Ile kredytów hipotecznych można realnie udźwignąć? Intuicja podpowiada, że granice wyznacza wyłącznie domowy budżet i to, czy nas stać na kolejne zobowiązania.
W praktyce równie istotne jest to, jak na naszą sytuację patrzy bank – i to właśnie on, nawet mimo sprzyjających warunków rynkowych, może w pewnym momencie postawić twarde „nie”.
Już czwarty rok z rzędu liczba aktywnych kredytów hipotecznych w Polsce maleje. Polacy spłacają zobowiązania szybciej, niż zaciągają kolejne. Pomagały w tym wysokie stopy procentowe, które skutecznie studziły popyt, oraz pandemiczne zawirowania – znacznie ograniczające dostępność finansowania mieszkaniowego. Nawet krótkotrwała promocja w postaci programu „Bezpieczny kredyt 2 procent” nie była w stanie wyraźnie odwrócić trendu.
Dziś jednak otoczenie rynkowe zmienia się radykalnie. Sześć obniżek stóp procentowych, coraz lepsze perspektywy gospodarcze i umiarkowany, ale stabilny wzrost wynagrodzeń sprawiają, że na wielu domowych budżetach pojawia się przestrzeń finansowa, której jeszcze kilka kwartałów temu nikt się nie spodziewał. Raty – zwłaszcza tych hipotek o zmiennym oprocentowaniu – spadają. Zdolność kredytowa rośnie. A wraz z nią apetyt na nowy kredyt: na mieszkanie wakacyjne, na start dla dorastających dzieci czy po prostu na kolejną inwestycję.
– Z naszych obserwacji wynika, że zdolność kredytowa rośnie o około 3–5 procent po każdej obniżce o 25 punktów bazowych. To naturalne, że w takiej sytuacji wielu klientów zaczyna rozważać kolejny kredyt hipoteczny. Trzeba jednak pamiętać, że banki mają bardzo różne podejścia do takich wniosków – podkreśla Maciej Kikta, główny analityk Expander Advisors.
Trzy podejścia banków do seryjnych kredytobiorców
Może się wydawać, że jeśli ktoś zarabia wystarczająco dużo, ma wkład własny i terminowo spłaca swoje zobowiązania, to kolejna hipoteka nie powinna być problemem. W praktyce – nie zawsze tak to wygląda. Powód? Banki zwracają uwagę nie tylko na dochody, ale też na cel finansowania. A granica między „zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych” a aktywną grą na rynku nieruchomości bywa dla instytucji finansowych wyjątkowo nieostra.
Jak wskazuje Kikta, podejście banków można podzielić na trzy kategorie:
1. Banki bez dodatkowych ograniczeń
To najbardziej elastyczna grupa. Jeśli z aktualnej analizy wynika, że klient ma zdolność kredytową – kredyt jest udzielany. Prosto, bez dopłat, bez limitów.
2. Banki z limitem liczby hipotek
Kilka instytucji wprost określa maksymalną liczbę kredytów hipotecznych przypadających na jednego klienta (również tych, w których jest współkredytobiorcą). Zwykle limit wynosi trzy kredyty – łącznie z tym, o który klient dopiero wnioskuje. W przypadku rodzin to nadal dość wysoka granica, ale dla inwestorów – już wyraźne ograniczenie.
3. Banki, które chcą więcej zabezpieczeń
Są też takie instytucje, które wprawdzie nie zamykają drzwi przed kolejną hipoteką, ale wymagają dodatkowych warunków. Najczęściej chodzi o znacznie niższe LTV: 70% przy trzecim kredycie i nawet 50% przy czwartym. W praktyce oznacza to konieczność wniesienia bardzo wysokiego wkładu własnego.
Jak przygotować się do drugiego (lub kolejnego) kredytu hipotecznego?
Maciej Kikta przypomina, że nie musimy korzystać z usług banku, który finansuje naszą obecną nieruchomość. Każdy nowy kredyt to okazja, by zmienić dostawcę, a nawet przenieść cały obecny portfel – jeśli gdzie indziej możemy liczyć na lepsze warunki.
– W praktyce proces przebiega podobnie jak przy pierwszej hipotece. Bank znów oceni naszą historię kredytową, sprawdzi obciążenia i policzy zdolność kredytową w kontekście wszystkich zobowiązań, które już mamy. Warto więc uporządkować finanse i przygotować się do wnioskowania dokładnie tak samo, jak za pierwszym razem – wskazuje ekspert.
A co, jeśli wybrany bank utrudnia uzyskanie kolejnej hipoteki? Wówczas jednym z rozwiązań może być refinansowanie dotychczasowego kredytu – czyli przeniesienie go tam, gdzie podejście do kolejnych wniosków jest bardziej elastyczne. To może otworzyć drogę zarówno do niższej raty, jak i do kolejnego kredytu.
