Wakacje na rynku kredytów hipotecznych przyniosły długo oczekiwaną zmianę. Stawki oprocentowania ruszyły zdecydowanie w dół, co z jednej strony cieszy potencjalnych kredytobiorców, z drugiej jednak sytuacja nie jest tak jednoznaczna, jak mogłoby się wydawać. Trend ten dotyczył bowiem tylko jednej z formuł finansowania i wyłącznie parametrów “na początek”.
Stabilizacja po okresie niepewności
W połowie roku wiele wskazywało na to, że kolejny kwartał przyniesie stabilizację na rynku hipotek. Po zakończeniu programu “Bezpieczny Kredyt 2%” (BK2%), który znacznie ożywił rynek, sprzedaż kredytów hipotecznych zaczęła się uspokajać. Nikt nie łudzi się, że następca programu dopłat do kredytów szybko nabierze kształtów, choć od prezentacji pierwszych projektów “Kredytu na start” minęło już prawie pół roku. Co więcej, klimat dla takiego mechanizmu pobudzenia rynku staje się coraz bardziej niekorzystny ze względu na zmieniającą się sytuację gospodarczą.
Rosnąca konkurencja między bankami
Na rynku zrobiło się ciaśniej, co może zachęcić banki do ostrzejszej konkurencji cenowej. Szansę na taki ruch przyniosły także zmieniające się perspektywy obniżki stóp procentowych. Choć nie widać ich jeszcze w stawkach WIBOR używanych do wyceny hipotek, to instrumenty długoterminowe pokazują zmianę oczekiwań rynku. W efekcie banki w ostatnim kwartale znacznie odważniej niż wcześniej modyfikowały swoje cenniki, szczególnie w zakresie oprocentowania stałego.
Analiza danych z ostatnich miesięcy
Aby zobrazować ostatnie ruchy w szerszej perspektywie, sięgamy do danych z comiesięcznych rankingów Bankier.pl. Przez ostatnie dziewięć miesięcy banki przygotowywały symulacje dla tego samego profilu kredytobiorców: pary z dzieckiem, mieszkającej w Warszawie, zaciągającej kredyt na 25 lat z 20-procentowym wkładem własnym i korzystającej z pakietu sprzedaży krzyżowej oferowanego przez bank. Śledzenie tego typu klienta od połowy 2022 roku pozwala spojrzeć na ostatnie cenowe trendy z dalszej perspektywy.
Najtaniej od dwóch lat… gdy spojrzeć na procenty
Średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego, wyliczane z propozycji banków uczestniczących w rankingach, w trzecim kwartale 2024 roku “rozjechało się” najmocniej od dokładnie roku. W przypadku produktów z oprocentowaniem okresowo stałym wskaźnik był najniższy od połowy 2022 roku. Od czerwca średnia obniżyła się o 0,66 punktu procentowego, co jest znaczącym spadkiem w tak krótkim czasie.
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w przypadku kredytów opartych na zmiennej stopie procentowej. Tu wahania nadal są minimalne, a średnia we wrześniu była niemal identyczna jak wskaźnik w grudniu poprzedniego roku. Rezultatem ostatnich zmian jest poszerzenie się różnicy pomiędzy warunkami cenowymi dla hipotek stało- i zmiennoprocentowych. Przewagę mają te pierwsze, a średnie wartości różnią się dziś od siebie o ponad 1 punkt procentowy. Ostatni raz taka sytuacja miała miejsce we wrześniu 2023 roku.
Czy to koniec ery wysokich marż?
Spora różnica w obecnych stawkach oprocentowania dla różnych wariantów kredytów może sprzyjać stałoprocentowym hipotekom. Dla przeciętnej kwoty kredytu, różnica w oprocentowaniu przekłada się na kilkaset złotych oszczędności w miesięcznej racie. Nie powinno to być jednak jedyne kryterium wyboru oferty, o czym przypominaliśmy ostatnio na łamach Bankier.pl.
Warto spojrzeć również na marże banków. Niestety, tu nie widać oznak odwrócenia długoterminowej tendencji – marże nie chcą spadać, a w trzecim kwartale wręcz lekko wzrosły. To oznacza, że choć nominalne oprocentowanie może być niższe, to banki nadal zarabiają na wysokich marżach, co w dłuższej perspektywie może wpłynąć na całkowity koszt kredytu.
Stała czy zmienna stopa procentowa?
Dla kredytów z oprocentowaniem zmiennym średnia marża jest nieco wyższa niż dla stałoprocentowych hipotek. Pogłębia to krótkoterminową przewagę produktów z okresowo stałą stopą. Jednak decyzja o wyborze rodzaju oprocentowania powinna być dobrze przemyślana. Kredyty ze stałym oprocentowaniem zapewniają stabilność rat przez określony czas (zwykle 5 lub 10 lat), co może być korzystne w okresach niepewności ekonomicznej. Z kolei kredyty ze zmiennym oprocentowaniem mogą być bardziej opłacalne w dłuższej perspektywie, jeśli stopy procentowe spadną.
Perspektywy dla stóp procentowych
Szansa na ostrzejszą konkurencję cenową między bankami wynika również ze zmieniających się perspektyw obniżki stóp procentowych. Choć na razie nie widać tego w stawkach WIBOR, to rynek oczekuje, że Rada Polityki Pieniężnej w końcu zdecyduje się na luzowanie polityki monetarnej. To może wpłynąć na obniżenie kosztów finansowania dla banków i pozwolić im na oferowanie bardziej atrakcyjnych warunków kredytowych.
Kredyt na start – oczekiwanie bez końca
Program “Kredyt na start”, który miał być następcą “Bezpiecznego Kredytu 2%”, nadal pozostaje w fazie projektów. Od jego prezentacji minęło już niemal pół roku, a potencjalni kredytobiorcy nie mają pewności, kiedy i czy w ogóle zostanie wdrożony. W międzyczasie klimat dla takiego mechanizmu pobudzenia rynku staje się coraz bardziej niekorzystny, co może wpłynąć na decyzje zarówno klientów, jak i banków.
Co to oznacza dla potencjalnych kredytobiorców?
Osoby planujące zaciągnięcie kredytu hipotecznego stoją przed trudnym wyborem. Z jednej strony kuszą ich niższe stawki oprocentowania w przypadku kredytów ze stałą stopą, z drugiej jednak muszą liczyć się z wysokimi marżami i niepewnością co do przyszłych ruchów na rynku. W obecnej sytuacji ważne jest dokładne przeanalizowanie ofert i nie kierowanie się wyłącznie wysokością miesięcznej raty.
Podsumowanie
Obecna sytuacja na rynku kredytów hipotecznych jest paradoksalna – jednocześnie taniej i drożej. Oprocentowanie kredytów ze stałą stopą procentową spadło do najniższego poziomu od dwóch lat, co mogłoby sugerować korzystny moment na zaciągnięcie kredytu. Jednak wysokie marże banków i brak realnych obniżek w przypadku kredytów ze zmienną stopą procentową komplikują obraz.
Przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu warto dokładnie przeanalizować oferty, uwzględniając nie tylko oprocentowanie, ale także marże, prowizje i inne koszty związane z kredytem. Konsultacja z niezależnym doradcą finansowym może pomóc w podjęciu optymalnej decyzji.
Artykuł opracowany na podstawie analizy rynku kredytów hipotecznych w III kwartale 2024 roku
