Przez lata kredyty hipoteczne postrzegano jako fundament stabilności sektora bankowego w Polsce. Ich znaczenie w bilansach banków jest nie do przecenienia – to produkt o relatywnie niskim ryzyku kredytowym, który wiąże klienta z instytucją finansową nawet na kilkadziesiąt lat. Dane NBP potwierdzają tę opinię: udział kredytów zagrożonych (NPL – non-performing loans) w portfelu hipotecznym wynosi obecnie około 1,5%, czyli ponad dwukrotnie mniej niż średni wskaźnik NPL dla całego portfela detalicznego (3,9%).
Jednak ten obraz stabilności jest w dużej mierze pozorny. W ostatnich latach kredyty mieszkaniowe – choć nadal charakteryzują się niskim odsetkiem opóźnień w spłacie – stały się dla banków źródłem poważnych strat. Przyczyną nie jest pogorszenie dyscypliny płatniczej klientów, lecz rosnące ryzyko prawne, koszty regulacyjne i interwencje państwa.
Od złotej żyły do straty bilansowej – analiza przychodów i kosztów
Przychody odsetkowe z portfela kredytów mieszkaniowych można stosunkowo łatwo oszacować, korzystając z danych NBP dotyczących wolumenu kredytów i ich średniego oprocentowania. Trudniej jednak precyzyjnie określić koszt pozyskania kapitału, gdyż banki nie prowadzą ewidencji przypisującej konkretne źródła finansowania do określonych klas aktywów. W analizach Pekao IR przybliżono ten koszt, przyjmując proporcję całkowitych kosztów odsetkowych do wartości kredytów pracujących w sektorze, a następnie odnosząc ją do portfela hipotek.
Przychody odsetkowe z portfela hipotek pomniejszone o koszty finansowania i koszty typu one-off
Z zestawienia wynika, że od 2022 r. kredyty mieszkaniowe przynoszą bankom straty – nawet w okresie rekordowo wysokich stóp procentowych. Wzrost przychodów odsetkowych został bowiem zniwelowany przez nadzwyczajne koszty, wśród których kluczowe znaczenie miały:
1. Ryzyko prawne kredytów frankowych
Do końca 2024 r. banki utworzyły rezerwy na ten cel o wartości niemal 60 mld zł.
Obejmują one koszty unieważniania umów z klauzulami abuzywnymi (nawet tych już spłaconych), zwrotu odsetek klientom, ugód przewalutowujących kredyty CHF na PLN z zastosowaniem korzystnych kursów oraz obniżonego oprocentowania (WIBOR + marża), a także koszty procesowe.
2. Rządowe mechanizmy wsparcia kredytobiorców
Wakacje kredytowe – koszt szacowany na około 17 mld zł (utrata przychodów odsetkowych w wyniku ustawowego zawieszenia spłat rat).
Jednorazowa wpłata na Fundusz Wsparcia Kredytobiorców – 1,4 mld zł w 2022 r.
Łączne obciążenie z tych tytułów spowodowało, że od trzech lat koszt kapitału w połączeniu z kosztami nadzwyczajnymi przewyższa przychody z hipotek.
Przychody odsetkowe z portfela hipotek pomniejszone o koszty typu one-off
Kredyty konsumpcyjne – stabilniejsze źródło zysków
Kontrastując sytuację hipotek z kredytami konsumpcyjnymi, widać wyraźną różnicę. W segmencie pożyczek gotówkowych roczne zyski po odliczeniu kosztów finansowania od lat utrzymują się w stabilnym przedziale 10–15 mld zł, bez istotnych wahań i bez porównywalnych ryzyk prawnych. To czyni je dla banków atrakcyjniejszym produktem z perspektywy bezpośredniej rentowności.
Przychody odsetkowe z portfela kredytów konsumpcyjnych pomniejszone o koszty finansowania
Dlaczego banki nadal udzielają hipotek, mimo strat?
Choć portfel mieszkaniowy stał się obciążeniem dla wyników finansowych, banki nie mogą sobie pozwolić na całkowite wycofanie się z tego rynku. Wynika to z kilku strategicznych powodów:
Cross-selling i lojalność klienta – kredyt hipoteczny wiąże klienta z bankiem na dekady. W tym czasie bank może oferować dodatkowe produkty: rachunki osobiste, karty kredytowe, produkty inwestycyjne, ubezpieczenia czy konta maklerskie.
Pozycja konkurencyjna – brak oferty hipotecznej mógłby znacząco osłabić wizerunek banku jako instytucji uniwersalnej, szczególnie w segmencie detalicznym.
Nieprzewidywalność otoczenia regulacyjnego – większość kredytów, które dziś generują straty, była udzielana w czasach, gdy trudno było przewidzieć tak kosztowne zmiany prawa i interwencje polityczne.
Perspektywy i ryzyka na przyszłość
Sytuacja kredytów mieszkaniowych w Polsce stawia przed sektorem bankowym kilka kluczowych wyzwań:
Potencjalne kolejne fale sporów sądowych – choć frankowicze dominują w obecnych statystykach, możliwe są roszczenia dotyczące innych typów kredytów (np. w przypadku nieprawidłowych wskaźników referencyjnych).
Ryzyko polityczne – przed kolejnymi wyborami mogą pojawić się nowe propozycje interwencji, np. przedłużenia wakacji kredytowych czy wprowadzenia limitów marż.
Presja na marże – rosnąca konkurencja, szczególnie w okresie obniżek stóp, może dodatkowo ograniczyć rentowność nowych hipotek.
Wnioski:
Kredyty hipoteczne w Polsce pozostają produktem o strategicznym znaczeniu, lecz ich rola w bilansach banków uległa fundamentalnej zmianie. Z bezpiecznego, stabilnego źródła dochodu stały się aktywem o wysokim ryzyku regulacyjnym i prawnym. W obecnych realiach opłacalność tego segmentu zależy w dużej mierze od ograniczenia kosztów nadzwyczajnych oraz przewidywalności polityki państwa. Bez tych warunków trudno będzie odwrócić trend, w którym hipoteka jest bardziej kulą u nogi niż żyłą złota sektora bankowego.
