Jeszcze cztery lata temu oprocentowanie kredytów hipotecznych flirtowało z poziomem 9 proc., a comiesięczne raty wielu gospodarstw domowych rosły szybciej niż ich dochody. Dziś średnia stawka oferowana przez banki zwolennikom okresowo stałej stopy zbliża się do 5,5 proc.
Różnica? W przypadku półmilionowego zobowiązania – ponad 1000 zł miesięcznie. W skali roku to kwota, która dla wielu rodzin oznacza wakacje, poduszkę finansową albo realne przyspieszenie spłaty długu.
Nic dziwnego, że refinansowanie przestaje być niszowym manewrem finansowych entuzjastów, a staje się jednym z głównych frontów walki banków o klienta.
Refinansowanie już odpowiada za co piątą hipotekę
Z danych Biuro Informacji Kredytowej wynika, że w 2025 r. około 20 proc. sprzedaży hipotek – licząc wartościowo – stanowiły kredyty refinansowe. To dwa razy więcej niż rok wcześniej. Instytucja identyfikuje tzw. „kredytową przeprowadzkę” jako zamknięcie zobowiązania i otwarcie nowego w ciągu 90 dni.
To nie jest już ciekawostka statystyczna, lecz wyraźny trend. Potwierdzają go pośrednicy kredytowi i bankowcy. A to dopiero początek. W 2027 r. minie pięć lat od momentu gwałtownego wzrostu stóp procentowych, który wywindował raty do rekordowych poziomów. Kredytobiorcy, którzy wówczas wybrali okresowo stałe oprocentowanie, będą mogli zdecydować: przejść na zmienne albo odnowić „zamrożoną” stawkę na nowych warunkach.
W praktyce oznacza to jedno – fala decyzji refinansowych dopiero nadchodzi.
Kalkulator nie kłamie
Spadek oprocentowania z 9 proc. do 5,5 proc. to nie kosmetyka. Przy kredycie 500 tys. zł na 25–30 lat mówimy o ponad tysiącu złotych różnicy w racie. W perspektywie pięcioletniego okresu stałej stopy daje to kilkadziesiąt tysięcy złotych oszczędności.
W warunkach, w których ceny nieruchomości pozostają wysokie, a zdolność kredytowa wielu rodzin jest napięta, taka kwota potrafi zmienić domowy budżet z defensywnego na rozwojowy.
Banki ostrzą ofertę dla „cudzych” klientów
Jeszcze niedawno promocje dotyczyły głównie nowych kredytów. Dziś instytucje finansowe coraz odważniej kuszą klientów konkurencji.
Największy gracz na rynku hipotek – PKO Bank Polski – od dłuższego czasu proponuje zerową prowizję za przeniesienie kredytu. Dodatkową zachętą jest obniżka oprocentowania okresowo stałego o 0,2 pkt proc. dla formularzy wygenerowanych do końca lutego. W wybranych przypadkach procedura spłaty zobowiązania w innym banku może odbyć się całkowicie online.
W styczniu 2026 r. specjalną ofertę dla refinansujących zaprezentował ING Bank Śląski. Na 17 lutego 2026 r. stałe oprocentowanie wynosiło 5,54 proc., a marża przy zmiennym – 1,51 pkt proc., czyli mniej niż w promocyjnej ofercie dla nowych klientów. Warunki? Konto osobiste z wpływami min. 2000 zł, ubezpieczenie na życie przez co najmniej trzy lata, aktywna bankowość internetowa i mobilna oraz zgoda na weryfikację behawioralną.
Na pełną cyfryzację procesu stawia mBank. Refinansowanie oznacza brak prowizji oraz pokrycie kosztu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Z oferty mogą skorzystać wyłącznie osoby, które są jedynymi kredytobiorcami i wyłącznymi właścicielami nieruchomości. Przeniesienie dotyczy tylko kredytów złotowych.
Do wyścigu w lutym dołączył BNP Paribas Bank Polska. Od 10 lutego bank oferuje preferencyjne warunki dla klientów refinansujących kredyty mieszkaniowe z innych instytucji – również takie, które wcześniej były już refinansowane. W promocji można uzyskać stawkę 5,49 proc. przez pięć lat, a następnie marżę 1,55 pkt proc. Warunkiem jest rachunek z kartą, wpływy min. 2,5 tys. zł, zgoda na e-korespondencję, pakiet ubezpieczeń i podpisanie umowy w ciągu 15 dni od decyzji.
Wspólny mianownik? Zerowe prowizje, niższe marże i rosnąca digitalizacja procesu.
Nie każdy może „uciec” kiedy chce
Entuzjazm rynku ograniczają jednak regulacje nadzorcze, które kilka lat temu zmniejszyły mobilność kredytobiorców.
Zasady są jasne:
Jeśli masz kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem i trwa jeszcze okres obowiązywania stałej stopy (zwykle 5 lat), możesz przejść wyłącznie na inny kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem. Okres stałej stopy resetuje się – umawiasz się na kolejne 5 lat.
Jeśli kończy się okres obowiązywania stałej stopy, możesz wybrać oprocentowanie zmienne albo ponownie stałe.
Jeśli masz kredyt ze zmiennym oprocentowaniem, możesz refinansować go zarówno kredytem zmiennym, jak i okresowo stałym.
To oznacza, że nie każda sytuacja pozwala na pełną swobodę wyboru. Czasem refinansowanie będzie możliwe tylko w ramach tego samego typu oprocentowania.
Wojna dopiero się zaczyna
Refinansowanie przestało być produktem dodatkowym. Stało się elementem strategii banków w okresie stabilizujących się stóp procentowych i rosnącej konkurencji o klienta.
Dla kredytobiorców to dobra wiadomość. Oznacza bowiem, że lojalność wobec jednej instytucji przestaje być finansowo uzasadniona, a rachunek ekonomiczny staje się prosty: jeśli możesz obniżyć ratę o tysiąc złotych miesięcznie, warto policzyć koszty przeprowadzki.
W nadchodzących dwóch–trzech latach refinansowanie może być jednym z najgorętszych segmentów rynku hipotecznego. A banki – jak w każdej dobrej rynkowej bitwie – będą gotowe zapłacić sporo za przejęcie klienta konkurencji.
