Od kilku lat pytanie o to, kiedy polska demografia zacznie oddziaływać na rynek nieruchomości, powraca w niemal każdej debacie o mieszkaniach. Czy starzejące się społeczeństwo, mniejsza liczba zakładanych gospodarstw domowych i tempo budowy nowych lokali sprawią, że „wieczny” deficyt mieszkań wreszcie się skończy?
Najnowszy raport analityków Alior Banku próbuje odpowiedzieć na to pytanie. Ich prognozy są odważne: luka mieszkaniowa ma zniknąć szybciej, niż wielu się spodziewało. Ale czy oznacza to, że ceny nieruchomości w Polsce zaczną spadać? Tu sprawa staje się znacznie bardziej skomplikowana.
Dwa miliony brakujących mieszkań – mit czy rzeczywistość?
W publicznej narracji deweloperzy od lat powtarzają, że Polsce brakuje 2 mln mieszkań. To hasło wraca w każdej dyskusji o rynku. Ale dane GUS i niezależne analizy wskazują, że obraz nie jest tak jednoznaczny. W Polsce funkcjonuje dziś 15,3 mln gospodarstw domowych i 15,7 mln mieszkań. Problem w tym, że ok. 1,8 mln lokali to pustostany. Część z nich nie nadaje się do zamieszkania, część leży w nieatrakcyjnych lokalizacjach, inne zaś są traktowane przez właścicieli jako „magazyn wartości”.
Alior Bank w swoim raporcie podszedł do tematu inaczej, redefiniując pojęcie pustostanu. Ich zdaniem część z tych mieszkań jest faktycznie używana, np. jako domy letniskowe czy drugie lokale zamożniejszych rodzin. W efekcie, realnych pustostanów – takich, które faktycznie stoją puste i nie spełniają funkcji mieszkaniowej – jest ok. 1 mln. To radykalnie zmienia obraz rynku, bo realny deficyt – według Aliora – wynosi już nie 2 mln, lecz ok. 400–450 tys. mieszkań.
Produkcja mieszkań wyprzedza demografię
Raport Alior Banku podkreśla, że „produkcja” mieszkań w Polsce jest dziś dużo szybsza niż przyrost gospodarstw domowych. W najlepszych trzech latach ostatniej dekady oddawano do użytku aż 230 tys. lokali rocznie. Tymczasem liczba gospodarstw domowych rośnie najwyżej o 100 tys. rocznie, a prognozy demograficzne wskazują nawet na możliwy brak wzrostu w kolejnych latach.
W efekcie luka mieszkaniowa – wciąż jeszcze obecna – zacznie się zamykać szybciej, niż przewidywano. Alior Bank prognozuje, że stanie się to między 2027 a 2030 rokiem, najprawdopodobniej w 2028. A co więcej, już w 2032 roku Polska może mieć nadwyżkę mieszkań: od ćwierć miliona w wariancie bazowym do nawet 1,2 mln w scenariuszu pesymistycznym.
Czy to oznacza spadek cen mieszkań?
W teorii, kiedy podaż przewyższa popyt, ceny powinny spadać. Nic jednak nie wskazuje, aby polski rynek mieszkaniowy miał poddać się tej logice w prosty sposób. Raport Aliora sam zresztą zaznacza, że rynek jest silnie zróżnicowany i nie działa jak jeden organizm.
Po pierwsze, niepewna jest skala imigracji. Jeśli Polska nadal będzie przyciągała pracowników z innych krajów, prognozowany bilans mieszkań może zostać szybko zaburzony. Po drugie, największe metropolie pozostaną obszarami o rosnącym popycie – to tam kumuluje się biznes, edukacja, kultura i miejsca pracy. Już dziś widać, że w mniejszych miastach, np. na Dolnym Śląsku, ceny potrafią spaść do 3000 zł za m², ale w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu rynek wciąż jest rozgrzany.
Po trzecie, zmieniają się preferencje konsumentów. Rosnące dochody i niższe stopy procentowe zwiększą zainteresowanie większymi, bardziej komfortowymi mieszkaniami. To może sprawić, że deficyt zniknie tylko statystycznie – w praktyce pojawi się niedopasowanie: popyt na przestronne, nowoczesne mieszkania, podczas gdy na rynku dostępne będą głównie małe, standardowe lokale.
Problem nie ilości, lecz jakości
Warto zwrócić uwagę na głos ekspertów, m.in. prof. Joanny Tyrowicz i dr. Adama Czerniaka, którzy w podcastach o rynku nieruchomości podkreślają, że problemem staje się nie tyle brak mieszkań, co ich struktura i rozmieszczenie. Starsze osoby zajmują duże mieszkania w centralnych dzielnicach, gdzie infrastruktura jest rozbudowana, podczas gdy młode rodziny tłoczą się w małych lokalach na peryferiach – tam, gdzie brakuje szkół i przedszkoli. To niedopasowanie będzie w kolejnych latach narastać, a nie znikać.
Raport Aliora sugeruje, że różnice w cenach będą się pogłębiać. Metropolie i atrakcyjne lokalizacje utrzymają wysokie ceny, a małe miasta mogą doświadczać spadków. Podobnie różnicować się będą ceny w zależności od standardu, energooszczędności czy metrażu mieszkań.
Pięć lekcji dla właścicieli mieszkań
Co z tego wynika dla osób, które część swojego majątku ulokowały w nieruchomościach? Raport i wnioski analityków prowadzą do pięciu praktycznych rekomendacji:
Dywersyfikacja aktywów – mieszkania nie są już „samograjem”. Nie powinny stanowić 100% portfela inwestycyjnego. Warto patrzeć też na obligacje skarbowe czy korporacyjne.
Efekt skali – zyski z najmu stają się coraz niższe. Drobni inwestorzy z jednym czy dwoma mieszkaniami będą mieli trudniej, a rynek może się konsolidować.
Profesjonalizacja najmu – najem stanie się bardziej wymagający, a lokatorzy oczekiwać będą mieszkań nowoczesnych, zadbanych i energooszczędnych.
Rewizja nietrafionych inwestycji – nieruchomości w słabej lokalizacji lub takie, które tracą na wartości, mogą okazać się pułapką.
Inwestycja w większe metraże – paradoksalnie to większe mieszkania mogą być lepszą lokatą kapitału w perspektywie dekady niż popularne dziś kawalerki i małe lokale.
Podsumowanie
Prognozy Alior Banku wskazują jasno: luka mieszkaniowa w Polsce dogorywa i zniknie w ciągu kilku lat. Ale nie oznacza to, że rynek czeka fala tanich mieszkań. Zamiast tego pojawi się rosnące zróżnicowanie cen: metropolie i nowoczesne lokale będą trzymać wysoką wartość, podczas gdy małe miasta i małe metraże mogą tanieć. Wielkiego kryzysu mieszkaniowego raczej nie będzie, choć właściciele nietrafionych inwestycji mogą boleśnie się rozczarować. Rynek „betonowego złota” wchodzi w nową fazę – bardziej wymagającą, mniej oczywistą i znacznie bardziej selektywną.
