Na polskim rynku mieszkaniowym coraz wyraźniej widać hamowanie. Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że spada nie tylko liczba nowo rozpoczętych budów, ale również liczba wydanych pozwoleń. Choć wciąż utrzymuje się wysoka liczba mieszkań w budowie, eksperci biją na alarm: obecne trendy mogą wkrótce odbić się na cenach i dostępności lokali.
Budowy hamują, inwestycji coraz mniej
Czerwiec 2025 r. przyniósł istotny spadek liczby rozpoczętych budów – 15 871 mieszkań to aż o 25% mniej niż rok temu i o 16,9% mniej niż w maju. Dla porównania: jeszcze rok temu w miesiąc rozpoczynano budowę blisko 20 tys. lokali. W całym pierwszym półroczu ruszyła budowa 110,7 tys. mieszkań – to o 9,5% mniej niż w tym samym okresie 2024 r.
Za ten wynik odpowiadają przede wszystkim deweloperzy, którzy rozpoczęli budowę 68,3 tys. mieszkań – spadek o 15,2% r/r. Co ciekawe, inwestorzy indywidualni zwiększyli swoją aktywność: 40,5 tys. rozpoczętych budów to o 1,5% więcej niż przed rokiem.
Na koniec czerwca w budowie pozostawało 853,2 tys. mieszkań – to o 3,1% więcej niż rok wcześniej. To efekt wcześniejszego kumulowania projektów, które teraz są stopniowo realizowane.
Pozwolenia też w dół
Jeszcze bardziej niepokojące są dane dotyczące nowych pozwoleń na budowę – sygnał wyprzedzający przyszłe inwestycje. W czerwcu 2025 r. wydano 18 844 pozwolenia – spadek o 23% rok do roku i o 9% miesiąc do miesiąca. W szczególności ograniczają działalność deweloperzy, którzy uzyskali zaledwie 11 025 pozwoleń (spadek o 34% r/r). Dla porównania, inwestorzy indywidualni zwiększyli aktywność o 5,8% (41,2 tys. pozwoleń w I półroczu).
Łącznie w pierwszym półroczu 2025 r. wydano pozwolenia na budowę 121,4 tys. mieszkań – to o 15,8% mniej niż rok wcześniej.
Co z cenami mieszkań?
Ograniczenie nowej podaży teoretycznie powinno prowadzić do wzrostu cen mieszkań – zwłaszcza że stopy procentowe są już w trendzie spadkowym, co przekłada się na poprawę zdolności kredytowej Polaków. Jeśli popyt zacznie rosnąć, a nowej oferty będzie ubywać, to presja na ceny może wzrosnąć.
Z drugiej strony, na rynku działają również siły hamujące: demografia (spadek liczby ludności), ograniczona imigracja i nadal niższy od unijnego wskaźnik powierzchni użytkowej przypadającej na mieszkańca. To czynniki, które mogą łagodzić potencjalny wzrost cen.
Eksperci Otodom przypominają jednak, że krótkoterminowy spadek liczby pozwoleń nie musi od razu przełożyć się na ograniczenie oferty deweloperskiej. W 2023 r. również notowano niższe liczby pozwoleń, a mimo to nie doszło do zapaści. Deweloperzy posiadają duże zapasy niewykorzystanych pozwoleń, co daje im elastyczność w planowaniu inwestycji.
Mniej oddanych mieszkań
Choć spadki w zakresie mieszkań oddanych do użytkowania są mniej gwałtowne, również wskazują na stopniowe wyhamowanie. W czerwcu oddano 15 535 lokali – to o 5% mniej niż rok temu. W całym I półroczu 2025 r. było to 92,2 tys. mieszkań – o 3,5% mniej niż rok wcześniej. Deweloperzy oddali do użytkowania 57 tys. mieszkań (spadek o 2,9%), a inwestorzy indywidualni – 32,9 tys. (spadek o 4,9%).
Średnia powierzchnia użytkowa oddanego mieszkania wyniosła 90 m kw., a łączna powierzchnia wszystkich nowych lokali to 8,3 mln m kw. – o 3,9% mniej niż rok temu.
Co dalej?
Rynek mieszkaniowy wchodzi w fazę niepewności. Z jednej strony spadająca aktywność inwestycyjna może prowadzić do niedoboru nowej podaży. Z drugiej – wciąż duża liczba mieszkań w budowie oraz zapasy pozwoleń dają deweloperom pole manewru. Wzrost cen nie jest więc przesądzony – wszystko zależy od tempa odbudowy popytu oraz reakcji inwestorów.
Jedno jest pewne: obecne spadki to sygnał ostrzegawczy. Jeśli trend się utrzyma, może oznaczać większe problemy dla dostępności mieszkań w Polsce w najbliższych latach.
