W ostatnich latach wielu kredytobiorców odczuło na własnej skórze skutki rosnących stóp procentowych. Dla osób, które zaciągnęły kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu w okresie, gdy stopy były historycznie niskie, obecne raty mogą być nawet dwukrotnie wyższe. To zjawisko jest wynikiem wzrostu wskaźnika WIBOR, który bezpośrednio wpływa na wysokość raty kredytu. Istnieje jednak kilka skutecznych sposobów, które mogą pomóc w obniżeniu miesięcznych zobowiązań, nawet bez czekania na potencjalne obniżki stóp procentowych przez Narodowy Bank Polski.
1. Refinansowanie kredytu – sposób na obniżenie raty
Refinansowanie kredytu, czyli przeniesienie go do innego banku, który oferuje lepsze warunki, jest jedną z najskuteczniejszych metod na obniżenie raty. Refinansowanie polega na zaciągnięciu nowego kredytu, który spłaca poprzednie zobowiązanie, ale na korzystniejszych warunkach. Nowy kredyt może mieć niższe oprocentowanie, dłuższy okres spłaty lub inne bardziej korzystne parametry, co bezpośrednio przekłada się na obniżenie miesięcznych rat.
Kiedy refinansowanie jest korzystne?
Refinansowanie jest szczególnie opłacalne, gdy:
•Różnica między obecnym oprocentowaniem a ofertą nowego banku jest znacząca. Na przykład, jeśli obecne oprocentowanie wynosi 8%, a nowa oferta to 5%, może to oznaczać znaczne oszczędności.
•Kredytobiorca ma wysoki wskaźnik LTV (loan-to-value), co oznacza, że wartość kredytu w stosunku do wartości nieruchomości jest wysoka. Jeśli przez ostatnie lata wartość nieruchomości wzrosła, a kredytobiorca regularnie spłacał raty, wskaźnik LTV mógł się poprawić, co z kolei może otworzyć dostęp do lepszych ofert bankowych.
•Kredytobiorca planuje wydłużenie okresu kredytowania, co pozwoli na zmniejszenie miesięcznej raty.
Wymogi i ograniczenia refinansowania
Refinansowanie kredytu nie jest jednak pozbawione wyzwań. Po pierwsze, aby przenieść kredyt do innego banku, kredytobiorca musi posiadać odpowiednią zdolność kredytową, ponieważ proces ten jest traktowany jako zaciągnięcie nowego zobowiązania. Osoby z obniżonymi dochodami, mające trudności finansowe lub zmieniające pracę mogą napotkać problemy z uzyskaniem pozytywnej decyzji kredytowej.
Po drugie, refinansowanie może wiązać się z kosztami, takimi jak opłaty sądowe za zmianę wpisu hipotecznego, nowa wycena nieruchomości czy prowizje bankowe. Na szczęście, jeśli od zaciągnięcia pierwotnego kredytu minęły już trzy lata, kredytobiorca nie jest zobowiązany do płacenia opłaty za wcześniejszą spłatę, co może znacznie obniżyć koszty refinansowania.
Po trzecie, zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) z lipca 2023 roku, osoby posiadające kredyt o stałym oprocentowaniu mogą refinansować go jedynie na warunkach stałego oprocentowania, chyba że zakończył się pierwszy 5-letni okres obowiązywania stałej stopy.
2. Renegocjacja warunków kredytu z obecnym bankiem
Jeżeli refinansowanie nie jest możliwe lub opłacalne, innym rozwiązaniem może być renegocjacja warunków kredytu bezpośrednio z bankiem, w którym zaciągnięto zobowiązanie. Kredytobiorcy mogą spróbować uzyskać zgodę na obniżenie oprocentowania, wydłużenie okresu spłaty lub inne zmiany, które obniżą miesięczną ratę. Aby takie negocjacje były skuteczne, warto przygotować solidne argumenty, takie jak dokumentacja potwierdzająca pogorszenie sytuacji finansowej.
3. Nadpłata kredytu – dla tych z rezerwą finansową
Nadpłata kredytu to strategia polegająca na wpłaceniu dodatkowej kwoty na poczet kredytu, co pozwala na obniżenie całkowitej kwoty do spłaty. Nadpłata może skutkować zarówno obniżeniem miesięcznych rat, jak i skróceniem okresu kredytowania. Kredytobiorcy powinni jednak zwrócić uwagę, czy ich umowa kredytowa przewiduje możliwość nadpłaty bez dodatkowych kosztów. Nadpłata jest korzystna głównie dla osób o stabilnej sytuacji finansowej, które mogą sobie pozwolić na jednorazowe większe wpłaty.
4. Wakacje kredytowe i Fundusz Wsparcia Kredytobiorców
Dla osób, które przeżywają trudności finansowe, ustawowe wakacje kredytowe mogą być sposobem na czasowe odciążenie budżetu domowego. Wakacje kredytowe pozwalają na zawieszenie spłaty rat na określony czas, choć nie obniżają one bezpośrednio wysokości rat po ich zakończeniu.
Inną formą wsparcia jest Fundusz Wsparcia Kredytobiorców, który oferuje pomoc finansową lub pożyczki na spłatę zadłużenia dla osób spełniających określone kryteria. Jest to rozwiązanie tymczasowe, które może pomóc w stabilizacji sytuacji finansowej kredytobiorców, jednak należy pamiętać, że wsparcie to będzie musiało zostać zwrócone.
5. Obniżenie LTV dzięki wzrostowi wartości nieruchomości
Ceny nieruchomości w Polsce znacznie wzrosły w ostatnich latach, co oznacza, że kredytobiorcy mogą mieć teraz niższy wskaźnik LTV niż w momencie zaciągania kredytu. Na przykład, jeśli w momencie zaciągania kredytu LTV wynosiło 90% (10% wkładu własnego), obecnie, przy wzroście wartości nieruchomości i regularnej spłacie kredytu, LTV może wynosić 70-80%. To otwiera możliwość negocjacji korzystniejszych warunków kredytowych z bankiem lub refinansowania w innym banku.
6. Wybór między stałym a zmiennym oprocentowaniem
Kredytobiorcy powinni również zastanowić się nad wyborem między stałym a zmiennym oprocentowaniem. Stopa zmienna jest uzależniona od poziomu stóp procentowych na rynku, co oznacza, że w okresach niskich stóp jest korzystna, ale może wzrosnąć w przyszłości. Z kolei stałe oprocentowanie daje pewność niezmienności raty, choć na początku może być wyższe niż oprocentowanie zmienne. Analiza ofert na rynku wskazuje, że obecnie dostępne są kredyty o stałym oprocentowaniu na poziomie 6,6-6,7%, co może stanowić atrakcyjną opcję w porównaniu do ofert z ostatnich dwóch lat, gdzie oprocentowanie wynosiło nawet 8-9%.
Konsultacja z ekspertem finansowym – klucz do optymalizacji kredytu
Decyzje związane z kredytem hipotecznym mają długoterminowe konsekwencje finansowe, dlatego warto skonsultować się z ekspertem finansowym. Specjalista może pomóc ocenić dostępne opcje, przeprowadzić analizę kosztów i korzyści oraz zaproponować najbardziej optymalne rozwiązania. W Union Advisors konsultacje te są bezpłatne, co pozwala kredytobiorcom na zdobycie cennych informacji bez ponoszenia dodatkowych kosztów.
Podsumowanie
Obniżenie raty kredytu hipotecznego jest możliwe dzięki kilku strategiom, takim jak refinansowanie, renegocjacja warunków umowy, nadpłata czy skorzystanie z programów wsparcia. Ważne jest, aby każdą z tych opcji dokładnie przeanalizować i dostosować do własnej sytuacji finansowej. Decyzja o obniżeniu raty może przynieść znaczne oszczędności i pomóc w lepszym zarządzaniu budżetem domowym, co jest szczególnie istotne w czasach dynamicznych zmian na rynku finansowym.
