Po dynamicznych wzrostach cen mieszkań w ostatnich latach rynek nieruchomości w Polsce wyraźnie wytraca impet. Najnowsze dane z kwietniowego odczytu indeksu urban.one potwierdzają, że podwyżki cen lokali mieszkalnych wyhamowały, a w niektórych lokalizacjach zaczęły się nawet obniżki. Szczególnie widoczne jest to w Warszawie, gdzie ceny z rynku wtórnego coraz częściej korygowane są w dół.
Indeks urban.one: wzrost w zwolnionym tempie
W kwietniu indeks urban.one osiągnął rekordowy poziom 116,01 pkt. To najwyższy wynik w historii, ale jednocześnie znak, że dynamika wzrostu cen mieszkań wyraźnie zwolniła – miesiąc do miesiąca odnotowano minimalny wzrost o 0,04 pkt. Dla porównania, jeszcze w lutym i marcu wzrosty przekraczały 0,2 pkt.
W ujęciu rocznym odczyt był wyższy o 3,20 pkt – to najsłabszy wzrost od początku 2024 roku. Na największych rynkach – w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi i Poznaniu – sytuacja wygląda bardzo podobnie. Tam indeks doszedł w kwietniu do poziomu 129,98 pkt, notując jedynie kosmetyczny wzrost o 0,03 pkt względem marca.
Popyt kredytowy w górę, ale budowy hamują
Choć ceny się stabilizują, popyt na mieszkania rośnie – napędzany głównie przez kredytobiorców. W kwietniu udzielono w Polsce 18,5 tys. kredytów hipotecznych, co oznacza wzrost o 10,8% r/r. Maj był jeszcze lepszy – 18,8 tys. nowych hipotek i imponujący wzrost o 23,7% r/r.
Za wzrostem zainteresowania kredytami stoi przede wszystkim decyzja Rady Polityki Pieniężnej o obniżeniu stóp procentowych w maju – o 50 punktów bazowych. Nawet sama zapowiedź cięć stóp wywołała reakcję banków, które zaczęły oferować promocje na kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem.
Równolegle jednak podaż mieszkań pozostaje w trendzie spadkowym. Dane GUS za kwiecień i maj pokazują, że deweloperzy rozpoczęli mniej inwestycji niż rok wcześniej – w maju liczba nowych budów spadła aż o ponad 10% r/r. Mniej jest również mieszkań oddawanych do użytku, co wynika z niskiej aktywności budowlanej sprzed dwóch-trzech lat.
Warszawa na czele spadków
Choć w skali kraju ceny są stabilne, to w Warszawie widać już wyraźne korekty. Według danych SonarHome.pl, w niemal wszystkich dzielnicach stolicy (z wyjątkiem Wawra) średnie ceny ofertowe były w maju 2025 niższe niż przed rokiem – spadki sięgały od 1 do nawet 9% r/r.
Jeszcze w 2024 roku w Śródmieściu czy na Woli ceny ofertowe lokali z rynku wtórnego przekraczały 20 tys. zł/mkw. Dziś takie poziomy są rzadkością, a sprzedający coraz częściej są zmuszeni do rewizji swoich oczekiwań. Potwierdza to również warszawski indeks urban.one – w kwietniu spadł on o 0,21 pkt względem marca i wyniósł 126,86 pkt. Roczna dynamika była najniższa od połowy 2023 r., kiedy rynek był jeszcze rozgrzewany przez „Bezpieczny kredyt 2%”.
Grunty nie chcą tanieć
Wyjątkiem od trendu stabilizacji są grunty budowlane. Po krótkim przestoju pod koniec 2024 r., początek 2025 przyniósł silny wzrost cen działek. W kwietniu indeks urban.one dla gruntów wyniósł 153,30 pkt – to wzrost o 3,23 pkt miesiąc do miesiąca i aż 4,39 pkt r/r. Drożejące grunty mogą w przyszłości przełożyć się na wzrost kosztów budowy i – z opóźnieniem – na ceny mieszkań.
Co dalej z cenami?
Obecna sytuacja na rynku nieruchomości jest pełna sprzeczności: z jednej strony rosnący popyt kredytowy i wysokie ceny gruntów, z drugiej – stagnacja lub lekkie spadki cen mieszkań i ograniczona aktywność deweloperów. W krótkim terminie stabilizacja może się utrzymać, zwłaszcza w drugim kwartale 2025 roku. Kluczowe będą kolejne decyzje RPP i tempo odbudowy podaży mieszkań.
Dla kupujących to być może najlepszy moment na zakupy – zanim rosnący popyt znowu podbije ceny. Dla deweloperów – czas ostrożnych kalkulacji, bo rynek nie wybacza już błędnych założeń sprzedażowych.
