Podczas Kongresu Finansowania Nieruchomości 2024 rredaktor Bank.pl rozmawiał z Kamilem Sobolewskim, głównym ekonomistą Pracodawców RP, który wraz z Grzegorzem Zatrybem opracował raport: „Jak zaspokoić potrzeby mieszkaniowe Polaków? Raport o polityce mieszkaniowej państwa”. Według Sobolewskiego, problem mieszkaniowy w Polsce można rozwiązać w ciągu najbliższych 10 lat.
Zwiększenie dostępności gruntów i usprawnienie procedur
Kluczem do zasypania luki mieszkaniowej jest, zdaniem ekonomisty, przede wszystkim zwiększenie dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe oraz usprawnienie procedur administracyjnych. „W raporcie piszemy, kto zapłaci za mieszkania społeczne i komunalne, jak sprawić, by powstawały szybko, jak ułatwić ludziom branie kredytów w kontekście wkładu własnego oraz jak skonstruować kredyty, by były przyjazne i bezpieczne dla konsumentów, a jednocześnie rentowne dla sektora bankowego” – mówi Sobolewski.
Rynek najmu dla średnio zarabiających
Ekonomista podkreśla również potrzebę stworzenia dużego, aktywnego rynku najmu. „Mamy pomysł, jak sprawić, by w Polsce istniał duży rynek najmu dla osób, które zarabiają za dużo, by kwalifikować się do mieszkań komunalnych czy społecznych, ale za mało, by wziąć kredyt. Pamiętajmy, że co najmniej połowa Polaków nie ma w zasięgu kredytu mieszkaniowego, zarabiając mniej niż 6,5 tys. zł brutto, i jest skazana na inne formy dojścia do posiadania mieszkania” – dodaje.
Ogromny deficyt mieszkaniowy
Obecnie w Polsce jest 15,3 mln mieszkań, podczas gdy według standardów unijnych powinniśmy mieć ich ponad 20 mln. Nawet po uwzględnieniu spadku liczby mieszkańców w ciągu najbliższych 25 lat, brakuje co najmniej 1,8 mln mieszkań. „Tak duży deficyt oznacza, że w Polsce mamy ogromne przeludnienie mieszkań, większe gospodarstwa domowe i mniej metrów kwadratowych na mieszkańca w porównaniu z innymi krajami UE” – zauważa Sobolewski.
Uwolnienie gruntów i nowe dzielnice
„Nasze rozwiązanie polega na tym, że mieszkania potrzebują przede wszystkim gruntów, na których mogą być zbudowane” – stwierdza ekonomista. Podaje przy tym dane: „Cztery największe miasta w Polsce, licząc jako jedno Trójmiasto, w ciągu ostatnich trzech lat udostępniły łącznie 63 hektary gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Według naszych szacunków potrzeba 80 tys. hektarów, by zaspokoić potrzeby mieszkaniowe Polaków”.
Sobolewski proponuje powstawanie nowych dzielnic miast. „W okolicach Warszawy, 20 minut od centrum, znajduje się 2700 hektarów gruntów należących do Skarbu Państwa, które leżą odłogiem. Na tym terenie mogłaby powstać nowa dzielnica dla co najmniej 100 tys. mieszkańców” – sugeruje. Podobne projekty mogłyby być realizowane w innych dużych aglomeracjach.
Mechanizm „mieszkanie za grunt”
Jednym z proponowanych rozwiązań jest uruchomienie mechanizmu „mieszkanie za grunt”, który istnieje w polskim prawie, ale nie jest wykorzystywany w praktyce. „W zasobach samorządów jest wiele gruntów, które po uwolnieniu mogłyby być przeznaczone pod budowę nowych mieszkań” – wskazuje Sobolewski.
Fundusz Wsparcia Mieszkalnictwa
Autorzy raportu proponują powołanie Funduszu Wsparcia Mieszkalnictwa jako jedynego ośrodka finansowanego z budżetu państwa. „Zgodnie z rekomendacją OECD sugerujemy, by fundusz ten miał wartość 0,2% PKB rocznie, czyli około 8 mld zł. Proponujemy, by połowa budżetu była przeznaczona na dopłaty do wkładu własnego dla osób aspirujących do własnego mieszkania, a druga część trafiała do budownictwa komunalnego” – mówi ekonomista.
Samorządy miałyby otrzymywać nagrody finansowe za pozyskiwanie mieszkań komunalnych w procesie „mieszkanie za grunt”. Część środków byłaby przeznaczana na premie dla urzędników za sprawne uwalnianie gruntów i pozyskiwanie mieszkań.
Zwiększenie tempa budowy mieszkań komunalnych
„Znaleźliśmy pomysł, jak dwudziestokrotnie zwiększyć tempo budowy mieszkań komunalnych. W ostatnich dziesięciu latach w tym sektorze budowano 1500 mieszkań rocznie. Nasz pomysł pozwoli na budowanie 25 tys. mieszkań rocznie. To byłby prawdziwy game changer” – podkreśla Sobolewski.
Korzyści dla rynku i społeczeństwa
Według ekonomisty, proponowany model przyniesie wiele korzyści. „Bardzo pożądanym skutkiem ubocznym takich inwestycji będzie zwiększenie dostępności i spadek cen mieszkań na sprzedaż lub komercyjny wynajem. Jeśli udział lokali komunalnych wyniesie np. 10% w danej inwestycji, to oprócz 25 tys. mieszkań komunalnych może powstać dodatkowo 200 tys. mieszkań rocznie na zasadach komercyjnych” – wyjaśnia.
Ponadto nie będzie stygmatyzacji społecznej. „Nie ma osiedla komunalnego dla biednych i deweloperskiego dla bogatych. W tych samych budynkach mieszkają lokatorzy komunalni i prywatni” – zauważa.
Współpraca sektora publicznego i prywatnego
Model „mieszkanie za grunt” sprzyja również współpracy między sektorem publicznym a prywatnym. „Ciężar inwestycyjny przenosi się na sektor prywatny, ale ten zyskuje sprzymierzeńca w postaci samorządu, który dąży do jak najszybszej realizacji inwestycji” – mówi Sobolewski.
Podsumowanie
Kamil Sobolewski jest przekonany, że dzięki proponowanym rozwiązaniom problem mieszkaniowy w Polsce można rozwiązać w ciągu dekady. Kluczem jest zwiększenie dostępności gruntów, usprawnienie procedur administracyjnych oraz wprowadzenie mechanizmów finansowych wspierających budownictwo komunalne i komercyjne.
Raport „Jak zaspokoić potrzeby mieszkaniowe Polaków? Raport o polityce mieszkaniowej państwa” jest dostępny pod tym linkiem
