Ostatni kwartał 2024 roku przyniósł dalsze wyhamowanie wzrostu cen mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego dynamika cen w ujęciu rocznym wyraźnie osłabła. W wielu miastach wojewódzkich rynek mieszkaniowy wszedł w fazę stagnacji, a w największych aglomeracjach zaobserwowano nawet niewielkie spadki cen, szczególnie w segmencie mieszkań z drugiej ręki.
Przyczyną tego trendu są utrzymujące się na wysokim poziomie stopy procentowe, które ograniczają zdolność kredytową i schładzają popyt. Dodatkowo, rosnąca liczba niesprzedanych mieszkań sprawiła, że oferta na rynku – zarówno pierwotnym, jak i wtórnym – osiągnęła rekordowy poziom. Deweloperzy kończą realizację inwestycji rozpoczętych w okresie boomu, a właściciele mieszkań chętniej wystawiają nieruchomości na sprzedaż, licząc na korzystne ceny. To jednak nie przekłada się na większy ruch – wielu potencjalnych nabywców wstrzymuje się z decyzjami zakupowymi, licząc na dalsze spadki cen.
W skali roku analitycy prognozują stabilizację średnich cen transakcyjnych mieszkań. Choć słaby popyt może ciążyć na wycenach, efekt ten równoważy ograniczenie podaży przez deweloperów oraz rosnące koszty budowy. Ryzykiem dla rynku może być brak obniżek stóp procentowych NBP do końca 2025 roku – w takim scenariuszu możliwe są umiarkowane spadki cen.
Wyhamowanie wzrostu cen było najbardziej widoczne na rynku pierwotnym, szczególnie w Warszawie i sześciu największych aglomeracjach. W mniejszych stolicach wojewódzkich zmiany były mniej gwałtowne. Rynek wtórny odnotował łagodniejsze spowolnienie, ale trend był równomierny w całym kraju. W porównaniu z trzecim kwartałem 2024 r., ceny w większości lokalizacji pozostały stabilne, a największe korekty zanotowano w Warszawie – średnio o 5% w dół.
Niższy popyt przełożył się na spadek liczby transakcji. Dane CBN wskazują, że w czwartym kwartale 2024 roku zawarto o 63% mniej umów kupna niż rok wcześniej. Spadek był szczególnie widoczny na rynku pierwotnym (aż -82% r/r), co częściowo tłumaczy efekt wysokiej bazy z roku poprzedniego, kiedy obowiązywał program „Bezpieczny Kredyt 2%”.
Rynek najmu pozostał stabilny. Nowe mieszkania z rynku pierwotnego, choć coraz mniej opłacalne jako inwestycja kredytowana, nadal zasilały segment wynajmu. W dużych miastach rośnie znaczenie najmu instytucjonalnego, który z czasem może stać się poważnym konkurentem dla prywatnych właścicieli mieszkań. Wciąż też utrzymuje się zainteresowanie akademikami i mieszkaniami studenckimi.
Rok 2024 okazał się jednak dobry pod względem akcji kredytowej – sprzedaż kredytów mieszkaniowych wzrosła o 36% r/r i osiągnęła wartość 85,2 mld zł. Efekt ten był jednak pochodną wcześniejszego boomu kredytowego, który z biegiem czasu zaczął wygasać. W samym czwartym kwartale sprzedaż nowych kredytów wyniosła 19,9 mld zł, co oznacza spadek o 29% r/r. Wzrost wartości kredytów wynikał m.in. z rosnących cen nieruchomości i większych kwot wnioskowanych przez kredytobiorców. Coraz większą grupę klientów stanowili też obcokrajowcy – odpowiadali oni za 7,4% nowo udzielonych kredytów.
Warto również zauważyć rosnącą ofertę deweloperów – na koniec 2024 roku w sześciu największych aglomeracjach liczba dostępnych mieszkań wzrosła do 54,4 tys., osiągając poziom nienotowany od końca 2016 roku. Jednocześnie deweloperzy ograniczają wprowadzanie nowych inwestycji, starając się dostosować do realiów popytowych i uniknąć nadpodaży. Pomimo wysokiej liczby pozwoleń na budowę (ok. 330 tys.), realizowanych projektów jest mniej – w budowie pozostaje 267 tys. mieszkań. Ten zapas pozwoli jednak na szybki wzrost podaży, gdy warunki rynkowe znów będą sprzyjające.
W nadchodzących kwartałach rynek będzie balansować między oczekiwaniem na obniżki stóp procentowych a próbą dostosowania się do obecnych realiów przez deweloperów. Kluczowe znaczenie będą mieć działania regulatorów, polityka mieszkaniowa oraz czynniki kosztowe, takie jak ceny materiałów, energii czy zmiany techniczne. W przypadku braku sprzyjających impulsów możliwe są dalsze spadki cen – szczególnie w mniej atrakcyjnych lokalizacjach i przy projektach o niższej jakości.
