Wynajmujesz mieszkanie i planujesz kolejny kredyt hipoteczny? Dochód z najmu może znacząco zwiększyć Twoją zdolność kredytową — ale tylko wtedy, gdy bank go zaakceptuje. A tu zdania są podzielone. Jeden bank wymaga 6 miesięcy historii, inny 12, jeszcze inny w ogóle nie bierze najmu pod uwagę w standardowej procedurze. Różnice dotyczą też tego, czy najem może być jedynym źródłem dochodu, jak liczyć przychód przy ryczałcie i co z dzierżawą gruntów.
Union Advisors · Kwiecień 2026 · Wrocław
Dochody z najmu przy kredycie hipotecznym — kwiecień 2026
Banki akceptujące najem
12 z 13
ING tylko w drodze odstępstwa
Minimalny staż
6–12 mies.
mBank i Millennium od 6 mies.
Jako jedyne źródło dochodu
nieliczne banki
mBank, Millennium — wprost
Dlaczego najem jest przez banki traktowany ostrożnie?
Dochód z najmu jest z natury mniej pewny niż etat — najemca może się wyprowadzić, lokal może stać pusty przez kilka miesięcy, umowa może być zawarta z bliską osobą na papierze. Banki wiedzą o tym i próbują te ryzyka ograniczać przez wymóg historii wpływów na konto, weryfikację przez PIT i ograniczenia dotyczące umów z rodziną.
Dodatkowo od 2023 roku najem prywatny jest obowiązkowo opodatkowany ryczałtem — znikło opodatkowanie na zasadach ogólnych. To zmiana, która wpłynęła na procedury bankowe: część banków dostosowała sposób weryfikacji dochodu, a Santander wprost zaznacza, że usunął możliwość rozliczenia najmu na zasadach ogólnych po zmianach Polskiego Ładu.
Najem vs. dzierżawa — ważna różnica: Większość banków akceptuje dochód z najmu nieruchomości (lokalu mieszkalnego lub użytkowego). Dzierżawa gruntów jest traktowana inaczej — mBank i Millennium wprost jej nie akceptują, BNP Paribas zaznacza, że dochód z dzierżawy gruntu nie może być jedynym źródłem. Jeśli Twój dochód pochodzi z dzierżawy, a nie z najmu — weryfikuj indywidualnie w każdym banku.
Warunki poszczególnych banków — kwiecień 2026
TAK — decyzja analityka Alior Bank
Wymagany staż: wynajem przez ostatnie 12 miesięcy — w każdym miesiącu tego okresu musi być odnotowany aktywny najem.
Umowy: minimalna długość bieżącej umowy wynosi 6 miesięcy. W ciągu 12-miesięcznego okresu dopuszczane są umowy z różnymi najemcami — nie jest wymagana ciągłość z jedną osobą.
Ważność umowy: nie może wygasnąć wcześniej niż 1 miesiąc po dacie złożenia wniosku.
Jedyne źródło dochodu: możliwe, ale ostateczna decyzja należy do analityka — nie jest to gwarantowana akceptacja.
TAK Bank Spółdzielczy w Brodnicy
Dokumentacja — wymagane dwa z trzech:
— PIT-26 lub PIT-28 z potwierdzeniem złożenia,
— umowa najmu lub dzierżawy,
— historia rachunku bankowego, na który wpływają dochody z najmu, za ostatnie 12 miesięcy.
TAK — z warunkami BNP Paribas
Wymagany staż: minimum 12 miesięcy wynajmu.
Bieżąca umowa: zawarta co najmniej 3 miesiące wstecz i obowiązująca co najmniej 1 miesiąc naprzód od daty złożenia wniosku.
Dodatkowe warunki: wnioskodawca musi być jedynym właścicielem wynajmowanej nieruchomości; umowy nie mogą być zawarte z członkami rodziny; dochody z najmu muszą być przelewane na konto; najem może być rozliczany przez jednego małżonka.
Dzierżawa gruntów: nie może być jedynym dochodem przyjmowanym do analizy zdolności.
Jedyne źródło dochodu: procedury tego nie wykluczają, ale decyzja należy do decydenta.
Ważne ograniczenie: przy refinansowaniu kredytu hipotecznego, gdy zabezpieczeniem jest ta sama nieruchomość, którą wynajmujesz — dochód z jej najmu nie może być przyjęty do analizy.
TAK BOŚ Bank
Wymagany staż: minimum 12 miesięcy.
Liczenie dochodu: bank przyjmuje 80% dochodu z najmu do wyliczenia zdolności kredytowej.
TAK BPS
Wymagany staż: minimum 12 miesięcy.
TAK Credit Agricole
Akceptowane formy: najem lokalu lub gruntu, dzierżawa gruntu.
Wymagany staż: minimum 12 miesięcy.
Liczenie dochodu: średnia z ostatnich 12 miesięcy.
Przerwy: dopuszczalna jedna przerwa między umowami, nie dłuższa niż 1 miesiąc.
TYLKO ODSTĘPSTWO ING Bank Śląski
Standardowo ING nie przyjmuje dochodów z najmu do analizy zdolności kredytowej. Uwzględnienie tego dochodu jest możliwe wyłącznie w drodze indywidualnego odstępstwa.
Praktyczna wskazówka: Jeśli dochód z najmu jest istotny dla Twojej zdolności kredytowej — ING prawdopodobnie nie jest właściwym bankiem. Wyjątki są przyznawane rzadko i nieprzewidywalnie.
JEDYNE ŹRÓDŁO OK mBank
Wymagany staż: minimum 6 miesięcy — jeden z krótszych wymogów na rynku.
Jedyne źródło dochodu: procedury tego nie wykluczają.
Dzierżawa nieruchomości: nieakceptowana — bank akceptuje wyłącznie najem.
Jedno z bardziej elastycznych podejść — krótki staż i brak ograniczenia co do roli dochodu.
JEDYNE ŹRÓDŁO OK Bank Millennium
Wymagany staż: minimum 6 miesięcy.
Jedyne źródło dochodu: procedury tego nie wykluczają.
Dzierżawa nieruchomości: nieakceptowana.
DOCHÓD DODATKOWY Bank Pekao SA
Klasyfikacja: bank traktuje dochód z najmu jako dochód dodatkowy.
Weryfikacja: historia wpływów za 12 miesięcy, umowa najmu oraz PIT.
Liczenie dochodu: średnia z ostatnich 12 miesięcy.
Wyższe kwoty kredytu: przy kredytach powyżej 700 000 zł bank analizuje dochody za 2 lata.
TAK — z zastrzeżeniem PKO Bank Polski
Wymagany staż: minimum 12 miesięcy.
Ważne zastrzeżenie: bank udziela kredytów hipotecznych na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych — nie inwestycyjnych. Dochód z najmu nie jest formalnie wykluczony, ale bank może podchodzić do takich wniosków z większą ostrożnością, szczególnie gdy najem jest jedynym lub dominującym źródłem dochodu.
TAK Santander Bank Polska
Liczenie dochodu: średnia z 6 miesięcy.
Weryfikacja PIT: dochód musi być potwierdzony rocznym zeznaniem podatkowym w co najmniej 70%.
Forma opodatkowania: bank akceptuje wyłącznie najem rozliczany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Po zmianach Polskiego Ładu bank usunął możliwość uwzględnienia najmu rozliczanego na zasadach ogólnych — ostatnim akceptowanym rokiem podatkowym dla tej formy był 2022.
Ważne: Jeśli rozliczałeś najem na zasadach ogólnych przed 2023 r. i masz PIT z tamtego okresu — Santander i tak go nie przyjmie. Liczy się wyłącznie ryczałt.
TAK Spółdzielczy Bank Rozwoju
Forma opodatkowania: najem na zasadach ogólnych lub ryczałt od przychodów ewidencjonowanych — obie formy akceptowane.
Wymagany staż: minimum 12 miesięcy z udokumentowaną regularnością wpływów — miesięcznie lub kwartalnie.
Przerwy między umowami: maksymalnie 30 dni.
Bieżąca umowa: zawarta na czas nieokreślony lub na czas określony nie krótszy niż 12 miesięcy.
Własność: nieruchomość musi być współwłasnością wnioskodawcy.
Dokumentacja: umowy najmu za 12 miesięcy potwierdzające regularność wpływów; przy ryczałcie dodatkowo historia rachunku bankowego.
Tabela zbiorcza — szybkie porównanie
| Bank | Akceptuje najem? | Min. staż | Jedyne źródło? | Dzierżawa? | Korekta |
|---|
| Alior Bank | TAK* | 12 mies. | analityk | — | — |
| BS Brodnica | TAK | 12 mies. | — | TAK | — |
| BNP Paribas | TAK* | 12 mies. | decydent | nie jako jedyne | — |
| BOŚ Bank | TAK | 12 mies. | — | — | 80% |
| BPS | TAK | 12 mies. | — | — | — |
| Credit Agricole | TAK | 12 mies. | — | TAK | — |
| ING Bank Śląski | ODSTĘPSTWO | — | NIE | NIE | — |
| mBank | TAK | 6 mies. | TAK | NIE | — |
| Bank Millennium | TAK | 6 mies. | TAK | NIE | — |
| Bank Pekao SA | DODATKOWY | 12 mies. | NIE | — | — |
| PKO Bank Polski | TAK* | 12 mies. | ostrożnie | — | — |
| Santander BP | TAK | 6 mies. śr. | — | — | 70% z PIT |
| SB Rozwoju | TAK | 12 mies. | — | — | — |
Kluczowe wnioski praktyczne
Najkrótszy staż — mBank i Millennium
Wystarczy 6 miesięcy historii najmu. To istotna przewaga dla osób, które zaczęły wynajmować stosunkowo niedawno.
Najem jako jedyne źródło — mBank i Millennium
Wprost akceptują najem bez konieczności łączenia z etatem czy innym dochodem. Dla rentierów planujących zakup kolejnej nieruchomości to kluczowa informacja.
ING — praktycznie niedostępne
Dochód z najmu nie jest standardowo akceptowany. Wyjątek wymaga indywidualnego odstępstwa — nie należy na to liczyć przy planowaniu wniosku.
Santander — tylko ryczałt
Po zmianach Polskiego Ładu bank akceptuje wyłącznie najem opodatkowany ryczałtem. Stare PIT-y z rozliczenia na zasadach ogólnych nie są brane pod uwagę.
BNP Paribas — ważne ograniczenie przy refinansowaniu: Jeśli refinansujesz kredyt hipoteczny i jednocześnie chcesz, żeby bank uwzględnił dochód z najmu tej samej nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie — BNP Paribas tego nie zaakceptuje. Dochód z najmu nieruchomości będącej przedmiotem refinansowania jest w tym banku wykluczony.
Wynajmujesz nieruchomość i planujesz kredyt hipoteczny?
Dobierzemy bank, który zaakceptuje Twój dochód z najmu na najlepszych dostępnych warunkach — bez opłat dla klienta.
union-advisors.pl/kontakt
Informacja: Dane są aktualne na kwiecień 2026 roku. Banki mogą zmieniać swoje wymagania bez zapowiedzi. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady finansowej ani prawnej. Przed złożeniem wniosku zweryfikuj aktualne warunki bezpośrednio w banku lub przez licencjonowanego brokera hipotecznego.
Union Advisors · Kwiecień 2026 · Wrocław
