Po raz pierwszy od długiego czasu kredyty hipoteczne z okresowo stałym oprocentowaniem przestały być najtańszą opcją na rynku. Zmiana, która jeszcze kilka miesięcy temu była tylko sygnałem ostrzegawczym, dziś stała się faktem. Wracamy do sytuacji znanej sprzed cyklu gwałtownych podwyżek stóp procentowych – za spokój i przewidywalność znów trzeba dopłacić.
Na rynku kredytów hipotecznych doszło do symbolicznego, ale znaczącego przełomu. Po latach dominacji ofert z okresowo stałym oprocentowaniem to właśnie kredyty oparte na zmiennej stopie stały się tańsze na starcie. Ostatni raz podobny układ widzieliśmy w 2021 roku, tuż przed rozpoczęciem jednego z najbardziej gwałtownych cykli podwyżek stóp procentowych w historii III RP.
Jeszcze przez cztery kolejne lata reguła była prosta: najniższe dostępne oprocentowanie oferowały banki klientom wybierającym okresowo stałą stopę. Kredyty zmienne, oparte na formule „WIBOR plus marża”, były droższe już na wejściu. Ten porządek właśnie się odwrócił.
Moment „mijanki”
Analiza ofert bankowych prowadzona od połowy 2024 r. pokazywała, że różnica między najlepszymi stawkami stałymi i zmiennymi systematycznie się zmniejsza. Wiosną 2025 r. wynosiła jeszcze około 1,2 pkt proc., by z miesiąca na miesiąc topnieć. W grudniu dystans był już niemal symboliczny – zaledwie 0,03 pkt proc.
Styczeń przyniósł przełom. Po raz pierwszy od lat najniższe oprocentowanie kredytu zmiennego okazało się niższe niż najlepsza dostępna oferta okresowo stała. Różnica jest niewielka – około 0,05 pkt proc. – ale ma ogromne znaczenie psychologiczne i rynkowe. To sygnał, że era „taniej stałej stopy” dobiegła końca.
Warto podkreślić, że porównanie dotyczy wyłącznie nominalnych stawek oprocentowania, a nie całkowitego kosztu kredytu. Ten w praktyce bywa korygowany przez prowizje, ubezpieczenia czy dodatkowe produkty wymagane przez banki. Niemniej sam fakt zmiany relacji cenowej jest jednoznaczny.
Krótka historia stałej stopy w Polsce
Kredyty hipoteczne z okresowo stałym oprocentowaniem na dobre zadomowiły się w Polsce dopiero w ostatnich latach. Umowną granicą jest połowa 2021 r., kiedy – po pandemicznym opóźnieniu – weszły w życie nowe regulacje KNF. Od tego momentu każdy bank aktywny na rynku hipotek musiał oferować kredyt z co najmniej pięcioletnim okresem stałej stopy.
Wcześniej takie produkty istniały, ale były niszowe. Oferowało je kilka instytucji, a zainteresowanie klientów było znikome. Stała stopa była wyraźnie droższa od zmiennej, a ryzyko wzrostu rat postrzegano jako abstrakcyjne.
Paradoksalnie moment upowszechnienia się stałych stóp zbiegł się z końcem epoki rekordowo niskich stóp procentowych. Latem 2021 r. można było zaciągnąć kredyt hipoteczny z pięcioletnią stałą stopą na poziomie około 3 proc., a nawet „zamrozić” oprocentowanie na siedem lat przy stawce niewiele wyższej. Zmienna stopa była wówczas tańsza – oscylowała w okolicach 2 proc. – dlatego wielu kredytobiorców uznawało dopłatę za „pewność raty” za zbędny koszt.
Premia za spokój wraca
To, co wówczas było wyjątkiem, dziś znów staje się regułą. Rynek wraca do klasycznego modelu, w którym stałe oprocentowanie oznacza wyższą cenę w zamian za bezpieczeństwo i przewidywalność. Ekonomiści nazywają to „premią za pewność” – świadomą rezygnacją z niższej raty dziś w zamian za ochronę przed niekorzystnymi scenariuszami w przyszłości.
Aktualny kontekst jest jednak zupełnie inny niż pięć lat temu. Inflacja wróciła w okolice celu, cykl obniżek stóp procentowych dobiega końca, a rynek coraz częściej zadaje pytanie nie o to, kiedy stopy spadną, lecz czy i kiedy znów zaczną rosnąć.
Dylemat bez prostej odpowiedzi
Wybór między stałym a zmiennym oprocentowaniem ponownie staje się realnym dylematem, którego nie da się rozstrzygnąć wyłącznie kalkulatorem. Zmienna stopa oznacza dziś niższy koszt na starcie, ale pozostawia kredytobiorcę wystawionego na ryzyko przyszłych decyzji RPP. Stała stopa daje spokój, lecz wymaga zaakceptowania wyższej raty już teraz.
Historia uczy, że rynkowe „oczywistości” potrafią zmieniać się gwałtownie. Jeszcze pięć lat temu tylko nieliczni zakładali scenariusz drastycznych podwyżek stóp. Dziś mało kto spodziewa się ich powrotu w najbliższym czasie. To jednak nie oznacza, że ryzyko zniknęło – zmieniło jedynie swoją cenę.
