Wielu kredytobiorców rozważa wybór kredytu hipotecznego z okresowo stałą stopą procentową. Taka decyzja to jednak dopiero początek.
Aby ocenić, czy proponowane przez bank warunki są dla nas korzystne, warto przyjrzeć się strukturze stałej stopy, a także porównać ją z bieżącymi notowaniami odpowiednich stawek rynkowych, takich jak IRS. W niniejszym artykule przedstawiamy prosty sposób na samodzielną weryfikację opłacalności tego rozwiązania.
Czym jest stała stopa kredytu hipotecznego?
W przypadku kredytu o okresowo stałej stopie procentowej bank przyjmuje na siebie ryzyko zmian stóp procentowych przez określony czas (zwykle 5 lub 7 lat). W tym okresie kredytobiorca nie musi obawiać się wzrostu rat z powodu podwyżek stóp, ponieważ ma zagwarantowane stałe oprocentowanie. Naturalną konsekwencją takiej konstrukcji jest jednak konieczność pokrycia przez bank kosztów zabezpieczenia się przed ryzykiem stopy procentowej. Dokonuje on tego, korzystając z instrumentów finansowych typu Interest Rate Swap (IRS), dzięki którym „zamienia” stopę stałą na zmienną.
Konstrukcję całkowitej stałej stopy można rozumieć więc jako sumę:
1.Marży banku.
2.Kosztu instrumentu zabezpieczającego (IRS).
Kiedy stała stopa jest ofertą rynkową?
Jeśli bank oferuje kredytobiorcy stałe oprocentowanie w wysokości zbliżonej do sumy dotychczasowej marży i stawki IRS odpowiedniej dla danego okresu (np. 5-letniej), to najprawdopodobniej mamy do czynienia z ofertą rynkową. Oznacza to, że bank nie nakłada dodatkowej marży i nie próbuje w ten sposób zwiększyć swojego zarobku.
Gdzie znaleźć stawki IRS?
Jednym z darmowych źródeł notowań jest strona czeskiego serwisu Patria.cz. Znajdują się tam bieżące wartości m.in. stawki IRS 5Y, odpowiadającej okresowi 5 lat. Wybierając kredyt ze stałą stopą na taki właśnie okres, warto monitorować wysokość IRS 5Y. Analogicznie postępujemy dla innego horyzontu czasowego, wybierając np. IRS 7Y czy 10Y.
Przykład: porównanie stałej stopy z marżą i IRS
Załóżmy, że bank proponuje kredytobiorcy oprocentowanie stałe 7,9% na najbliższe 5 lat. W tym samym dniu stawka IRS 5Y wynosi 5,89%, a aktualna marża banku w przypadku stopy zmiennej to 2%. Suma marży i IRS daje 7,89%, co jest niemal równe ofercie banku (7,9%). W takiej sytuacji można powiedzieć, że jest to stawka rynkowa. Gdyby bank zaproponował np. 7,5%, byłaby to oferta atrakcyjniejsza niż oczekiwana, natomiast gdyby oprocentowanie przekraczało 8%, mogłoby to świadczyć o dodatkowej, wyższej marży za ryzyko.
Dlaczego bank może narzucać dodatkową marżę?
W niektórych sytuacjach banki doliczają do kosztu kredytu marżę wyższą niż ta wynikająca tylko ze stawki IRS i standardowej marży kredytowej. Powodem może być ryzyko przedpłat. Kredyt o stałej stopie jest dla klienta atrakcyjny w okresie, gdy stopy rosną. Jednak gdy stopy zaczynają spadać, wielu kredytobiorców rozważa refinansowanie w innym banku na korzystniejszych warunkach. W efekcie, bank udzielający pierwotnego kredytu może ponieść stratę – zwłaszcza że transakcja IRS nie chroni go przed spadkiem stóp (tylko przed wzrostem).
Opłata za wcześniejszą spłatę – przepisy ustawy
Teoretycznie polskie prawo dopuszcza możliwość pobierania przez bank rekompensaty za wcześniejszą spłatę kredytu z okresowo stałą stopą (zgodnie z art. 40 ustawy z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym…). Praktyka pokazuje jednak, że banki rzadko korzystają z tego uprawnienia – część z nich obawia się, że pobieranie opłaty mogłoby zostać uznane za niezgodne z przepisami. Tym samym bank zostaje z ryzykiem, iż w przypadku spadku stóp i masowych refinansowań, dotychczasowy zarobek okaże się niższy, niż zakładano. W odpowiedzi na to ryzyko, część instytucji woli zaproponować klientom wyższą marżę w ofercie stałej stopy.
Wnioski
1.Sprawdź stawkę IRS dla odpowiedniego okresu – np. 5 lat, jeśli tyle wynosi okres stałego oprocentowania.
2.Dodaj standardową marżę banku – w ten sposób uzyskasz przybliżoną wysokość rynkowej stawki stałej.
3.Porównaj z ofertą banku – jeśli zaproponowane stałe oprocentowanie jest znacząco wyższe, może to oznaczać dodatkową marżę za ryzyko przedterminowej spłaty.
4.Pamiętaj o innych kosztach – prowizje, ubezpieczenia czy koszty okołokredytowe również wpływają na całkowitą cenę zadłużenia.
Wybierając kredyt z okresowo stałą stopą procentową, warto dokładnie przeanalizować każdą propozycję. Samodzielne porównanie stawki IRS i marży banku pozwoli nam ustalić, czy oferta jest uczciwa i rynkowa, czy jednak bank stara się przerzucić dodatkowe ryzyko na kredytobiorcę. Dzięki temu prostemu narzędziu łatwiej podjąć świadomą decyzję i wybrać najkorzystniejsze rozwiązanie finansowe na najbliższe lata.
Podpowiedź:
Zobacz, ile możesz zaoszczędzić, korzystając z darmowego kalkulatora kredytu:
•Oblicz nadpłaty do kredytu hipotecznego i poznaj rzeczywisty koszt Twojego zobowiązania.
•Porównaj raty i sprawdź, czy skrócenie okresu kredytowania lub zmniejszenie raty będzie korzystne.
•Przeprowadź symulację możliwych zmian oprocentowania, aby zaplanować bezpieczną spłatę.
Dzięki naszemu kalkulatorowi kredytu hipotecznego zyskasz pełną kontrolę nad swoimi finansami i pewność, że podejmujesz najlepszą decyzję. Wypróbuj go już teraz i przekonaj się, jak łatwo można zoptymalizować spłatę kredytu!
