Decyzja o zaciągnięciu kredytu hipotecznego to jeden z najważniejszych kroków finansowych, jakie można podjąć w życiu. W obliczu obecnych wyzwań na rynku kredytowym, potencjalni kredytobiorcy stają przed kluczowym dylematem: czy wybrać kredyt o zmiennym oprocentowaniu, czy może zdecydować się na opcję stałej stopy procentowej na kilka lat?
Choć odpowiedź na to pytanie nie jest prosta, analiza różnic, kosztów oraz potencjalnych korzyści każdej z opcji może pomóc podjąć bardziej świadomą decyzję.
Zmienna stopa procentowa – tradycyjna, ale ryzykowna
Przez lata kredyty hipoteczne w Polsce były zdominowane przez zmienną stopę procentową. Taka formuła pozwalała kredytobiorcom korzystać z niskich stóp procentowych, gdy rynek był stabilny, ale jednocześnie niosła ze sobą ryzyko wzrostu raty w przypadku podwyżek stóp przez bank centralny. Do 2021 roku alternatywy w postaci kredytów ze stałym oprocentowaniem były dostępne jedynie w nielicznych bankach i zyskiwały umiarkowaną popularność.
Wszystko zmieniło się na początku 2021 roku, gdy dwa kluczowe wydarzenia wpłynęły na rynek: banki zostały zobowiązane do oferowania kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem, a stopy procentowe zaczęły dynamicznie rosnąć. Osoby, które zdecydowały się na kredyty hipoteczne w tamtym czasie, często wybierały okresowo stałe oprocentowanie, które dawało im pewność co do wysokości rat w obliczu zmiennej sytuacji rynkowej.
Stała stopa procentowa – spokój na kilka lat
Kredyty o stałej stopie procentowej, które zaczęły zdobywać popularność po 2021 roku, oferują ochronę przed nagłymi zmianami na rynku. Kredytobiorcy, decydując się na taką opcję, mają pewność, że ich rata nie wzrośnie przez ustalony okres – zazwyczaj 5 lub 10 lat. To duża zaleta w czasach, gdy stopy procentowe rosną, a przyszłość jest niepewna.
Jednakże, stała stopa procentowa to nie tylko same korzyści. W momencie, gdy kredyty o zmiennym oprocentowaniu były dostępne po niższych stawkach, osoby wybierające stałą stopę musiały płacić wyższe raty. Była to pewnego rodzaju „polisa ubezpieczeniowa” – dodatkowy koszt za spokój i przewidywalność finansową.
Obecna sytuacja – co się zmieniło?
Dziś rynek kredytów hipotecznych ponownie się zmienia. Choć wciąż istnieje możliwość zaciągnięcia kredytu z okresowo stałą stopą procentową, coraz częściej mówi się o nadchodzących obniżkach stóp procentowych. To otwiera przed kredytobiorcami możliwość wyboru zmiennego oprocentowania, które na początku może być droższe, ale w perspektywie kilku lat – po obniżkach – mogłoby przynieść oszczędności.
Warto jednak zauważyć, że prognozowanie przyszłych obniżek stóp procentowych nie jest łatwe. Ekonomiści przewidują możliwość takich obniżek, ale ich skala oraz moment, w którym do nich dojdzie, pozostają niepewne. W rezultacie, wybór zmiennego oprocentowania przypomina zakład o przyszłość rynku.
Koszt zmiennego oprocentowania – „zakład” o niższą ratę
Obecnie kredyty o zmiennym oprocentowaniu są droższe niż te ze stałą stopą, przynajmniej na początku. W ostatnim rankingu Bankier.pl różnica między oprocentowaniem zmiennym a okresowo stałym wynosiła od 0,54 pp. do 1,16 pp. Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że kredyt z oprocentowaniem zmiennym jest mniej opłacalny, ale w dłuższej perspektywie – po przewidywanych obniżkach stóp procentowych – sytuacja może się zmienić.
Przykładowo, w przypadku 25-letniego kredytu hipotecznego na kwotę 500 tys. zł, różnica w racie wynosiła:
•156 zł miesięcznie w banku z najmniejszą różnicą w oprocentowaniu między kredytem zmiennym a stałym.
•385 zł miesięcznie w banku z największym rozstrzałem oprocentowania.
Jeśli stopy procentowe faktycznie spadną, oprocentowanie zmiennych kredytów mogłoby spaść o około 0,78 pp., co odpowiada trzem typowym obniżkom stóp o 0,25 pp. W takim przypadku rata kredytu zmiennego mogłaby zrównać się z kredytem o stałej stopie, a w dalszej perspektywie nawet stać się korzystniejsza.
Dodatkowe czynniki, które warto rozważyć
Decyzja o wyborze rodzaju oprocentowania nie zależy wyłącznie od prognoz dotyczących przyszłych stóp procentowych. Istnieje kilka dodatkowych czynników, które mogą wpłynąć na ostateczną decyzję:
1. Dostępność ofert: Nie wszystkie banki oferują kredyty z oprocentowaniem zmiennym. Przykładowo, takie banki jak ING Bank Śląski, Bank Millennium, BNP Paribas i Velo Bank w ogóle nie mają takiej oferty. Oznacza to, że decydując się na oprocentowanie zmienne, mamy ograniczony wybór instytucji finansowych.
2. Zdolność kredytowa: Wybór oprocentowania zmiennego może obniżyć zdolność kredytową. Niektóre banki oferują wyższe kwoty finansowania, gdy klient wybiera kredyt z okresowo stałą stopą, ponieważ taki kredyt uznawany jest za bardziej przewidywalny i stabilny.
3. Możliwość refinansowania: Kredytobiorcy, którzy zdecydują się na kredyt o okresowo stałej stopie, nie mogą w pierwszych latach spłaty przejść na zmienną stopę. Zmiana oprocentowania z okresowo stałego na zmienne jest możliwa dopiero po upływie pierwszego okresu (najczęściej 5 lat). Warto pamiętać, że przejście z oprocentowania zmiennego na stałe jest bardziej elastyczne.
4. Ryzyko i komfort psychiczny: Ostateczny wybór może również zależeć od indywidualnej tolerancji na ryzyko. Kredytobiorcy, którzy czują się komfortowo z ryzykiem finansowym i są gotowi zaakceptować możliwość zmiennej raty, mogą skłaniać się ku oprocentowaniu zmiennemu. Z kolei osoby preferujące stabilność i przewidywalność mogą wybrać kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem, nawet jeśli na początku będą musiały płacić nieco wyższą ratę.
Dylemat finansowy
Podjęcie decyzji między zmiennym a stałym oprocentowaniem nie jest proste i zależy od wielu zmiennych. Chociaż oprocentowanie zmienne może przynieść oszczędności w dłuższym okresie, obecnie wiąże się z wyższymi kosztami. Z drugiej strony, stała stopa procentowa daje stabilność, ale wiąże się z wyższymi ratami na początku.
W praktyce odpowiedź na pytanie, która opcja jest bardziej opłacalna, zależy od wielu czynników, w tym od momentu, w którym dojdzie do obniżek stóp, oraz skali tych obniżek. Nie można również zapominać o zmiennej wartości pieniądza w czasie oraz wpływie inflacji na realną wartość oszczędności wynikających z niższych rat.
Podsumowanie
Wybór między zmiennym a stałym oprocentowaniem kredytu hipotecznego to jedno z najważniejszych decyzji, jakie muszą podjąć kredytobiorcy. Obecna sytuacja rynkowa, z perspektywą możliwych obniżek stóp procentowych, sprawia, że kredyt o zmiennym oprocentowaniu może wydawać się atrakcyjną opcją. Jednak niesie on ze sobą ryzyko wyższych kosztów na początku, a także niepewność co do przyszłości. Z kolei stała stopa procentowa daje stabilność, ale kosztem wyższych rat.
Ostateczna decyzja powinna zależeć od indywidualnych preferencji, tolerancji na ryzyko oraz prognoz dotyczących rynku.
