeroką ofertą — wykazują pewne zainteresowanie zakupem, z drugiej jednak niepokój budzi ciągłe oglądanie się na promocje i rabaty. Te, choć bardziej widoczne pod koniec października i w listopadzie, nie spowodowały wyraźnego skoku sprzedaży.
Rewizje danych sprzedażowych za wrzesień i październik obnażają realną skalę wahania nastrojów: wstępne szacunki mówiły o 3,7 tys. sprzedanych mieszkań, ale po korekcie wynik okazał się niższy — 3,4 tys. Sprzedaż w listopadzie również nie spełniła oczekiwań, co może wskazywać, że klienci wstrzymują się z decyzjami, niepewni dalszego rozwoju sytuacji makroekonomicznej i przyszłości stóp procentowych.
Ceny mieszkań: stabilizacja czy początek korekty?
Kolejnym istotnym elementem rynkowej układanki są ceny mieszkań. Po wielu kwartałach silnych wzrostów w większości największych miast, od kilku miesięcy obserwowana była stopniowa stabilizacja. Listopad przyniósł jednak wyraźniejsze sygnały zmian. Na niemal wszystkich kluczowych rynkach średnie ceny ofertowe uległy delikatnej korekcie w dół w ujęciu miesięcznym. Wyjątkiem było Trójmiasto, gdzie zanotowano wzrost o 0,8 proc. Na pozostałych rynkach spadek cen nie przekraczał -0,6 proc. — wartość niewielką, ale istotną symbolicznie.
W ujęciu rocznym wciąż widać wzrosty cen, jednak już nie tak spektakularne jak w poprzednich latach. Najmniejsza dynamika podwyżek dotyczyła Poznania i Trójmiasta, gdzie średnie ceny w ciągu roku wzrosły o 3,5 proc. Największe wzrosty odnotowano natomiast w Łodzi (16,3 proc.) i Wrocławiu (11,6 proc.). Trend ten może sugerować, że rynek wszedł w fazę „ceny premium” dla najbardziej pożądanych lokalizacji, przy jednoczesnym spowolnieniu wzrostów w innych ośrodkach miejskich.
Co dalej z rynkiem nieruchomości w 2025 roku?
Aktualna sytuacja na rynku sprawia, że trudno jednoznacznie przewidzieć, w którą stronę podąży sektor mieszkaniowy w 2025 roku. Czy obecna stabilizacja cen przekształci się w trwały trend spadkowy, a rekordowa podaż mieszkań skłoni deweloperów do jeszcze bardziej agresywnych działań promocyjnych i obniżek cen? Czy raczej rynek odbuduje popyt w oparciu o nowe programy wsparcia kredytowego lub poprawę sytuacji gospodarczej?
Eksperci podkreślają, że najbliższe tygodnie i miesiące będą czasem weryfikacji nastrojów. Końcówka roku tradycyjnie przynosi spadek aktywności kupujących, a pierwsze dane z początku 2025 roku pozwolą zrozumieć, czy obecne zmiany mają charakter sezonowy, czy też stanowią nowy kierunek rozwoju rynku mieszkaniowego. Wiele zależeć będzie od polityki kredytowej banków, inflacji, kondycji rynku pracy oraz ewentualnych nowych inicjatyw ze strony rządu i samorządów. Jedno jest pewne: najbliższe miesiące przyniosą szereg kluczowych odpowiedzi i wskażą, jaki będzie dalszy los polskiego rynku nieruchomości.
