Rok 2025 zapisze się w historii polskiego rynku mieszkaniowego jako czas powrotu do wysokich wolumenów sprzedaży – choć bez euforii i bez dopłatowych fajerwerków
Z najnowszego raportu AMRON-SARFiN wynika jasno: banki podpisały najwięcej umów hipotecznych od rekordowego 2021 r., a wartość udzielonego finansowania po raz pierwszy przekroczyła symboliczne 100 mld zł. „To był dobry rok” – podsumowują autorzy opracowania.
Stabilność zamiast boomu
Nie było rządowej stymulacji, nie było gwałtownych programów dopłat. Były za to spadające stopy procentowe, rosnące wynagrodzenia i względny spokój po burzliwym okresie „hipotecznej zimy”. W takich warunkach banki zawarły w 2025 r. 232,6 tys. nowych umów kredytowych – o blisko 15 proc. więcej niż rok wcześniej. To najlepszy wynik od 2021 r., czyli ostatniego momentu rekordowo taniego pieniądza.
Co istotne, aż około 20 proc. sprzedaży stanowiły kredyty refinansowe – klienci coraz aktywniej wykorzystują konkurencję między bankami, szukając niższych rat i korzystniejszych warunków.
Jeszcze mocniej imponuje wartość nowo udzielonego finansowania: 103,4 mld zł, czyli o 21 proc. więcej niż w 2024 r. Jednocześnie końcówka roku przyniosła wyraźne wyhamowanie dynamiki. Czwarty kwartał był niemal kalką poprzednich trzech miesięcy – bez przyspieszenia, ale i bez oznak zadyszki.
90 tysięcy umów mniej
Paradoksalnie, przy rekordowej sprzedaży, całkowity portfel hipotek w bankach kurczy się już czwarty rok z rzędu. Na koniec 2025 r. aktywnych było 2,14 mln umów – o ponad 90 tys. mniej niż rok wcześniej, co oznacza spadek o 4 proc.
W porównaniu z rekordowym stanem z końca 2021 r. liczba czynnych kredytów zmniejszyła się już o niemal 400 tys. To efekt wcześniejszego załamania sprzedaży, przedterminowych spłat oraz refinansowań.
W ujęciu wartościowym sytuacja wygląda inaczej. Łączna kwota pozostająca do spłaty wzrosła o 3,4 proc., osiągając 512,4 mld zł. Mniej umów, ale na wyższe kwoty – to obraz dojrzałego, droższego rynku.
Kredyt coraz większy
Średnia wartość nowo udzielanego kredytu systematycznie rośnie. W IV kwartale 2025 r. wyniosła 455 tys. zł. W ujęciu kwartalnym wzrost był symboliczny, ale rok do roku sięgnął już 6,6 proc. To konsekwencja zarówno rosnących cen nieruchomości, jak i poprawy zdolności kredytowej części gospodarstw domowych.
Zmienna stopa wraca do gry
Najciekawsza zmiana dotyczy struktury oprocentowania. Po okresie masowego wyboru kredytów z okresowo stałą stopą, w IV kwartale 2025 r. wyraźnie przyspieszył zwrot ku zmiennej stopie procentowej.
Udział hipotek zmiennoprocentowych w liczbie nowych umów wzrósł do ponad 35 proc. – z 24,3 proc. kwartał wcześniej. To dynamiczny ruch, który pokazuje, że kredytobiorcy zaczęli kalkulować ryzyko inaczej niż w latach wysokiej inflacji.
Co ciekawe, w ujęciu wartościowym zmiana jest mniej widoczna – nadal około jednej czwartej sprzedaży przypada na kredyty o zmiennym oprocentowaniu, a trzy czwarte na produkty ze stopą stałą. Proporcje te przez większość roku pozostawały stabilne.
Autorzy raportu wskazują na kluczowy czynnik: niemal pełne zrównanie kosztów kredytów stałych i zmiennych. Gdy „premia za bezpieczeństwo” przestała być wyraźna, część klientów postawiła na zmienną stopę, licząc na dalsze obniżki stóp procentowych i szybsze korzyści finansowe.
Lekko krótszy horyzont
W IV kwartale wzrosło również znaczenie kredytów z krótszym okresem spłaty. Blisko 33 proc. nowej sprzedaży stanowiły umowy na 15–25 lat, a 7,3 proc. – na mniej niż 15 lat. To najwyższe udziały w całym 2025 r., choć zbliżone do końcówki 2024 r.
Preferencje dotyczące wkładu własnego pozostają stabilne. Kredyty z wkładem poniżej 20 proc. odpowiadały za 27,1 proc. sprzedaży, natomiast niemal połowa umów (47,8 proc.) mieściła się w przedziale LTV 50–80 proc. Jedynie w czasie „hipotecznej zimy” 2022 r. struktura ta była wyraźnie odmienna, z większym udziałem kredytów o wysokim wkładzie własnym.
Czy taniej już było?
Prognozy zawarte we wprowadzeniu do raportu są umiarkowanie optymistyczne. Zdaniem Jacka Furgi z AMRON-SARFiN, stopy procentowe na koniec 2026 r. mogą spaść do poziomu nie wyższego niż 3,5 proc., a w 2027 r. realna wydaje się stopa na poziomie 3 proc.
Jednocześnie ekspert studzi nadzieje na spektakularne obniżki oprocentowania hipotek. Rosnące obciążenia podatkowe banków mogą ograniczyć przestrzeń do cięcia marż. Innymi słowy – koszt pieniądza może spaść, ale niekoniecznie przełoży się to wprost na wyraźnie niższe raty.
Rok 2025 pokazał, że rynek potrafi rosnąć bez dopalaczy. Popyt wrócił, sprzedaż przebiła historyczne bariery, a kredytobiorcy zaczęli podejmować decyzje bardziej pragmatycznie niż emocjonalnie. Znikające z portfeli banków tysiące starych umów to efekt porządkowania po kryzysie. Zmienna stopa w natarciu – to sygnał, że klienci znów wierzą w spadający koszt pieniądza. Pytanie tylko, czy ta wiara okaże się trafną prognozą, czy przedwczesnym optymizmem.
