Rok 2025 zapisze się w historii rynku kredytów mieszkaniowych jako czas wyraźnego przełomu. Po trudnych latach, naznaczonych wysokimi stopami procentowymi, ostrożnością banków i spadającą zdolnością kredytową, sytuacja kredytobiorców zaczęła się systematycznie poprawiać.
Najpierw nieśmiało, niemal niezauważalnie, by w drugiej połowie roku wejść w fazę wyraźnej „hipotecznej wiosny”. Zbieg kilku kluczowych czynników sprawił, że końcówka 2025 r. wygląda najlepiej od lat.
Początek roku nie zapowiadał jeszcze tej zmiany. Pierwszy kwartał upłynął pod znakiem stagnacji – bankowe cenniki pozostawały niemal bez ruchu, a klienci wstrzymywali się z decyzjami, czekając na wyraźniejsze sygnały z gospodarki i polityki pieniężnej. Przełom przyszedł wraz z kolejnymi miesiącami. Drugi kwartał przyniósł pierwsze korekty cenowe, trzeci – ich przyspieszenie, a ostatnie miesiące roku okazały się kumulacją korzystnych trendów, jakich rynek hipoteczny nie widział od dawna.
Stopy procentowe uruchomiły lawinę zmian
Głównym motorem poprawy sytuacji były decyzje Rady Polityki Pieniężnej. Pierwsza obniżka stóp procentowych w maju 2025 r. miała jeszcze charakter symboliczny, ale kolejne ruchy – w lipcu, wrześniu, październiku, listopadzie i grudniu – zbudowały już wyraźny trend. Każdorazowe „ćwierć punktu procentowego” składało się na łączny spadek stopy referencyjnej o 175 punktów bazowych. To wystarczyło, by realnie obniżyć oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych oraz poprawić dostępność finansowania.
Spadek stóp szybko znalazł odzwierciedlenie w bankowych ofertach. Dane z comiesięcznych rankingów Bankier.pl, opartych na niezmiennym profilu modelowych kredytobiorców – rodziny z dzieckiem, z dochodem 15 tys. zł netto, kupującej mieszkanie w Warszawie na 25 lat z 20-procentowym wkładem własnym – pokazują skalę tej zmiany w sposób wyjątkowo czytelny.
Oprocentowanie wraca poniżej symbolicznych poziomów
Najbardziej widocznym efektem „cenowego zjazdu” było przełamanie ważnej bariery psychologicznej. Średnie oprocentowanie kredytów z okresowo stałą stopą spadło w grudniu do 5,97 proc., schodząc poniżej symbolicznych 6 proc. Jeszcze w czerwcu średnia wynosiła 6,35 proc., a na koniec trzeciego kwartału – 6,20 proc. Cofając się dalej w czasie, kontrast jest jeszcze wyraźniejszy: w styczniu 2025 r. było to niemal 7,3 proc., rok wcześniej 7,5 proc., a na początku 2023 r. aż 8,4 proc.
Końcówka roku przyniosła także zbliżenie stawek dla kredytów o oprocentowaniu stałym i zmiennym. Różnica, która przez długi czas była wyraźna, stopniała do minimum. Rynek coraz wyraźniej sygnalizuje, że premia za bezpieczeństwo stałej raty może wkrótce znów stać się standardem – co byłoby naturalnym następstwem zbliżania się do końca cyklu obniżek stóp procentowych.
Marże wracają do „normalności”
Jeszcze wyraźniej poprawę widać w poziomie marż bankowych. Średnia marża kredytów ze zmiennym oprocentowaniem w grudniu 2025 r. wyniosła około 1,9 punktu procentowego – dokładnie tyle, ile trzy lata wcześniej. To symboliczny powrót z „dalekiej podróży”, którą marże odbyły w latach 2022–2023.
W tamtym okresie banki, reagując na wzrost ryzyka i gwałtowne zmiany stóp, podniosły marże nawet powyżej 2,5 pp. Od 2024 r. rozpoczął się jednak proces stopniowego ich obniżania, który jesienią 2025 r. przybrał postać stabilnego trendu. Co istotne, kredytobiorcy zainteresowani oprocentowaniem zmiennym korzystali jednocześnie z dwóch sprzyjających zjawisk: spadających marż oraz malejących wskaźników WIBOR.
Zniknął także problem „rozjeżdżania się” marż pomiędzy kredytami ze stałą i zmienną stopą, widoczny jeszcze dwa lata temu. Wówczas banki wykorzystywały fakt, że klienci skupiali się na wysokości raty w pierwszych latach spłaty, pomijając warunki po zakończeniu okresu stałego oprocentowania. Rok 2025 przyniósł powrót do równowagi – średnie marże dla obu wariantów znów są do siebie zbliżone i, co kluczowe, spadają. W grudniu marża kredytów ze stałą stopą osiągnęła najniższy poziom w całym obserwowanym okresie – 1,96 pp.
Zdolność kredytowa bije rekordy
Spadające oprocentowanie i łagodniejsze podejście banków musiały przełożyć się na zdolność kredytową – i tak właśnie się stało. W grudniu 2025 r. średnia maksymalna kwota kredytu dla modelowej rodziny sięgnęła 1,15 mln zł, po raz kolejny ustanawiając rekord. Jeszcze w styczniu ta sama rodzina mogła liczyć na około 964 tys. zł.
Od maja, wraz z początkiem obniżek stóp, wzrost zdolności kredytowej wyraźnie przyspieszył. Co ciekawe, zaniknęła też wcześniejsza przewaga kredytów ze stałą stopą, dla których banki często liczyły zdolność nieco wyżej. W grudniu różnice pomiędzy wariantami praktycznie się zatarły.
Analiza wskaźnika DSTI, czyli relacji raty do dochodu gospodarstwa domowego, pokazuje dodatkowy aspekt tej zmiany. Choć miesięczne wahania są niewielkie, w dłuższym horyzoncie widać, że banki poluzowały swoje podejście do obciążeń dochodu. To kolejny element układanki, który wzmacnia wzrost zdolności kredytowej i poprawia dostępność finansowania.
Co po wyhamowaniu obniżek stóp?
Coraz częściej słychać głosy, że cykl obniżek stóp procentowych zbliża się do końca. Jeśli tak się stanie, tempo poprawy warunków kredytowych może osłabnąć. Powrót do realiów sprzed czterech lat – z kredytami o oprocentowaniu rzędu 2 proc. – pozostanie raczej wspomnieniem, zarezerwowanym dla beneficjentów wygasających programów dopłat.
To jednak nie oznacza stagnacji. Rok 2026 może otworzyć nowy rozdział, oparty nie na decyzjach RPP, lecz na rosnącej konkurencji. Na rynek wyjdą tysiące kredytobiorców kończących pięcioletnie okresy stałego oprocentowania i rozważających refinansowanie. Brak opłat za wcześniejszą spłatę w większości banków sprawia, że „przeprowadzka” kredytu lub renegocjacja warunków staje się realną alternatywą.
Dodatkowym impulsem może być wejście nowych graczy. Debiut UniCredit w hipotekach, zapowiedzi Revoluta oraz potencjalne wzmocnienie oferty przez Bank Millennium i BNP Paribas Bank mogą zwiększyć presję konkurencyjną. A większa konkurencja to zwykle lepsze ceny, prostsze procedury i szybsze decyzje.
Choć era „supertanich” hipotek raczej nie wróci, to końcówka 2025 r. pokazuje, że rynek może funkcjonować w znacznie bardziej przyjaznych warunkach niż jeszcze niedawno. Dla kredytobiorców to najlepsza wiadomość od lat.
