Jeszcze niedawno przenoszenie kredytu hipotecznego do innego banku było tematem niszowym. Dziś refinansowanie staje się jednym z kluczowych motorów rynku „hipotek”.
Listopadowy, aż 38-procentowy wzrost liczby wnioskujących o kredyt mieszkaniowy robi wrażenie, ale za tym wynikiem kryje się coś więcej niż tylko powrót popytu. Coraz większą część nowych umów stanowią bowiem kredyty refinansowe, czyli takie, które służą spłacie wcześniejszego zobowiązania w innym banku.
Szacunki wskazują, że już około co piąty nowy kredyt mieszkaniowy wiąże się ze zmianą instytucji finansującej. Banki nie kryją ambicji – „przenieś do nas swój kredyt” to dziś jedno z najczęściej powtarzanych haseł w ofertach hipotecznych. Kuszą przede wszystkim stawkami: na rynku pojawiły się propozycje refinansowania ze stałym oprocentowaniem poniżej 6 proc., co dla wielu kredytobiorców z ostatnich lat brzmi jak zaproszenie do realnych oszczędności.
Kto najbardziej skorzysta na refinansowaniu?
Z perspektywy konsumenta kluczowe pytanie brzmi: kto faktycznie ma dziś największy potencjał do zysku? Dane przygotowane we współpracy BIG DATA RynekPierwotny.pl oraz pośrednika RM Kredyty Hipoteczne jasno pokazują, że największe zainteresowanie refinansowaniem mogą wykazywać osoby, które w latach 2022–2024 zaciągnęły kredyt mieszkaniowy ze stałym oprocentowaniem.
Nie dotyczy to beneficjentów programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. z 2023 r., którzy wciąż korzystają z dotowanego, wyjątkowo niskiego oprocentowania. Inaczej wygląda sytuacja tych, którzy zaciągali zobowiązania w okresie rynkowych rekordów. Dla nich widok aktualnych tabel oprocentowania może być frustrujący.
W grudniu 2025 r. medianowa stawka stałego oprocentowania w ofertach wiodących banków wynosiła 5,83 proc. (dla 20-proc. wkładu własnego). Trzy lata wcześniej analogiczny poziom oscylował wokół 8,1 proc., a w październiku 2022 r. padł rekord – aż 9,32 proc. To były standardowe oferty rynkowe, a w praktyce zdarzały się jeszcze wyższe stawki.
Nic dziwnego, że perspektywa obniżenia oprocentowania o 3 punkty procentowe – przykładowo z 8,7 proc. do 5,7 proc. – działa na wyobraźnię. Szczególnie u tych kredytobiorców, którzy z powodu „zamrożonej” stawki nie odczuli jeszcze pełnego efektu spadających stóp procentowych. W dłuższym horyzoncie do gry mogą wejść również posiadacze kredytów zmiennoprocentowych, zwłaszcza ci, którzy boleśnie doświadczyli wcześniejszych wzrostów rat i będą chcieli „zakotwiczyć” oprocentowanie na relatywnie niskim poziomie.
Oszczędność liczona w tysiącach złotych
Skala potencjalnych korzyści najlepiej widoczna jest na konkretnym przykładzie. Wyobraźmy sobie rodzinę, która w lipcu 2022 r. zaciągnęła kredyt w wysokości 515 tys. zł ze stałym oprocentowaniem 8,85 proc. i okresem spłaty 30 lat. Miesięczna rata równa wynosi w takim przypadku około 4088 zł – poważne obciążenie domowego budżetu. Po kilku latach spłat zadłużenie nadal przekracza 500 tys. zł.
Refinansowanie przy wykorzystaniu jednej z najlepszych dostępnych ofert – ze stałym oprocentowaniem na pięć lat na poziomie 5,66 proc. – obniżyłoby ratę do niespełna 2900 zł miesięcznie. To około 1200 zł oszczędności co miesiąc. Taka różnica pozwala bardzo szybko „odrobić” koszty nowego kredytu: prowizję przygotowawczą i ubezpieczenie (łącznie ok. 2100 zł), wycenę nieruchomości (ok. 400 zł) oraz formalności hipoteczne, w tym wykreślenie starej i wpis nowej hipoteki (319 zł).
Dodatkowym argumentem jest brak prowizji za wcześniejszą spłatę – zarówno w starszych, jak i nowych kredytach ze stałym oprocentowaniem. To element, który znacząco obniża barierę wejścia w refinansowanie.
Aby policzyć oszczędności wynikające z refinanswoania kredytu hipotecznego, możesz skorzystać z naszego kalkulatora refinanswoania kredytu hipotecznego.
KNF stawia warunki, ale rynek i tak rośnie
Warto pamiętać, że refinansowanie kredytów ze stałą stopą podlega określonym ograniczeniom narzuconym przez Komisję Nadzoru Finansowego. Nowy kredyt również musi mieć stałe oprocentowanie, i to ustalone na co najmniej taki sam okres jak w poprzedniej umowie. Mimo tych restrykcji, potencjalna grupa zainteresowanych jest duża.
W okresie najwyższych stawek nowych kredytów mieszkaniowych – od II kwartału 2022 r. do II kwartału 2023 r. – stałą stopę wybrało około 80 tys. gospodarstw domowych. To właśnie oni dziś tworzą naturalną kolejkę do refinansowania.
Teraz czy później? Dylemat kredytobiorców
Refinansowanie nie jest decyzją zero-jedynkową. Eksperci zwracają uwagę, że warto omówić strategię z doświadczonym doradcą: czy skorzystać z obecnych ofert już teraz, czy poczekać na kolejne, potencjalne obniżki stóp procentowych NBP. Wiele zależy od indywidualnej sytuacji finansowej, poziomu obciążenia ratą i odporności domowego budżetu.
Co istotne, kredyt mieszkaniowy można refinansować wielokrotnie. Rosnąca popularność kredytów ze stałym oprocentowaniem niemal na pewno przełoży się w przyszłości na większą liczbę takich operacji.
Z drugiej strony, obecna ofensywa banków może nie trwać wiecznie. Dziś część instytucji oferuje korzystniejsze warunki refinansującym niż osobom kupującym mieszkanie. U rynkowych liderów udział kredytów refinansowych w sprzedaży „hipotek” sięga już 25–30 proc. W przyszłości ta proporcja może się zmienić, zwłaszcza po upowszechnieniu jednolitego wzorca umowy kredytu hipotecznego. Zniknie wówczas ryzyko prawne związane z prowizjami za nadpłaty przy stałym oprocentowaniu, co może oznaczać wyższe koszty wcześniejszej spłaty nowych kredytów.
A to właśnie możliwość taniego wyjścia z umowy jest jednym z fundamentów opłacalnego refinansowania. Dziś okno okazji jest szeroko otwarte – pytanie tylko, jak długo jeszcze.
