W ostatnich latach polski rynek kredytów hipotecznych uległ znaczącym zmianom, a jedną z kluczowych tendencji jest rosnąca popularność kredytów mieszkaniowych o stałym oprocentowaniu.
Jak wynika z raportu Związku Banków Polskich (ZBP) oraz Centrum AMRON, kredyty te cieszą się rekordowym zainteresowaniem. W pierwszym kwartale 2024 roku aż 83% z 5,4 tys. udzielonych kredytów hipotecznych miało stałą stopę procentową. Polacy coraz chętniej wybierają stabilność i przewidywalność, choć decyzja ta niesie ze sobą pewne ryzyko.
Dynamiczne zmiany na rynku kredytów hipotecznych
Wzrost popularności kredytów o stałym oprocentowaniu nie nastąpił z dnia na dzień. Do 2021 roku, większość kredytobiorców w Polsce decydowała się na kredyty o zmiennej stopie procentowej, co było związane z niskimi kosztami pieniądza na rynku międzybankowym. Stopy procentowe utrzymywały się na historycznie niskich poziomach, a kredyty o zmiennej stopie wydawały się najbardziej opłacalnym rozwiązaniem.
Jednak zmieniło się to w momencie, gdy Narodowy Bank Polski (NBP) rozpoczął serię podwyżek stóp procentowych, mających na celu walkę z inflacją. To sprawiło, że kredyty ze zmiennym oprocentowaniem stały się coraz bardziej kosztowne, a klienci zaczęli szukać alternatyw. Banki, dostosowując się do zmieniających się warunków rynkowych, zaczęły aktywnie promować kredyty o stałej stopie, które zapewniają pewność co do wysokości rat przez określony czas, najczęściej 5 lub 10 lat.
Program “Bezpieczny kredyt 2 proc.” jako kluczowy czynnik wzrostu
Istotnym czynnikiem, który przyczynił się do wzrostu popularności kredytów o stałym oprocentowaniu, był rządowy program “Bezpieczny kredyt 2 proc.” wprowadzony przez Zjednoczoną Prawicę. Program ten zakładał, że przez pierwsze 10 lat kredytobiorca będzie płacił stałą ratę z dopłatą państwa do części odsetkowej. W momencie wprowadzenia tego programu, średnia kwartalna stopa procentowa wynosiła 7,14%. Rządowy program miał na celu nie tylko wsparcie rynku nieruchomości, ale również zapewnienie stabilności kredytobiorcom w czasach dynamicznych zmian na rynku.
Choć środki na dopłaty w ramach “Bezpiecznego kredytu” wyczerpały się pod koniec 2023 roku, to banki jeszcze przez kilka pierwszych miesięcy 2024 roku rozpatrywały wnioski o kredyty w ramach tego programu. W rezultacie, duża część nowo udzielanych kredytów miała stałą stopę procentową. Obecnie udział kredytów o stałym oprocentowaniu na rynku wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie.
Różnice między kredytami o stałym i zmiennym oprocentowaniu
Wybór między kredytem o stałej a zmiennej stopie procentowej to jedno z najważniejszych pytań, jakie muszą zadać sobie przyszli kredytobiorcy. Każda z tych opcji ma swoje zalety, ale również ryzyka.
Kredyt o stałym oprocentowaniu zapewnia przewidywalność – kredytobiorca ma pewność, że przez określony czas (zazwyczaj 5 lat) jego rata nie wzrośnie. To rozwiązanie jest szczególnie atrakcyjne w sytuacji, gdy stopy procentowe są wysokie i istnieje ryzyko dalszych podwyżek. W takiej sytuacji, osoby z kredytem o stałej stopie mogą spać spokojnie, wiedząc, że ich rata pozostanie na niezmienionym poziomie.
Z kolei kredyt o zmiennej stopie procentowej jest bardziej ryzykowny, ponieważ jego rata zależy od zmian stóp procentowych na rynku. Kiedy stopy procentowe rosną, rośnie także wysokość raty, co może prowadzić do trudności finansowych. Jednak w sytuacji, gdy stopy procentowe zaczynają spadać, kredytobiorcy mogą korzystać z niższych rat, co czyni tę opcję bardziej opłacalną w dłuższej perspektywie.
Czy stałe oprocentowanie jest tańsze?
W ostatnim czasie kredyty o stałym oprocentowaniu stały się nie tylko popularniejsze, ale także – w niektórych przypadkach – tańsze od tych o zmiennym oprocentowaniu. Przykładem jest ING Bank Śląski, gdzie kredyty o stałej stopie stanowią około 60% udzielanych hipotek. Jak zauważa Łukasz Jańczak, analityk Erste Securities, obecnie kredyty o stałym oprocentowaniu mogą być bardziej opłacalne dla klientów niż te oparte na zmiennej stopie WIBOR, która zostanie zastąpiona nowym wskaźnikiem WIRON w 2028 roku.
Rzeczywiście, ze względu na wysokie stopy procentowe Narodowego Banku Polskiego, kredyty o zmiennym oprocentowaniu są obecnie bardziej kosztowne. Zmienne oprocentowanie może sięgać nawet 9-10%, podczas gdy kredyty o stałej stopie są udzielane na poziomie 7-8% (RRSO). Dla przykładu, Jarosław Sadowski z Expandera wyliczył, że w przypadku kredytu na 400 tys. zł na 25 lat, rata kredytu o stałej stopie wynosi 2 764 zł, podczas gdy rata kredytu zmiennoprocentowego wynosi około 3 066 zł. Różnica ta może wydawać się niewielka, ale na przestrzeni lat może mieć istotny wpływ na budżet domowy kredytobiorcy.
Złudna nadzieja na refinansowanie
Wielu kredytobiorców, którzy wybrali kredyty o stałej stopie, planowało w przyszłości refinansować swoje zobowiązania, gdy stopy procentowe zaczną spadać. Refinansowanie kredytu pozwalałoby im zamienić stałe oprocentowanie na zmienne i korzystać z niższych rat. Jednak Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) stanowczo sprzeciwiła się tej praktyce, uznając ją za ryzykowną zarówno dla kredytobiorców, jak i dla banków.
Według przewodniczącego KNF, Jacka Jastrzębskiego, stałe oprocentowanie zapewnia kredytobiorcom większą stabilność finansową i przewidywalność, co jest korzystne w dłuższej perspektywie. Chociaż refinansowanie nie zostało formalnie zabronione, banki nie są zobligowane do obniżania oprocentowania kredytów na wniosek klientów, co oznacza, że zmiana warunków kredytowych może być trudniejsza, niż wielu kredytobiorców zakładało.
Ryzyko związane z obniżkami stóp procentowych
Choć obecnie kredyty o stałej stopie są tańsze od zmiennych, to sytuacja na rynku może ulec zmianie w przyszłości. Prognozy wskazują, że stopy procentowe mogą zacząć spadać w drugiej połowie 2025 roku, co sprawi, że kredyty zmiennoprocentowe staną się bardziej atrakcyjne. W takiej sytuacji kredytobiorcy, którzy wybrali stałą stopę, mogą zostać „uwięzieni” w droższych kredytach, podczas gdy osoby ze zmiennym oprocentowaniem będą korzystać z niższych rat.
Jeśli stopy procentowe spadną o 1,25 pkt proc., co może się wydarzyć za około 1,5 roku, raty kredytów o zmiennym oprocentowaniu staną się niższe niż tych o stałej stopie. Jednakże prognozy te nie są pewne, a niespodziewane wydarzenia na rynku mogą sprawić, że zamiast spodziewanych obniżek, stopy procentowe wzrosną, co jeszcze bardziej skomplikuje sytuację kredytobiorców.
Co wybrać?
Wybór między stałym a zmiennym oprocentowaniem powinien być dokładnie przemyślany. Osoby, które obawiają się nagłych wzrostów rat i mają ograniczoną zdolność kredytową, powinny rozważyć kredyty o stałej stopie, które zapewnią im przewidywalność i stabilność. Z kolei kredytobiorcy, którzy mają większy margines finansowy i są gotowi zaakceptować ryzyko związane z wahaniami stóp procentowych, mogą skłaniać się ku kredytom o zmiennym oprocentowaniu.
Należy zwrócić uwagę, że decyzja o wyborze rodzaju oprocentowania powinna uwzględniać nie tylko bieżące koszty, ale również prognozy dotyczące przyszłych zmian na rynku. Banki starają się dostosować swoje oferty do zmieniających się warunków, ale ostateczny wybór zależy od indywidualnych preferencji kredytobiorców.
Pomocna może okazać się konsultacje z ekspertem kredytowym, który może pomóc w kalkulacji i wyborze produktów.
Podsumowanie
Polski rynek kredytów hipotecznych przechodzi obecnie dynamiczne zmiany, a kredyty o stałym oprocentowaniu biją rekordy popularności. Choć obecnie mogą wydawać się korzystnym rozwiązaniem, to w dłuższej perspektywie mogą okazać się mniej opłacalne, zwłaszcza jeśli stopy procentowe zaczną spadać. Kredytobiorcy muszą dokładnie przeanalizować swoje możliwości finansowe, ryzyko związane z wahaniami stóp procentowych oraz preferencje co do stabilności kosztów kredytu. Każda decyzja ma swoje plusy i minusy, a wybór odpowiedniego rodzaju oprocentowania może mieć kluczowe znaczenie dla przyszłości finansowej.
