Jeszcze kilka lat temu inwestowanie w mieszkania wydawało się jedną z najpewniejszych dróg pomnażania kapitału. Lokale kupowano nie tylko z myślą o własnych potrzebach mieszkaniowych, lecz przede wszystkim jako bezpieczną przystań dla oszczędności.
W realiach rekordowo niskich stóp procentowych i wysokiej inflacji nieruchomości uchodziły za niemal pewny sposób ochrony kapitału. Najnowsza analiza ekonomistów PKO Banku Polskiego wskazuje jednak, że ten etap rynku dobiegł końca.
W raporcie „Puls Nieruchomości” z 25 lutego 2026 r. eksperci banku opisują obecną sytuację jako „czas ugoru w portfelu inwestora nieruchomości”. Oznacza to okres wyraźnego ochłodzenia aktywności inwestycyjnej oraz zmianę struktury popytu na rynku mieszkaniowym.
Inwestorzy się wycofują
Autorzy raportu podkreślają, że popyt inwestycyjny nie zniknął całkowicie, jednak jego skala jest zdecydowanie mniejsza niż w latach 2018–2021. Wówczas wielu Polaków kupowało kolejne mieszkania – drugie, trzecie, a nawet czwarte – głównie z myślą o wynajmie lub dalszej odsprzedaży.
Obecnie dominują nabywcy kupujący lokale na własne potrzeby mieszkaniowe. Inwestorzy prywatni podchodzą do rynku znacznie ostrożniej, ponieważ zmieniły się zarówno warunki makroekonomiczne, jak i otoczenie regulacyjne. W efekcie rachunek zysków i strat w inwestowaniu w mieszkania przestał wyglądać tak atrakcyjnie jak jeszcze kilka lat temu.
Flipperzy kupują głównie za gotówkę
W raporcie przytoczono dane dotyczące rynku wtórnego z pierwszego kwartału 2025 r., które pokazują, w jaki sposób finansowane są zakupy mieszkań. Szczególnie interesujący jest segment tzw. flipperów, czyli inwestorów kupujących lokale z zamiarem szybkiej odsprzedaży po remoncie.
Aż 71 proc. takich transakcji finansowanych jest wyłącznie z własnych środków. Tylko około 10 proc. inwestorów wykorzystuje w tym celu głównie kredyt bankowy.
Podobna struktura występuje przy zakupach mieszkań na wynajem. W tej grupie 61 proc. nabywców płaci za nieruchomość w całości gotówką, a jedynie 14 proc. opiera inwestycję głównie na finansowaniu kredytowym.
Sytuacja wygląda zupełnie inaczej w przypadku osób kupujących mieszkanie na własne potrzeby. W tej grupie niemal połowa transakcji – 48 proc. – opiera się przede wszystkim na kredycie hipotecznym, natomiast zakupy w pełni gotówkowe stanowią około 27 proc.
Stopy procentowe kluczowe dla inwestorów
Ekonomiści PKO BP zwracają uwagę, że popyt inwestycyjny jest szczególnie wrażliwy na poziom stóp procentowych. Choć inwestorzy często kupują mieszkania za gotówkę, koszt pieniądza pozostaje dla nich kluczowym czynnikiem decyzyjnym.
Wynika to z tzw. kosztu alternatywnego. Jeśli bezpieczne instrumenty finansowe – takie jak obligacje skarbowe czy lokaty bankowe – oferują atrakcyjne oprocentowanie, inwestorzy mogą osiągnąć zadowalający zysk bez konieczności angażowania kapitału w bardziej wymagające inwestycje, jak wynajem mieszkań.
Dla gospodarstw domowych kupujących pierwsze mieszkanie kredyt jest narzędziem realizacji podstawowej potrzeby życiowej. Dla inwestorów nieruchomość jest natomiast projektem finansowym, w którym zmiana kosztu kapitału potrafi całkowicie zmienić opłacalność przedsięwzięcia.
Mit „betonowego złota” słabnie
Jeszcze niedawno w Polsce dominowało przekonanie, że mieszkania niemal zawsze drożeją. W okresie rekordowo niskich stóp procentowych „gotówka parzyła w ręce”, a realny koszt kredytu bywał nawet ujemny. Inflacja dodatkowo skłaniała do przenoszenia oszczędności z banków na rynek nieruchomości.
Podwyżki stóp procentowych zmieniły jednak tę logikę. Model inwestycyjny polegający na kupnie mieszkania na kredyt, którego ratę miał spłacać najemca, a wartość nieruchomości stale rosła, przestał być oczywisty.
Dziś inwestorzy coraz częściej porównują stopę zwrotu z wynajmu z dochodowością bezpiecznych obligacji skarbowych. W wielu przypadkach różnica między tymi formami inwestowania nie jest duża, a wynajem wiąże się z większym ryzykiem oraz koniecznością zarządzania nieruchomością.
Czynsze rosną wolniej
Eksperci przypominają, że napływ uchodźców do Polski w 2022 r. wywołał gwałtowny wzrost popytu na najem i szybkie podwyżki czynszów. Był to jednak efekt przejściowy.
W kolejnych latach dynamika wzrostu czynszów zaczęła słabnąć wraz ze stabilizacją sytuacji oraz wzrostem podaży mieszkań na wynajem. To dodatkowo obniżyło atrakcyjność inwestycji w lokale przeznaczone pod najem.
Niepewność regulacyjna chłodzi rynek
Kolejnym czynnikiem wpływającym na decyzje inwestorów jest niepewność dotycząca przyszłych regulacji. Dyskusje o wprowadzeniu podatku katastralnego lub dodatkowego opodatkowania kolejnych mieszkań – nawet jeśli pozostają jedynie w sferze politycznych deklaracji – wpływają na nastroje rynkowe.
Inwestorzy, którzy kupują nieruchomości z myślą o wieloletnim horyzoncie inwestycyjnym, potrzebują stabilności prawnej. Ryzyko zmian zasad w trakcie gry powoduje, że wymagają oni wyższej premii za ryzyko, której obecny rynek nie zawsze jest w stanie zapewnić.
Fundamenty rynku najmu pozostają
Mimo obecnego ochłodzenia analitycy PKO BP podkreślają, że długoterminowe fundamenty rynku najmu pozostają stosunkowo silne. Wynika to przede wszystkim ze zmian społecznych i demograficznych.
Coraz dłuższy okres edukacji, późniejsze wchodzenie młodych ludzi na rynek pracy oraz odkładanie decyzji o założeniu rodziny sprawiają, że wiele osób przez dłuższy czas pozostaje najemcami. Zjawisko to szczególnie widoczne jest w dużych miastach.
Dodatkowym źródłem popytu są cudzoziemcy przyjeżdżający do Polski do pracy lub na studia. Dla tej grupy najem jest zazwyczaj pierwszą formą zakwaterowania po przyjeździe.
Eksperci zaznaczają jednak, że są to procesy o charakterze ewolucyjnym. Wspierają rynek w długim okresie, ale nie doprowadzą do nagłego powrotu gorączki inwestycyjnej.
Pół biliona złotych czeka na impuls
Analiza PKO BP pokazuje jednocześnie ogromny potencjał finansowy polskich gospodarstw domowych. Nadwyżka depozytów nad kredytami przekracza obecnie 500 mld zł.
To ogromna pula kapitału, która w sprzyjających warunkach mogłaby ponownie trafić na rynek nieruchomości – zwłaszcza do segmentu inwestycyjnego, który w Polsce w dużej mierze opiera się na zakupach gotówkowych.
Na razie jednak pieniądze te pozostają na lokatach i w obligacjach skarbowych, oferujących stosunkowo stabilne i bezpieczne zyski.
Kiedy inwestorzy wrócą?
Zdaniem ekonomistów PKO BP kluczowym sygnałem zmiany trendu będzie moment, w którym realna stopa zwrotu z bezpiecznych instrumentów finansowych spadnie w okolice zera lub poniżej. Wtedy kapitał zacznie ponownie poszukiwać bardziej dochodowych inwestycji.
Na razie jednak analitycy studzą nadzieje na szybki powrót inwestorów na rynek mieszkaniowy. Ich zdaniem scenariusz powtórki z zakupowego boomu z lat 2020–2021 w najbliższej przyszłości wydaje się mało prawdopodobny.
