Rynek mieszkaniowy w Polsce w trzecim kwartale 2024 roku przypominał polski film z lat 80. – niewiele się działo, a dynamika zmian była stonowana. Według najnowszego raportu PKO BP “Rynek Mieszkaniowy 3Q24”, mimo utrzymującego się wzrostu cen transakcyjnych mieszkań, tempo tego wzrostu zaczęło wyraźnie hamować. Analiza obejmuje zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny, uwzględniając kluczowe czynniki wpływające na popyt i podaż.
Wzrost cen mieszkań: hamowanie dynamiki
W drugim kwartale 2024 roku kontynuowany był wzrost cen mieszkań, jednak z zauważalnym spowolnieniem. Na rynku pierwotnym w Warszawie dynamika wzrostu cen osłabiła się do 19% rok do roku, w porównaniu z 27% w pierwszym kwartale. W mniejszych stolicach województw spadek był jeszcze bardziej wyraźny – z 22% do 14% rok do roku. W grupie sześciu największych aglomeracji (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź, Trójmiasto) wzrost cen był zbliżony do poprzedniego kwartału, co sugeruje pewną stabilizację na tych rynkach.
Na rynku wtórnym największy wzrost cen transakcyjnych odnotowano w Warszawie. W porównaniu z poprzednim kwartałem ceny na rynku wtórnym wzrosły we wszystkich analizowanych miastach, podczas gdy na rynku pierwotnym dynamika wzrostu wyhamowała, a w mniejszych stolicach województw zanotowano nawet niewielki spadek cen.
Ograniczenie wolumenu transakcji
Konsekwencją szybkich wzrostów cen i braku nowego programu wsparcia dla nabywców było wyraźne ograniczenie liczby transakcji. Według danych Centrum Badań Nieruchomości (CBN), w drugim kwartale 2024 roku wzrost liczby transakcji dotyczących zakupu nieruchomości spowolnił do 28,9% rok do roku, w porównaniu z imponującym wzrostem o 74,9% w pierwszym kwartale. Liczba transakcji na rynku pierwotnym spadła o 20% rok do roku, podczas gdy na rynku wtórnym zanotowano niewielki wzrost o 7%.
W porównaniu z okresem funkcjonowania programu “Bezpieczny Kredyt 2%” (BK2%) w trzecim i czwartym kwartale 2023 roku, liczba transakcji w drugim kwartale 2024 roku była mniejsza o około 40%. Mimo to, nadal kształtowała się powyżej wyników sprzed wprowadzenia BK2%, kiedy rynek był mało aktywny z powodu wysokich stóp procentowych i pogorszenia sytuacji finansowej gospodarstw domowych.
Rynek kredytów mieszkaniowych: spadek popytu po zakończeniu BK2%
Sprzedaż nowych kredytów mieszkaniowych również odnotowała spadek. Według danych Związku Banków Polskich, w drugim kwartale 2024 roku udzielono kredytów o wartości 19,1 mld zł, co stanowi wzrost o 69% rok do roku, ale spadek o 30% w porównaniu z poprzednim kwartałem. Liczba udzielonych kredytów wyniosła 45,4 tys., co oznacza wzrost o 48% rok do roku, ale spadek o 30% kwartał do kwartału.
Dane Biura Informacji Kredytowej (BIK) za sierpień 2024 roku wskazują na dalsze wyhamowanie popytu na kredyty mieszkaniowe. Miesięczna wartość zapytań o nowe kredyty zmalała o 25% rok do roku, a liczba potencjalnych kredytobiorców wyniosła 26,4 tys., co stanowi spadek o 32% rok do roku. Mimo to, popyt nie spadł do poziomów sprzed wprowadzenia BK2% i jest wyższy o około 30% rok do roku.
Podaż mieszkań: stopniowy wzrost oferty
Według monitoringu firmy JLL, oferta deweloperska w sześciu największych aglomeracjach na koniec drugiego kwartału 2024 roku wzrosła do 48,4 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 14% kwartał do kwartału i 19% rok do roku. Wzrost dostępnej oferty jest rezultatem osłabienia popytu oraz oczekiwania na nowy program wsparcia ze strony rządu. Największy wzrost oferty zanotowano w Łodzi (46% rok do roku) i Poznaniu (30%), podczas gdy w Trójmieście oferta zmalała o 8% rok do roku.
Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego, określany jako różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich czterech kwartałach, wskazuje na wzrost liczby mieszkań w toku budowy. Łączna liczba pozwoleń na budowę, wydanych w ostatnich czterech kwartałach, również wzrosła, co zapowiada w dalszej perspektywie zwiększenie podaży mieszkań.
Rynek wynajmu: stabilizacja stawek i nowe trendy
Na rynku wynajmu w drugim kwartale 2024 roku stawki ustabilizowały się w wielu miastach w ujęciu rok do roku. Podaż mieszkań na wynajem jest zasilana m.in. przez nowe, małe lokale z rynku pierwotnego, które były popularnym zakupem inwestycyjnym w ostatnich latach. W dużych aglomeracjach wzrasta również oferta mieszkań z najmu instytucjonalnego, będąca efektem inwestycji rozpoczętych 3-4 lata temu. Utrzymuje się wzrost zainteresowania inwestorów segmentem mieszkań studenckich, w tym akademików, co wpisuje się w rozwój sektora PBSA (Purpose Built Student Accommodation).
Prognozy na najbliższy rok: umiarkowany wzrost cen
W perspektywie od trzeciego kwartału 2024 do drugiego kwartału 2025 roku eksperci PKO BP oczekują niewielkiego wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań, na poziomie około 5% rok do roku. Jest to wyraźnie słabsza dynamika w porównaniu z poprzednim rokiem, kiedy silnemu impulsowi popytowemu towarzyszyła niedostateczna podaż mieszkań.
Kluczowym czynnikiem wpływającym na rynek będzie termin wprowadzenia i ostateczny kształt nowego programu wsparcia zakupu mieszkania “Mieszkanie #naStart”. Jeśli program zostanie wprowadzony dopiero w 2025 roku i w zmodyfikowanej formie, można spodziewać się dalszego osłabienia popytu w najbliższych kilku kwartałach. Jednocześnie istnieje szansa na odczuwalną poprawę sytuacji po stronie podażowej, co może sprzyjać stabilizacji cen.
Czynniki hamujące i sprzyjające wzrostowi cen
Tendencje wzrostowe cen mieszkań są hamowane przez kilka czynników:
1. Wygaśnięcie popytu kredytowego generowanego przez program BK2%.
2. Odległa perspektywa obniżek stóp procentowych NBP, co utrzymuje koszt kredytu na wysokim poziomie.
3. Stopniowy wzrost podaży mieszkań, choć niepewność co do rządowego wsparcia może zwiększyć ostrożność deweloperów.
4. Stabilizacja stawek za wynajem, co osłabia motywację do zakupów inwestycyjnych.
Z drugiej strony, utrzymują się przesłanki sprzyjające wzrostowi cen:
1. Wzrost realnych wynagrodzeń, który zwiększa zdolność nabywczą gospodarstw domowych.
2. Kontynuacja inwestycyjnych zakupów mieszkań za gotówkę, motywowana dobrymi doświadczeniami inwestorów z poprzednich lat.
3. Deficyt dostępnych terenów budowlanych w atrakcyjnych lokalizacjach w największych miastach.
4. Prawdopodobny wzrost kosztów budowy spowodowany nowelizacją warunków technicznych, wzrostem cen usług budowlanych oraz materiałów, zwłaszcza w kontekście usuwania szkód po wrześniowej powodzi w 2024 roku.
Podsumowanie
Rynek mieszkaniowy w Polsce w trzecim kwartale 2024 roku charakteryzował się umiarkowaną dynamiką i pewną stagnacją. Hamowanie wzrostu cen, spadek liczby transakcji oraz ostrożność inwestorów wskazują na okres przejściowy, w którym rynek oczekuje na nowe impulsy, takie jak programy wsparcia czy zmiany w polityce monetarnej. Kluczowe dla dalszego rozwoju rynku będą decyzje dotyczące programów rządowych oraz sytuacja makroekonomiczna kraju.
Mimo wyzwań, rynek mieszkaniowy pozostaje atrakcyjny dla inwestorów, zwłaszcza w kontekście długoterminowych trendów demograficznych i urbanizacyjnych. Utrzymujący się wzrost wynagrodzeń i stabilność rynku pracy mogą stanowić solidną podstawę dla umiarkowanego wzrostu cen w najbliższej przyszłości.
Artykuł opracowany na podstawie analizy banku PKO BP: “Rynek Mieszkaniowy 3Q24: Rynek mieszkaniowy jak polski film – nic się nie dzieje, nuda”.
